Сделки, направленные на отчуждение жилого имущества, договор купли-продажи и некоторые другие

обмена товаров, обмена равных стоимостей. Каждый из участвующих в договоре

мены считается продавцом имущества, которое он отдает, и покупателем

имущества, которое он получает. Сходство договора мены с куплей-продажей

позволяет распространить на него ряд правил о купле-продаже. К договору

мены применяются правила, касающиеся условий действительности договора

купли-продажи, прав и обязанностей продавца и покупателя, момента

возникновения права собственности на вещь, риска случайной гибели,

последствий продажи имущества с недостатками и т.д.

Договор мены заключается обычно между гражданами, но может

совершаться также общественными организациями.

Договор дарения[11].

- Договор, согласно которому одно лицо безвозмездно передает свое

имущество в собственность другому. Считается заключенным в момент передачи

имущества. Дарение недвижимого имущества совершается в специально

установленной законом форме. Несоблюдение установленной формы дарения

влечет за собой соответствующие юридические последствия (недействительность

договора, лишение права ссылаться на свидетельские показания в случае

спора). Наиболее распространены договоры дарения между гражданами.

Наследование.

- Переход прав и обязанностей умершего (наследователя) к его

наследникам. В порядке наследования переходят главным образом право личной

наследственности, а также другие имущественные права и обязанности. Права и

обязанности, связаны исключительно с личностью наследодателя, по наследству

не переходят (например, алименты). Наследство наступает в силу закона или

завещания. Если завещание отсутствует либо не может быть реализовано

(признано не действительным, перечисленные в нем наследники отказались от

наследства) наступает наследование по закону, т. е. к наследованию

призываются лица, указанные в законе.

Свидетельство о праве на наследство выдается нотариальной конторой по

месту открытия наследства по истечении шести месяцев со дня смерти

наследодателя (оно может быть выдано и ранее, если нотариальная контора

имеет данные об отсутствии других наследников, кроме заявивших о выдаче им

свидетельства). В некоторых случаях предъявление этого свидетельства

необходимо для осуществления наследственных прав (например, при

наследовании жилого дома).

Недвижимое и движимое имущество в порядке наследования переходит к

государству, если: оно завещано ему; нет наследников по завещанию; все

наследники лишены завещателем права наследования; ни один наследник не

принял наследства.

Порядок проведения сделки при отчуждении жилого помещения.

При оформлении сделки без помощи риэлторских[12] фирм необходимы

следующие документы:

. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую квартиру, то есть

документы, на основании которых квартира принадлежит собственнику

(свидетельство о праве собственности и договор передачи, договор

купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве наследство по

закону или по завещанию, решение суда).

. Выписка из домовой книги, копию финансово-лицевого счета и справку

об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (их можно

получить в РЭУ). Следует иметь в виду, что указанные документы

действительны лишь в течение месяца.

. Справку бюро технической инвентаризации о стоимости отчуждаемой

квартиры. Получают ее в БТИ по месту нахождения квартиры. Стоимость

справки зависит от сроков ее изготовления и от того, является ли

квартира коммунальной или отдельной[13] . Срок действия справки БТИ

- месяц. Поэтому, чтобы избежать необходимости повторно заказывать

справку (ведь платить придется еще раз), нужно рассчитать время

получения справки так, чтобы к моменту заключения договора купли-

продажи справка была бы действительна. Документы, срок действия

которых истек, не примут ни нотариус, ни Комитет муниципального

жилья.

. Документы, удостоверяющие личность участников сделки:

для граждан России и ближнего зарубежья - паспорт;

для военнослужащих - удостоверение личности и приписное свидетельство

(форма № 10);

для граждан России, постоянно проживающих за границей -

общегражданский паспорт;

для иностранных граждан - вид на жительство в РФ или национальный

паспорт с отметкой регистрацией в ОВД;

для лиц, не достигших 16-летнего возраста, - свидетельство о

рождении.

Все вышеперечисленные документы необходимы для нотариального

удостоверения договора. Перечень документов, необходимых для его

государственной регистрации в Комитет муниципального жилья (КМЖ), несколько

отличается от вышеуказанного. Например, копию финансово-лицевого счета и

справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам следует

получить в РЭУ в 2-х экземплярах - и для нотариуса, и для регистрации в

КМЖ.

В нескольких случаях для совершения сделки требуются дополнительные

документы. Например, когда продается квартира, одним из собственников

является несовершеннолетний, или когда он не является собственником, но

зарегистрирован (прописан) в этой квартире, для заключения договора

необходимо разрешение органов опеки и попечительства соответствующего

муниципального округа. Обычно такая справка выдается в одном экземпляре.

