Практика применения законодательства при удостоверении нотариусами сделок

жилого дома не может претендовать на пожизненное содержание, иначе договор

купли-продажи жилого дома был бы использован как источник паразитического

существования. Более того, если отчуждатель (продавец) восстанавливал

полностью трудоспособность, то договор считался прекращенным независимо от

требования покупателя.

Ныне, в изменившихся социально-экономических условиях, с переходом к

новой правовой системе договор пожизненного содержания с иждивением получил

дальнейшее развитие и приобрел более четкую правовую характеристику.

Определено правильное место данному договору в системе обязательственных

правоотношений гражданского законодательства – он рассматривается как

особая разновидность нового гражданско-правового института –ренты.

Предметом договора является не только жилой дом, но и любая другая

недвижимость, т.е. квартира, дача, земельный участок и др., принадлежащая

собственнику – получателю ренты и передаваемая им в собственность

плательщику ренты. При этом получатель ренты может передать свое недвижимое

имущество как за плату, по правилам купли-продажи, так и бесплатно, по

правилам дарения. Получателем ренты может быть любой дееспособный

гражданин, желающий передать свое недвижимое имущество тому лицу, кто

согласится принять его на пожизненное содержание с иждивением, или

указанное им третье лицо. Тем самым создается юридическая возможность

материального обеспечения не только самого собственника недвижимости, но и

тех лиц, в отношении которых он считает себя обязанным их материально

поддерживать. Ими могут быть члены его семьи, родственники или просто

близкие ему люди.

По договору пожизненного содержания с иждивением получателем ренты может

быть только гражданин. Юридическое лицо не может быть субъектом

пожизненного содержания, в отличие, например, от правила ст. 589, где

получателями постоянной ренты значатся и некоммерческие организации. Состав

плательщиков ренты законом не ограничен. Ими могут быть как физические, так

и юридические лица, в том числе страховые и другие коммерческие

организации, а также государственные (муниципальные) организации, занятые в

сфере социального обслуживания населения.

Договор пожизненного содержания с иждивением является договором

консенсуальным. Подлежит нотариальному удостоверению и считается

заключенным с момента его государственной регистрации.

При удостоверении договора ренты и пожизненного содержания с иждивением

нотариусу гражданами предоставляются следующие документы:

Паспорта или другие документы их заменяющие; справка бюро технической

инвентаризации на сделку; правоустанавливающий документ на недвижимость,

т.е. документ, подтверждающий право собственности получателя ренты на

конкретное имущество; выписка из Поземельной книги, выданная Комитетом по

земельным ресурсам и землеустройству (для квартир не требуется); также

предоставляется согласие сособственника в случае, если передаваемое

имущество является совместной собственностью; справка ЖЭУ о прописке; и

справка госналогинспекции об отсутствии задолженности по налогу на

имущество, полученное в дар или по наследству.

Размеры государственной пошлины, взимаемые за удостоверение ренты и

пожизненного содержания на иждивении составляют:

Детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, родным братьям и

сестрам – 0,5% от суммы договора, но не менее 50 % от минимального размера

оплаты труда; другим лицам – от суммы договора, но не менее однократного

размера минимального размера оплаты труда (ст. 4, пп. 4.1, 4.23, 4.25

Закона РФ «О государственной пошлине» 09.12.91); от уплаты госпошлины

освобождаются Герои Советского Союза, Герои РФ, полные кавалеры ордена

Славы, участники и инвалиды Великой Отечественной войны и др. лица (ст. 5,

п.1 Закона РФ «О государственной пошлине» 09.12.91); за составления проекта

договора 1% от суммы, на которую заключается сделка, но не менее 50% от

мрот; также за выполнение технической работы по изготовлению документов –

2% от мрот за страницу.

25 Обеспечение правомерности и законности сделок

с недвижимостью

Служба регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним находится

в стадии становления, поэтому до сих пор указанные выше сделки с

недвижимостью совершаются нотариусами. Причем действия нотариуса не

ограничиваются удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан,

совершающих правовое действие. Он также участвует в подготовительной стадии

договора, когда стороны еще не пришли к соглашению, разъясняя им смысл и

все возможные правовые последствия договора отчуждения недвижимости. Кроме

того, нотариус осуществляет контроль за недопущением заключения договора,

противоречащего закону, а также предупреждает злоупотребления доверием

сведущего лица по отношению к несведущему, с тем чтобы юридическая

неосведомленность не могла быть использована им во вред. Нотариус вместе с

тем в соответствии со ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о

нотариате несет полную имущественную ответственность за законность

совершения сделки.

