Право собственности граждан на жилые помещения

2.2.1. Приватизация жилого помещения.

Самый приемлемый способ приобретения права собственности на жилое

помещение - приватизация. Приватизация жилья - это бесплатная передача в

собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений

в государственном и муниципальном жилых фондах. При переходе

государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности,

либо при их ликвидации, за гражданами, проживающими в домах таких

предприятий, сохраняются все жилищные права, в том числе, и право на

бесплатную приватизацию жилья. Гражданину не может быть отказано в

приватизации жилого помещения в домах этих предприятий и учреждений и в том

случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и

учреждений имели место до вступления в силу статьи 18 Закона РФ от 23

декабря 1993 года " О приватизации жилищного фонда в РФ ".

Не подлежат приватизации: жилые помещения в общежитиях, жилые

помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в коммунальных квартирах, в

домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения, за исключением

жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, а также

жилые помещения в специализированных домах.

Аварийными являются дома, имеющие повреждения несущих конструкций, не

отвечающие установленным техническим, строительным санитарно-гигиеническим

требованиям, противопожарным нормам.

Собственники жилого фонда, или уполномоченные ими органы, предприятия,

за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения и

учреждения, за которыми закреплен жилищный фонд на праве оперативного

управления, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых

помещений и коммунальных квартир. Приватизируется вся квартира в целом при

волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире с

согласия совершеннолетних членов семей на приватизацию[11].

Служебными являются жилые помещения, предназначенные для заселения

гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений, должны

проживать по месту работы или вблизи нее и предоставляемые только на время

существования данных трудовых отношений. Приватизация служебных квартир

(комнат) разрешается при условии, что граждане проживают в данной квартире

не менее 10 лет и отработали на предприятии, которому принадлежит данная

квартира (комната) не менее 10 лет.

Если жилое помещение находится в доме, требующем капитального ремонта,

приватизация его разрешается, при этом сохраняется обязанность наймодателя,

в лице муниципальных органов, ведомств, предприятий и организаций,

производить ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и

ремонта жилищного фонда.

Для граждан, забронировавших жилое помещение, приватизация

осуществляется лишь по месту его бронирования.

Разрешается ранее запрещенная приватизация в домах - памятниках истории

и культуры, архитектуры при этом собственник, проживающий в доме -

памятнике культуры, истории, архитектуры обязан соблюдать правила охраны,

использования, учета и реставрации памятников.

Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и

муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в

хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений по

договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих

совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 15

до 18 лет, приобрести эти помещения в собственность.

Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем,

являются членами его семьи, либо бывшими членами семьи и имеют равные

права, вытекающие из договора найма, они, в случае бесплатной приватизации

занимаемого помещения, наравне с совершеннолетними пользователями вправе

стать участниками общей собственности на это помещение. Учитывая, что

опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и

попечительства совершать сделки, выходящие за пределы бытовых, в частности,

отказа от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на

совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации или согласия на

нее может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а

также их опекунами и попечителями только при наличии разрешения указанных

выше органов. Также, требуется согласие органов опеки и попечительства для

совершения сделок в отношении приватизированных квартир, в которых

проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они

собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том

числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым помещениям. Средства

от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают

только несовершеннолетние, зачисляются на счет по вкладу на имя

несовершеннолетнего в местном отделении сберегательного банка.

Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлению

граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов, а право собственности

на приватизированное жилье возникает с момента регистрации договора в

органе юстиции.

Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке

приватизации, граждане предоставляют следующие документы: ордер по которому

жилье занято по найму, заявление на приватизацию занимаемого жилого

помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя,

документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением,

справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было

использовано; в случаях с несовершеннолетним - разрешение органов опеки и

попечительства. Приобретение гражданином жилого помещения в порядке

приватизации бесплатно допускается один раз. Приватизация квартиры не

лишает ее жильцов право получить бесплатно новое жилье, если занимаемая ими

площадь меньше санитарной нормы и они продолжают нуждаться в улучшении

жилищных условий. При этом, если граждане, приватизировавшие квартиру

безвозмездно предоставят старую квартиру в пользу местной администрации для

использования ее другими очередниками, то новую квартиру большего размера

можно приватизировать.

Передача жилья в собственность оформляется договором передачи,

заключенным местной администрацией, предприятием, учреждением с

гражданином, получающим помещение в собственность в установленном порядке.

При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется,

государственная пошлина не взимается.

Приватизированная квартира может переходить в совместную, долевую,

одного лица собственность. Семья и каждый из членов семьи в отдельности,

прежде чем решиться на приобретение в собственность занимаемого помещения,

должны четко определиться - для чего им нужна квартира в качестве

собственного имущества, >какой выбрать вид собственности, оценить правовые

и материальные последствия этого акта и материальные возможности семьи;

немаловажное значение имеют и сложившиеся отношения в семье.