Однако следует иметь в виду, что предъявлять ее придется не только у

нотариуса при удостоверении договора, но и при регистрации сделки в КМЖ.

Поэтому, удостоверяя договор у нотариуса, не следует забывать удостоверить

и подлинность копии разрешения из органов опеки, ведь ее подлинник

останется у нотариуса в архиве, а предъявлять это документ предстоит еще и

в КМЖ при государственной регистрации договора (в КМЖ не требуют подлинника

разрешения, но его копи должна быть обязательно нотариально удостоверена.

Ксерокопию не примут).

После того как продавец собрал все необходимые для сделки документы,

а покупатель приготовил сумму денег, которую должен будет заплатить за

квартиру, стороны могут приступить непосредственно к оформлению договора.

Однако прежде чем отправиться к нотариусу, желательно абонировать в банке

ячейку и составить соответствующее соглашение с банком, по которому

покупатель оставляет деньги на хранение с условием их выдачи продавцу

только по предъявлении нотариально удостоверенного и зарегистрированного в

КМЖ договора. Таким образом исключается риск получения денег продавцом до

окончания оформления договора. Передача денежной суммы на руки на любом

этапе совершения сделки (как до заключения договора, так и после него)

небезопасна.

Оставив деньги в банке на хранение, стороны могут приступить к

следующему этапу - нотариальному удостоверению договора.

За удостоверением обратиться можно как в государственную нотариальную

контору, так и к любому частному нотариусу. Однако если участники сделки

приняли решение удостоверить договор у частного нотариуса, необходимо

предварительно убедиться в том, что у этого нотариуса имеется лицензия.

Размер госпошлины, взимаемой нотариусом за удостоверение договора, не

зависит от того, к какому нотариусу, государственному или частному,

обратились участники сделки. Сумма, подлежащая оплате за совершение

нотариальных действий, зависит лишь от стоимости квартиры, о которой

договорились стороны, и составляет 1,5% от этой стоимости.

Сам процесс нотариального удостоверения договора не займет у вас

много времени. (Разумеется. В том случае, если все необходимые документы

подготовлены надлежащим образом).

Регистрация регулируется следующими нормативными актами:

в первую очередь это ст. ст. 131 и 164 ГК РФ. В п. 1 ст. 131 ГК РФ

прямо указывается на то, что «право собственности и другие вещные права на

недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и

прекращение подлежат обязательной регистрации в едином государственном

реестре учреждениями юстиции». Однако в настоящее время регистрацию в

Москве осуществляет Комитет муниципального жилья (КМЖ) и его филиалы, а в

Подмосковье - БТИ. Органы юстиции в регистрации до февраля 1998 г. не

участвуют, после чего КМЖ (БТИ) передают свои функции органам юстиции,

которые должны осуществлять регистрацию в силу ст. 131 ГК РФ.

Отказ в государственной регистрации или же уклонение от нее в силу п.

5 ст.131 ГК РФ могут быть обжалованы в суд. Поэтому отказ в регистрации

должен быть произведен в письменной форме с обоснованием причин и со

ссылками на соответствующие нормативные акты. Уклонением от регистрации

является любое действие (бездействие), которые ведут к затягиванию процесса

регистрации без всяких на то оснований или к истребованию документов, не

предусмотренных законом.

Особой форме совершения сделок с недвижимостью, которую можно было бы

назвать регистрационной, посвящен и п. 1 ст. 164 ГК РФ. В этой статье

указывается на то, что сделки с недвижимостью подлежат обязательной

государственной регистрации. Несоблюдение требования о регистрации сделки в

соответствии с п.1 ст. 165 ГК РФ влечет ее недействительность. Такая сделка

считается ничтожной. Поэтому договор, подлежащий регистрации, считается

заключенным лишь с момента его регистрации.

Правило об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров

как: купли-продажи, мены, дарения жилых помещений будет сохранять силу

впредь до введения в действие Федерального закона о регистрации прав на

недвижимое имущество.

Кроме статей ГК РФ, порядок регистрации в Москве регулируется

инструкциями и распоряжениями Комитета муниципального жилья. Прежде всего

это Инструкция по регистрации вторичных сделок, предметом которых являются

жилые помещения в Москве (утверждена 16 декабря 1992 г.) с дополнениями,

внесенными 4 января 1994 г. В Инструкции дан полный перечень документов,

необходимых для регистрации:

. подлинные экземпляры нотариально удостоверенного договора в

количестве, равном количеству участников сделки, и одну нотариально

удостоверенную копию договора;

. выписка из домовой книги;

. справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

. документы, удостоверяющие личность участников сделки;

. квитанция об оплате услуг согласно действующему прейскуранту.