Все перечисленные функции согласно ГК РФ (ст. ст. 131,164) возлагаются

на государственные органы, регистрирующие недвижимость сделки с ней. Так,

ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что учреждением

юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию

документов и проверяется законность совершенной сделки, а также

устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже

зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества и др.

Государство все бремя ответственности за законность сделки берет на себя.

Однако всем известно, что в случае ошибки с государства гораздо труднее

взыскать причиненный ущерб, нежели с частнопрактикующего нотариуса, чья

деятельность застрахована. В нашей стране немало людей с низкой правовой

культурой, а устранение нотариуса от удостоверения сделок с недвижимостью

приведет к увеличению и без того тревожащего уровня криминальности в данной

сфере. От такого положения пострадают только граждане, что внесет в наше

нелегкое экономическое положение излишнюю сумятицу в обществе и приведет в

конечном счете к тому, что все-таки рано или поздно придется отказаться от

данных норм.

В качестве еще одного негативного последствия замены обязательного

нотариального удостоверения сделок государственной регистрации можно

назвать и необходимость создания специальной службы, обеспечивающей

проведение правовой экспертизы и проверки законности сделки, что потребует,

помимо высокого уровня юридической и профессиональной подготовки персонала,

дополнительных расходов из федерального бюджета.

Кроме того, вызывают озабоченность сроки проведения государственной

регистрации прав на недвижимое имущество - до 1 месяца со дня подачи

заявления и документов на государственную регистрацию. Не вызывает сомнений

то, что месячный срок будет выдержан до конца, а это негативно скажется на

самих гражданах, увеличивая их моральные и материальные потери. Горький

опыт этого уже имеется. Так, для того чтобы зарегистрировать нотариально

удостоверенный договор на отчуждение недвижимости в Московской областной

регистрационной палате, администрации Московской области необходимо

затратить три недели (например, регистрация сделки с недвижимостью в

Комитете муниципального жилья правительства г. Москвы происходит в день

подачи документов).

Сторонники совершения сделок с недвижимостью в простой письменной форме

придерживаются мнения, что этим они оградят граждан от лишних расходов на

нотариальное оформление сделок. Это представление является ошибочным,

поскольку не так все просто, как кажется на первый взгляд.

Так, на предварительной стадии заключения договора, чтобы исключить

нежелательные последствия, стороны вынуждены будут обратиться к услугам

адвокатов для составления юридически грамотного договора. Стоимость услуг

составляет до 5% от суммы договора с каждой стороны. При этом адвокат не

несет имущественной ответственности за невыполнение условий сделки, поэтому

сторонам также придется застраховать саму сделку и оплатить страховку,

составляющую 10% от суммы договора. Таким образом получается примерно 15%

от суммы сделки. Нотариус же за нотариальное оформление берет 1,5% от суммы

сделки, т.е. в 10 раз меньше. Причем эта ставка, а также льготы при

совершении нотариальных действий устанавливаются государством. Адвокаты

размер своих тарифов за услуги определяют самостоятельно, и государство не

в состоянии воздействовать на механизм ценообразования их услуг. Так, после

повышения с 1 января 1997 г. Федеральным законом "О тарифах страховых

взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального

страхования Российской Федерации, Государственный фонд занятости населения

Российской Федерации и в фонды обязательного медицинского страхования на

1997 год" (отдельные положения ряда статей этого Закона были признаны

неконституционными) размера взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации

до 28% от дохода для адвокатов, предпринимателей и нотариусов

предприниматели и адвокаты подняли цены на свои услуги. Нотариусы этого

сделать не могут ввиду того, что размер тарифов определяется не

соглашением, а государством в Законе о государственной пошлине.

Положение о том, что граждане согласно ГК РФ имеют факультативное право

обратиться в нотариальную контору за удостоверением сделки, для которой

законом не установлена обязательная нотариальная форма, вряд ли имеет под

собой достаточно содержательную основу. Русский менталитет срабатывает

таким образом, что когда идет речь о правовых процедурах, рассматриваемых

как ненужные формальности, если к тому же их соблюдение связано с

затратами, то их следует отбросить при первой возможности. Но это в

конечном счете оборачивается против самих граждан.