Количество экземпляров договора о передач приватизации жилого

помещения в собственность граждан определяется местным положением о

приватизации жилищного фонда в области, крае или республике, разработанным

и утвержденным соответствующими органами местной администрации. За

оформление документов при приватизации взимается плата, которая идет на

зарплату работникам, занимающимся оформлением приватизационных документов и

на техническое обеспечение.

Если приватизация жилого помещения не была вовремя осуществлена

исключительно по вине приватизационной конторы, возникает вопрос о том,

будут ли признаны права на наследство на такое жилое помещение? Формально,

наниматель не стал собственником квартиры. Однако, в последнее время

судебная практика стала придерживаться противоположной точки зрения, и есть

немало примеров, когда суды признают право собственности в таких ситуациях.

Более того, учитывая конкретные обстоятельства, суды признавали право

собственности на жилое помещение даже в тех случаях, когда наниматель умер

в течение срока, положенного на оформление приватизации квартиры.

Если гражданин, подавший заявление о приватизации жилья умер до

оформления договора на передачу жилого помещения в его собственность, либо

до его регистрации, то это обстоятельство не может служить основанием к

отказу в удовлетворении требований наследников, если наследодатель выразил

при жизни волю на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.*

Собственник приватизированного жилого помещения владеет, пользуется и

распоряжается им по своему усмотрению. Он вправе продавать, завещать,

менять, сдавать в аренду, совершать с ним иные сделки, не противоречащие

*Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 года "О

некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного

фонда в РФ", часть 2, пункт 8. закону. Собственник может передавать другому

лицу свои правомочия собственника и использовать жилое помещение в качестве

предмета залога.

Собственники приватизированных жилых помещений являются владельцами,

либо пользователями вне квартирного инженерного оборудования и мест общего

пользования дома.

За государственными и муниципальными жилищно-эксплуатационными и

ремонтно-строительными организациями сохраняются обязательства по

обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений по договору с их

собственниками. Оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом

приватизированных жилых помещений, производится собственниками по ставкам,

установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного

фонда.

2.2.2. Договор купли-продажи жилого помещения.

Одним из наиболее распространенных способов приобретения жилых

помещений является договор купли-продажи. По договору купли-продажи, одна

сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар), в собственность другой

стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить

за него определенную денежную сумму (цену)[12].

Для того, чтобы названная сделка стала основанием возникновения права

собственности гражданина на жилое помещение, требуется соблюдение ряда

условий.

Во-первых, необходимо наличие у сторон правоспособности и

дееспособности. Это означает достижение сторонами 18-летнего возраста, (в

случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет,

гражданин не достигший этого возраста приобретает дееспособность в полном

объеме со времени вступления в брак).

Кроме того, если в договоре передачи жилья и свидетельстве о

собственности на жилище в качестве собственников указаны

несовершеннолетние, то в этом случае требуется согласие органов охраны

детства на любое отчуждение.

Во-вторых, отчуждателю жилое помещение принадлежит на праве

собственности, что подтверждается договором о приобретении в собственность

жилого помещения или другим правоустанавливающим документом. В-третьих,

необходима регистрация сделки в органе местной администрации. Но прежде чем

произвести какое-либо действие, связанное с оформлением жилого

помещения, нужно определить, кто действительно является собственником

недвижимости и какой правоустанавливающий документ это подтверждает.

Таким документом может быть либо регистрационное удостоверение, либо

один из видов договоров: купли-продажи, мены, дарения или о праве

наследования.

Право собственности у приобретателя жилого помещения возникает с

момента регистрации сделки в органе юстиции.

До регистрации договора в органе юстиции между сторонами существуют

лишь обязательственные отношения. Если одна из сторон отказывается от

договора до его регистрации, то дальнейшие взаимоотношения сторон

определяются их новым соглашением или судом. Если договор не

зарегистрирован и стороны договорились об его аннулировании, то достаточно

заявления сторон в орган юстиции. Орган юстиции в этом случае делает

соответствующую надпись на первом и втором экземплярах договора и отметку в

реестре. После же регистрации, договор не может быть аннулирован, а стороны

должны заключить новый договор о расторжении этого договора и

урегулировании своих отношений.

Фактическая передача жилого помещения покупателю не связана с моментом

перехода права собственности, она может предшествовать регистрации или

следовать за ней. Стороны могут своим соглашением определить время

фактической передачи, но не могут изменить юридического значения самой

регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной

регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе, по

требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации

перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от

регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне

убытки, вызванные задержкой регистрации.

Исполнение договора продажи жилого помещения сторонами до

государственной регистрации перехода права собственности не является

основанием для изменения отношений с третьими лицами.

Существует множество видов договоров купли-продажи жилого помещения.

Принципиальное значение в различии этих видов имеют следующие основания:

связана ли эта сделка с покупкой жилья одновременно с обретением правомочий

собственника или арендатора на соответствующий земельный участок, где

расположено жилое строение или такая связь отсутствует.