Если отчуждается квартира, в которой проживает несовершеннолетний,

то, как говорилось выше, необходимо предъявление нотариально удостоверенной

копии разрешения на продажу квартиры из органов опеки и попечительства.

Государственная регистрация, так же как и нотариальное удостоверение

договора, допускается по доверенности, оформленной надлежащим образом.

Доверительному лицу в таком случае необходимо иметь при себе паспорт или

другой документ, удостоверяющий его личность.

Процесс регистрации заключается в следующем:

1. это тщательная проверка работниками КМЖ представленных на

регистрацию документов;

2. внесение оператором изменений в базу данных собственников жилья,

имеющуюся в КМЖ;

3. подписание документов лицом, производящим регистрацию и скрепление

его подписи печатью КМЖ.

После регистрации участникам сделки возвращаются их паспорта и

выдаются подлинники договоров с печатями КМЖ. На каждом экземпляре договора

проставляется штамп с номером реестра, круглая печать КМЖ, а также штампы с

указанием «экземпляр продавца» или «экземпляр покупателя» соответственно на

экземплярах продавца и покупателя.

За регистрацию договоров в Комитете муниципального жилья взимается

плата. Наименьшая ставка предусмотрена для москвичей и жителей Подмосковья,

она составляет 281 рубль (март 1999 г.). Для лиц, имеющих статус беженцев,

эта ставка составляет 288 рублей; для граждан, проживающих на территории

России, - 550 рублей; для граждан России, постоянно проживающих за границей

(кроме лиц без гражданства и граждан России, постоянно проживающих в

странах ближнего зарубежья) - 1606 рублей; для иностранных граждан - 16500

рублей.

Сразу после регистрации продавец может со своим экземпляром договора

отправиться в банк, в котором были оставлены на хранение деньги, и получить

их, предъявив свой паспорт, договор с банком и зарегистрированный в КМЖ

договор об отчуждении жилплощади.

Сделка совершена. Обязательство продавца передать недвижимость

покупателю считается исполненным лишь после вручения этого имущества

покупателю и подписания сторонами передаточного акта (ст.556 ГК РФ).

Уклонение одной из сторон от подписания этого документа считается

отказом продавца от обязанности передать имущество, а покупателя,

соответственно, - обязанности принять имущество.

Таков сложившийся на сегодняшний день порядок проведения сделок по

отчуждению жилых помещений, который позволяет максимально обезопасить этот

процесс и по возможности учесть интересы как продавца, так и покупателя.

Законодательные основы финансовых

отношений при оформлении сделок

на отчуждение жилья.

О выгодности того или иного отчуждения недвижимого имущества можно

судить только после определения налоговых последствий каждой возможной

сделки.

Закон РФ «О подоходном налоге с физических лиц» предусматривает

налогообложение совокупного дохода за календарный год, подсчитываемого как

в денежной, так и в натуральной форме. Доходом являются и суммы, полученные

в течении года от продажи недвижимого имущества, в части, не превышающей

5000 минимальных месячных оплат труда (ММОТ), Что на сегодня составляет

417450 руб.

Основываясь на практике заключения договоров купли-продажи на рынке

недвижимости в РФ, можно утверждать, что основная масса подобных сделок

даже по реальной цене (которая не всегда указывается сторонами) не будет

превышать названный порог (если в текущем календарном году не было

совершено несколько сделок купли-продажи недвижимости), а значит, и

названный налог в этой части действовать не будет.

Ставка ежегодного налога на строения, помещения и сооружения,

находящиеся в собственности физических лиц устанавливается субъектом РФ в

размере, не превышающем 0,1% от инвентаризационной стоимости недвижимого

имущества. Конкретную сумму по оплате налога можно определить исходя из

инвентаризационной стоимости недвижимого имущества, которую можно уточнить

в органах технической инвентаризации или местного самоуправления по месту

жительства. Рассматриваемый налог не представляется большим бременем для

бюджета семьи и подлежит оплате каждым собственником жилого помещения за

исключением следующих категорий граждан:

инвалидов I и II групп, инвалидов детства;

участников войн и боевых операций по защите РФ;

некоторых категорий лиц, подвергшихся воздействию радиации в Чернобыле и на

объединение «Маяк» в 1957 г. ;

военнослужащих и лиц, уволенных с военной службы, имеющих выслугу 20 и

более лет;

членов семей военнослужащих, потерявших кормильца;

пенсионеров;

лиц, выполнявших интернациональный долг в Афганистане и других странах, где

велись боевые действия;

родителей и супругов военнослужащих и государственных служащих, погибших

при исполнении служебных обязанностей.