ГК РФ, исключив нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью,

разрешает также и продажу недвижимости по доверенности, никем не

удостоверенной, поскольку ст. 185 ГК РФ предусматривает нотариальное

удостоверение доверенностей на совершение сделок, требующих нотариальной

формы. Излишне говорить, что это еще более усугубляет положение

договаривающихся сторон.

Кроме того, введение таких положений в ГК РФ повлекло утрату единства в

регулировании соответствующих вопросов в действующем российском

законодательстве. В результате в одних случаях нотариальное удостоверение

сделок с недвижимостью новым законодательством отменено, в других -

предусмотрено. Так, например, в отношении договоров о залоге недвижимого

имущества и договоров ренты (ст. ст. 339 и 584 ГК РФ) предусмотрено

обязательное нотариальное удостоверение, а также установлено нотариальное

удостоверение брачных контрактов и согласие одного супруга на отчуждении

другим супругом недвижимого имущества, нажитого ими в период брака и

являющегося их совместной собственностью (ст. ст. 35 и 41 Семейного кодекса

РФ).

Считаю необходимым отметить опыт зарубежных стран в области сделок с

недвижимостью. Так, в странах Западной и Центральной Европы (например, в

Испании, Франции, Голландии, Германии, Австрии, Италии), а также в

Латинской Америке сделки с недвижимостью осуществляются очень суровой и

надежной регистрационной системой, управляемой государственными органами.

Эта система придает законную силу договорам по отчуждению недвижимости лишь

в том случае, когда такие договоры заключены при посредстве нотариуса или

судьи. Эта широко распространившаяся и устоявшаяся практика свидетельствует

о ее предпочтительности перед другими системами.

В странах континентальной Европы, где сделки с недвижимостью

удостоверяют нотариусы, количество судебных споров значительно ниже числа

дел, возникающих при англосаксонской системе права, при которой подготовкой

договоров занимаются сами стороны или же их адвокаты, а нотариус лишь

заверяет подписи (5% против примерно 25). Поэтому вряд ли является

целесообразным то, что российское законодательство, поручив нотариусам

удостоверение сделок, относящихся к собственности на недвижимость, как

договор об ипотеке (ч. 2 ст. 339 ГК РФ), исключило обязательное

нотариальное удостоверение договора перехода права собственности на

недвижимость.

2.12 Нарушения допускаемые нотариусами при удостоверении сделок

Обобщив работу нотариусов Московская городская нотариальная палата

выявила наиболее характерные нарушения, допускаемые нотариусами при

совершении нотариальных действий и ведении делопроизводства.

1. При удостоверении договоров отчуждения имущества отмечены

следующие недочеты.

В договорах мены в качестве стороны в договоре включались лица, не

имеющие права собственности на обмениваемое имущество.

Оформляя договоры ренты (пожизненного содержания с иждивением),

нотариусы не разъясняли порядок реализации плательщиком ренты права

отчуждения (продажа, мена) имущества, переданного ему в обеспечение

пожизненного содержания (требования ст. ст. 586, 604 ГК РФ).

В нарушение требований ст. 250 ГК РФ нотариусами при удостоверении

договоров купли-продажи и мены долей квартиры не истребуется отказ

сособственника от преимущественного права покупки доли квартиры или

соответственно отказ от преимущественного права мены доли квартиры.

Слабо практикуется в этих случаях (в интересах сторон) такой вид

нотариального действия, как передача заявления сособственнику с

предложением в течение месячного срока выразить свое пожелание

воспользоваться преимущественным правом покупки или мены доли (долей)

квартиры, предусмотренным ст. 250 ГК РФ. Не поступление ответа в указанный

срок расценивается как нежелание сособственника использовать

предоставленное ему право и является основанием для удостоверения договора

с другим лицом, о чем сообщается сособственнику.

В договорах отчуждения доли квартиры зачастую нотариусы не возвращают

подлинники правоустанавливающих документов с соответствующей отметкой на

них об отчуждении доли и оставляют их в своих нарядах.

Договоры отчуждения принадлежащих по праву собственности долей

квартиры отдельными нотариусами совершались на основании справок БТИ, в

которых данные о совладельцах и принадлежащих им долях отсутствовали.

Оформляя договоры определения долей, нотариусы наряду с определением

долей в идеальном выражении часто ошибочно указывают в договорах, что в

собственность лица переходит определенная комната такой-то площади, что

соответствует выделенной доле, т.е. практически производят раздел квартиры

в натуре.