По этому основанию выделяются два рода этих сделок: договоры купли-

продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на

земельный участок, на котором расположено жилое помещение; договоры купли-

продажи с правом покупателя жилья на соответствующий земельный участок на

условиях приобретения его в собственность.

К первой категории сделок купли-продажи недвижимости относятся договора

по приобретению жилых помещений в многоквартирных домах. Ко второй

категории относятся все сделки по купле-продаже недвижимости, предметом

которых является не только жилое помещение, как правило дом или часть его,

но и соответствующий земельный участок. По договору купли-продажи здания,

сооружения или другой недвижимости передаются права на ту часть земельного

участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее

использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на

котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право

собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное

договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть

земельного участка[13].

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право

на соответствующий земельный участок, то к покупателю переходит право

собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью

и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем

продавцу на праве собственности, "допускается без согласия собственника

этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким

участком, установленным законом или договором. При продаже такой

недвижимости, покупатель приобретает право пользования соответствующей

частью земельного участка на условиях, что и продавец недвижимости.

Купля-продажа квартиры в многоквартирном доме, в отличие от договоров

купли-продажи жилого дома, регистрируется в органе местной администрации

только с уведомительной целью, так как здесь земельные правоотношения не

возникают и требования регистрации не носят разрешительный характер, как в

случаях с покупкой дома.

Оформление договоров купли продажи, в которых жилое помещение находится

в общей долевой собственности, имеет ряд своих существенных отличий.

Отчуждение такого жилого помещения требует согласия всех участников общей

собственности. Такое согласие должно быть дано в письменном виде и

удостоверено нотариусом.

В тексте договора об отчуждении доли указываются арифметические доли, а

не конкретные реальные части квартиры. Может быть указан лишь порядок

пользования конкретными частями при наличии ранее состоявшегося нотариально

удостоверенного и зарегистрированного в МПТИ соглашения между

собственниками о таком порядке пользования в соответствии с долями

участников. Продавец должен предоставить письменные доказательства того,

что он известил участников общей долевой собственности о намерении продать

свою долю посторонним с указанием цены и других условий, на которых

продается доля, а именно: их заявление об отказе осуществления права

преимущественной покупки продаваемой доли квартиры (с указанием условий

продажи доли).

Приобретенное супругами во время брака жилое помещение, является их

общим совместным имуществом, независимо от того, кто из них указан в

договоре в качестве приобретателя и на чье имя это жилое помещение было

зарегистрировано. Так как это жилое помещение будет являться совместно

нажитым имуществом супругов, приобретенным за счет их собственных средств,

следовательно, для отчуждения жилого помещения одним из супругов, требуется

письменное согласие другого, заверенное в нотариальной конторе.

Существенным условием договора купли-продажи жилых помещений, является

обязанность продавца предоставить перечень лиц, проживающих в данном жилом

помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим

жилым помещением и после его приобретения покупателем (члены семьи бывшего

собственника). Если в жилом помещении прописаны несовершеннолетние члены

семьи собственника, отчуждение жилого помещения допускается с разрешения

органа опеки и попечительства. В этом случае для покупки квартиры требуется

разрешение Главы администрации района на продажу квартиры. Такое разрешение

может быть получено через инспектора по охране прав детства и материнства

районного отдела народного образования. В случае же заключения сделки без

такого разрешения, договор о купле-продаже может быть легко расторгнут в

суде. Нежелательно обременение покупки жилого помещения залогом или

договором найма, что влечет существенные ограничения на распоряжение им.

Суммы, получаемые продавцом от продажи жилых домов, дач и садовых

домиков, принадлежащих гражданам на праве собственности, превышающие пяти-

тысячекратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты

труда, облагаются подоходным налогом.

Как правило, большая часть оформления сделок, укладывается в эти

пределы. С остальных взимаются налоги в размере от 12% до 30% в зависимости

от степени превышения суммы. Кроме того, существует нотариальная пошлина в

размере 4% .

Стремясь "убить двух зайцев сразу", наиболее сообразительные граждане

указывают в договорах суммы, равные оценочной стоимости МПТИ (БТИ),

согласно справке на продажу. Благодаря этим действиям, минимизируется

стоимость нотариального оформления и полностью обходится подоходный налог.

Наибольшим препятствием на данном пути может стать встреча с налоговым

инспектором, когда он будет выдавать справку об отсутствии задолженностей

по налогу со строений и сооружений. Некоторые инспектора задают вопросы о

сумме предстоящей сделки и пытаются написать на справке рыночную стоимость

квартиры, что выходит за пределы их компетенции. В этом случае, лучше всего

решить вопрос с начальником инспекции.

Некоторые находчивые продавцы и покупатели "открыли" способ продажи

квартир через оформление договора дарения - так налоги меньше. Договор

дарения делается в четырех экземплярах, причем четвертый экземпляр

нотариусом отправляется в налоговую службу. Поэтому нельзя исключать

возможности появления в дверях дома продавца или покупателя налоговых

инспекторов, задающих бестактные вопросы о том, так ли были глубоки

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7