Таким образом, для большей части собственников недвижимого имущества

при его отчуждении указанные налоги не составляют значительных финансовых

трат.

Сделки по отчуждению жилых помещений (дарение, купля-продажа,

наследование, мена) делятся на две группы.

Дарение и наследование относятся к безвозмездным сделкам, а мена и

купля-продажа - к возмездным. Это не означает, что первые обходятся

дешевле.

Налогообложение по первой группе сделок установлено Законом РФ «О

налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения».

Сделки мены и купли-продажи «не имеют» собственного закона о

налогообложении, что как раз и ставит их в разряд более выгодных в

финансовом плане, чем сделки дарения и наследования.

Оплата госпошлины по отчуждению недвижимого имущества зависит от

того, является сделка односторонней или двусторонней (многосторонней).

Наследование - сделка односторонняя. Это означает, что наследодатель

лично не будет нести никаких финансовых затрат при оформлении наследства,

кроме оплаты 1 минимальной месячной оплаты труда (ММОТ) за нотариальное

удостоверение завещания в соответствии с пп. 6 п. 4 Закона РФ «О

государственной пошлине».

Зачастую граждане при обращении к юристу не достаточно точно

различают правовые последствия составления завещания и заключения договора

дарения. При дарении недвижимого имущества переход права собственности от

дарителя к одаряемому происходит в момент государственной регистрации

договора дарения, а значит новый собственник вправе самостоятельно владеть,

пользоваться и распоряжаться теперь уже своим имуществом. При составлении

завещания наследодатель остается собственником своей недвижимости на

протяжении всей последующей жизни и в любой момент может изменить или

полностью отменить завещание, о чем наследник не будет даже догадываться.

Следовательно, если после оформления дарения существует обоснованная

опасность в потере не только самой недвижимости, но и права пользования ею,

то лучше оформить завещание на это имущество.

При открытии наследства у наследника появляется так называемое

секундарное правомочие, пользуясь которым он становиться собственником

наследуемого имущества, а значит, подпадает под действие Закона РФ «О

налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения».

Используя свое секундарное правомочие по понятию в собственность

наследуемого имущества, наследник, теперь уже как новый собственник, обязан

уплатить и государственную пошлину[14] за выдачу свидетельства о праве на

наследство. Размер госпошлины будет зависеть от категории наследника:

наследник первой очереди (дети, в т. ч. Усыновленные; супруг; родители или

усыновители умершего; ребенок умершего, родившийся после его смерти) - 1%

от стоимости наследуемого имущества;

другие наследники - 2% от стоимости наследуемого имущества.

Существует и еще одна ставка госпошлины, о которой необходимо знать

супругам. Речь идет о выделении доли пережившего супруга из общей

собственности супругов на недвижимое имущество (дома, квартиры, дачи,

гаражи, земельные права и т. д.).

В случае отчуждения недвижимого имущества на основании завещания

финансовые затраты производятся разными физическими лицами:

наследодатель оплачивает только нотариальное оформление завещания;

наследник оплачивает налог на имущество, перешедшее в порядке наследования;

госпошлину за выдачу свидетельства о праве на наследство; госпошлину за

выдачу свидетельства о праве собственности на долю в имуществе, находящемся

в общей собственности супругов.

В заключение анализа финансовых затрат, необходимых при нотариальном

удостоверении сделок по отчуждению недвижимого имущества в соответствии с

Законом РФ «О государственной пошлине», следует добавить, что от уплаты

государственной пошлины освобождаются следующие лица:

инвалиды I и II групп, инвалиды детства;

участников войн и боевых операций по защите РФ;

граждане, подвергшихся воздействию радиации в Чернобыле и на объединение

«Маяк» в 1957 г..

Заключение.

В наше время сделки приобретают актуальное значение, так как объем и

значимость с каждым годом возрастают. Немаловажное место должно занимать

правовая просвещенность граждан по поводу совершения сделок.