Нотариус в указанных договорах одновременно с определением долей в

соответствии с волеизъявлением сторон может установить только порядок

пользования квартирой, но не производить раздел квартиры в натуре,

поскольку это противоречит постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 10

июня 1980 г. No. 4 "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения

судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка

пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности".

Удостоверяя сделки, нотариусы зачастую оформляли в совместную

собственность недвижимое и иное имущество лицам, не являющимся супругами,

что противоречит п. 3 ст. 244 ГК РФ. Законом предусмотрено образование

совместной собственности только в следующих случаях: у супругов (ст. ст.

33, 34 Семейного кодекса РФ), при приватизации жилья (ст. 2 Закона РФ "О

приватизации жилищного фонда в Российской Федерации") и в крестьянском

фермерском хозяйстве (ст. 257 ГК РФ).

Очень распространенным в деятельности нотариусов является нарушение

требований п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, т.е. не истребуется согласие

супруга собственника на отчуждение им имущества, приобретенного в период

брака. Зачастую данное согласие истребуется в виде простого заявления без

свидетельствования нотариусом на нем подлинности подписи.

Особенно часто нотариусами не истребуется согласие супруга на

приобретение недвижимости и иного имущества. Вместе с тем ошибочно

истребуется согласие супруга на отчуждение приватизированной квартиры или

иного имущества, не относящегося к совместной собственности супругов, в

частности, перешедших в собственность одного из супругов в порядке дарения

или наследования. Кроме того, некоторые нотариусы приобщают к договору

согласие супруга на отчуждение имущества, поступившего из-за границы, без

обязательной в этих случаях легализации, за исключением случаев, когда

легализация не требуется (Конвенция СНГ о правовой помощи и правовых

отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам, двусторонние

договоры о правовой помощи России с зарубежными странами, отменяющие

требование легализации, - с прибалтийскими государствами, Польшей, КНДР,

Румынией, Венгрией, Албанией, Югославией, Болгарией и т.д.). Список

указанных договоров приведен в письме Минюста России от 30 мая 1995 г. No.

03-07-19-95. В указанных случаях требуется лишь заверенный перевод

(свидетельствование нотариусом подлинности подписи переводчика) документа.

При удостоверении сделок по отчуждению имущества, когда лицо,

являющееся стороной договора, в браке не состоит, нотариусы не истребуют от

него соответствующего заявления, а делают отметку на договоре, находящемся

в их наряде, об отсутствии брачных отношений, что является неправильным,

поскольку доподлинно установить данный факт нотариусы не имеют возможности,

а отсутствие соответствующего штампа в паспорте не может являться

доказательством того, что указанное лицо в браке не состоит. Приобщая к

договорам соответствующие заявления лиц, являющихся сторонами договора,

нотариус тем самым возлагает на них ответственность за достоверность

изложенных фактов и с этой же целью должен ознакомить с текстом данного

заявления под расписку другую сторону договора.

Оформляя сделки (договоры залога и др.), в тексте договора указывают

оценку имущества только в иностранной валюте, в то время как в соответствии

со ст. 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно

может подлежать оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в

иностранной валюте. В этих случаях нотариус может указать оценку имущества

в иностранной валюте с определением платежа в рублях в эквивалентной сумме

на день расчетов.

В удостоверительной надписи нотариуса не всегда указывается, что

текст прочитан сторонам вслух (требования ст. 44 Основ законодательства РФ

о нотариате).

Договоры отчуждения транспортных средств составляются без

истребования актов их оценки, что противоречит требованиям Закона РФ "О

государственной пошлине" и Закона РФ "О налоге с имущества, переходящего в

порядке наследования или дарения".

В тексте договоров, заключаемых от имени юридических лиц, не

указываются должности лиц, подписавших договор от имени юридического лица.

В нарушение п. 8 ст. 5 Закона РФ "О налоге с имущества, переходящего

в порядке наследования или дарения" при нотариальном удостоверении

договоров об отчуждении имущества, правоустанавливающими документами на

которое являлись договоры дарения или свидетельства о праве на наследство,

нотариусы не истребуют справки из налоговых органов об отсутствии

задолженности по данным налогам.

В брачные договоры включались условия, которые регулируются нормами

других отраслей права, в частности, наследственного права. Так, в брачный

контракт были включены условия, определяющие порядок оформления завещания.

Договоры отчуждения гаражей оформлялись без истребования оценки БТИ.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5