Так как в наше время появилось большое количество частных компаний и

организаций, а также лиц вступающих во взаимоотношение между ними и между

собой, правильность совершения сделки с юридической точки зрения

приобретает большой смысл. Порок любого или нескольких элементов сделки

приводит к ее недействительности. В следствие этого вопрос о признании

сделки как юридического факта не признается. Между тем недействительная

сделка приводит к определенным юридическим последствиям, связанным с

устранением последствий ее недействительности. Так как наше общество

развивается по принципам правового государства правильность оформления и

совершения сделок между элементами правоотношений способствует развитию

правильных общественных отношений.

Список используемой литературы:

Конституция РФ., Москва., 1995 г.

Гражданский кодекс РФ. 1995 г.

Жилищный Кодекс РФ., «Спартак». Москва, 1995 г.

1. Полный Гражданский кодекс России с комментариями. Москва 1995 г.

2. Гражданское право. Том 1. Издательство “БЕК”, Москва 1993 г.

Жилищный справочник., В.Н. Иванов., Москва, 1996 г.

Юридический энциклопедический словарь. Москва. 1994 г.

Наследование как сделка. Юр. Лит. Эйдинова Э.Б., 1995 г.

Жилищная энциклопедия. № 4, стр. 200. Москва., 1999 г.

Жилищная энциклопедия. № 3, стр. 63, 75. Москва., 1999 г.

Сборник договоров. «Кодекс», 1998 г.

Правовая компьютерная база «Гарант +».

Юридический компьютерный Web site «Ваше право». База данных.

Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Москва., 1995 г.

ПРИЛОЖЕНИЕ

Ст. 40 Конституции РФ:

1). Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен

жилища.

2). Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют

жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилье.

3). Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище,

оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных,

муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными

законом нормами.

«Основы жилищного законодательства РФ», введенные с 1 января 1982 года

(приняты 24 июня 1981 г.). Переработаны и дополнены 19 марта 1995 г. и

закреплены Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики».

3. Ст. 4 (Жилищный фонд) Закона РФ «Об основах федеральной жилищной

политики»:

Находящиеся на территории РФ жилые дома, а также жилые помещения в других

строениях образуют жилищный фонд;

В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные

для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

4. Ст. 5 (Виды жилищного фонда) Закона РФ «Об основах федеральной жилищной

политики»:

Жилищный фонд включает:

Жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству

(государственный жилищный фонд);

Жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащих

организациям, их объединениям, другим общественным организациям

(общественный жилищный фонд);

Жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-

строительных кооперативов);

Жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан

(индивидуальный жилищный фонд).

5. Ст. 153 ГК РФ «Понятие сделок».

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные

на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.

6. Ст. 154 ГК РФ «Договоры и односторонние сделки».

1). Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и

односторонними.

2). Односторонней считается сделка, для совершения которой в

соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон

необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

3). Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли

двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех и более сторон

(многосторонняя).

7. См. Приложение - «Образцы документов». Договор Купли-продажи.

8. Ст. ст. 420, 422-423 ГК РФ.

Ст. 420 (Понятие договора).

1). Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об

установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

2). К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках,

предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.

3). К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие

положения об обязательствах, если иное не предусмотрено правилами настоящей

главы, и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем

Кодексе.

4). К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие

положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему

характеру таких договоров.

Ст. 422 (Договор и закон)

1). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилами,

установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его

заключения.

2).Если после заключения договора принят закон, устанавливающий

обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при

заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме

случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на

отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Ст. 423 (Возмездный и безвозмездный договоры)

1). Договор, по которому сторона должна получить плату или иное

встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является

возмездным.

2). Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона

обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы

или иного встречного предоставления.

3). Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых

актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

См. Приложение - «Образцы документов». Форма № 11-а для купли-продажи.

См. Приложение - «Образцы документов». Договор мены.

См. Приложение - «Образцы документов». Договор дарения.

Риэлторские фирмы - фирмы-посредники.

См. Приложение - «Образцы документов». Форма № 11-б.

См. Приложение - «Образцы документов». Оплата госпошлины.

-----------------------

[1] См. Приложение.

[2] Далее - Основы.

[3] См. Приложение.

[4] См. Приложение.

[5] См. Приложение.

[6] См. Приложение.

[7] См. Приложение.

[8] См. Определение договора. Раздел «Договор купли-продажи»

[9] См. Приложение.

[10] См. Приложение.

[11] См. Приложение.

[12]См. Приложение.

[13] См. Приложение.

[14] См. Примечание «Образцы документов»

Страницы: 1, 2