Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики

единицы. Следует обратить внимание на то, что результаты расчетов (см.

табл. 3. 7) в точности равны оценкам, полученным по технике остатка для

земли при аннуитетном возмещении капитала.

149

Таблица 3.7

Техника остатка для собственности в целом

|Поток доходов |65000 |8,3045 |539792 |

|Реверсия |50000 |0,00346 |+173 |

|Общая текущая стоимость |

|539965 |

|Округлено до |

|540000 |

Норму прямолинейного возмещения капитала следует использовать для оценки

дохода от зданий в тех случаях, когда предполагается, что последний будет

систематически снижаться. Однако при этом необходимо разделять доход,

относимый к земле, и доход, относимый к зданиям, с тем, чтобы именно поток

доходов от зданий учесть как убывающий; стоимость земли и доход от нее

считаются неизменными (табл. 3.8).

Таблица 3.8

Остаточная стоимость для собственности в целом при расчете возврата

инвестиций в здания и сооружения по прямолинейному методу, долл.

|Чистый операционный доход |65000 |

|Доход от земли (50000 долл. о 0,12) |-6000 |

|Доход от зданий |59000 |

|Капитализация дохода: |16666,67 |

|Доход от земли |6000 |8,3045* |49827 |

|Доход от зданий|59000 |7,1428** |421429 |

|Реверсия: |50000 |0,00346*** |173 |

|Общая стоимость собственности |471429 |

* Аннуитет за 50 лет при ставке 12%.

** 1 + (0,12+0,02) = 7,1428 (прямолинейный фактор за 50 лет при ставке

12%).

*** Фактор реверсии за 50 лет при ставке 12%.

150

Техника остатка для собственности в целом может использоваться в тех

случаях, когда перепродажа происходит до истечения срока экономически

полезной жизни. Предполагаемая цена перепродажи может быть ценой опциона на

покупку для арендатора — держателя текущей аренды или стоимостью

остаточного потока доходов, который, как ожидается, будет приносить объект

после перепродажи.

Пример. Предположим, что уже рассмотренный объект с 50-летним сроком

полезной жизни будет перепродан через 10 лет. Реверсия при перепродаже

рассчитывается исходя из того, что на протяжении оставшихся 40 лет объект

будет приносить ежегодный чистый операционный доход в 65000 долл., затем

земля будет продана за 50000 долл. Предполагаемая цена перепродажи через 10

лет составит 536382 долл. (табл. 3.9).

Таблица 3.9

Цена перепродажи до окончания срока экономически полезной жизни

|Показатель |Фактор за 40 лет |Стоимость при |

| | |перепродаже, |

| | |долл. |

|Ежегодный поток |65000 |8,2438* |535845 |

|Реверсия |50000 |0,01074**|+537 |

|Цена перепродажи через 10 лет |

|536382 |

* Фактор аннуитета при ставке 12% за 40 лет.

** Фактор текущей стоимости единицы при ставке 12% за 40 лет.

Таким образом, остаточная стоимость собственности в целом будет оценена

в 536382 долл., — эта сумма должна быть получена через 10 лет. Текущая

стоимость остатка плюс текущая стоимость всего чистого операционного

дохода, полученного за 10 лет владения объектом, рассчитана в табл. 3.10.

151

Таблица 3.10

Техника остатка для собственности в целом при ее перепродаже до окончания

срока экономически полезной жизни

|Ежегодный |65000 |5,6502* |367265 |

|Реверсия |536382 |0,32197** |+172700 |

|Общая текущая стоимость через 10 лет |539965 |

|* Фактор аннуитета за 10 лет при ставке 12%. |

|** Лятггпп прпрппга чя 1 fl ттрт гти г.тяптгр 1 7% |

Опцион на покупку.

Пример. Предположим, что оцениваемая собственность сдана на условиях

чистой аренды за 65000 долл., уплачиваемых в конце каждого года в течение

25 лет. Арендатор покупает опцион на покупку объекта по истечении 25 лет за

500000 долл. Расчет текущей стоимости по ставке процента или дисконта 12% с

использованием техники остатка для собственности в целом показан в табл.

3.11. Если через 25 лет арендатор освободит объект и не использует опцион

на покупку, то текущая стоимость собственности лишь незначительно будет

отличаться от стоимости объекта в случае использования опциона. Будучи

дисконтированной за 25 лет, сегодняшняя стоимость реверсии составит менее

6% (0,05882) от цены перепродажи при ставке процента (дисконта) 12%.

Техника остатка для собственности в целом показана на рис. 3.2.

Таблица 3.11

Поток доходов и цена

перепродажи при использовании опциона на покупку

|Чистая ежегодная|65000 |7,8431* |509804 |

|Перепродажа |50000 |0,0588** |+29411 |

|Общая текущая | | |539215 |

* Фактор аннуитета за 25 лет при ставке 12%. ** Фактор реверсии за 25 лет

при ставке 12%.

[pic]

152

Время

Рис. 3.2. Техника остатка для собственности в целом — допущение об

измененном уровне дохода

Механическое применение различных техник остатка к одним и тем же

предполагаемым потокам доходов может привести к разным результатам, что

обусловлено различиями в допущениях и оценках, касающихся нынешней

стоимости зданий или земли. Поэтому не следует беспокоиться по поводу

конкретных математических расчетов, разумеется, исключая те случаи, когда

полученные результаты значительно отличаются.

При описании каждого из трех видов техники остатка применялись два

различных допущения в том, что касается возврата инвестиций. В первом

случае возмещение капитала происходило в условиях получения равновеликих

доходов; в другом — прогнозировалось снижение доходов от зданий. Итоговые

(неокругленные) результаты по всем трем видам техники показаны в табл.

3.12.

Таблица 3.12

Оценка стоимости

недвижимости различными видами техники остатка, долл.

|Техника остатка |^Стоимость всего объекта в |

| |зависимости от предполагаемого |

| |характера дохода от здания |

| |Равновеликий |Убывающий доход |

| |доход | |

|Для земли |540102 |466666 |

|Для зданий |539965 |471429 |

|Для собственности в |539965 |471429 |

|целом | | |

Результаты, полученные при расчетах с использованием техники остатка для

зданий и техники остатка для собственности в целом, полностью совпадают. В

обоих случаях предполагалось, что стоимость земли равнялась

153

50000 долл. Примененная техника не оказала никакого влияния на результаты.

Тем не менее, результаты, полученные при помощи техники остатка для земли,

отличаются от полученных при помощи двух других видов техники остатка. Это

было вызвано различиями в исходных допущениях. При использовании техники

остатка для земли предполагалось, что стоимость зданий и сооружений

составляет 450000 долл. В данном случае, в отличие от двух других видов,

стоимость земли не была известна. Поэтому при использовании техники остатка

для земли было сделано другое допущение, которое касалось суммы реверсии

(перепродажа земли по окончании потока доходов) и величины снижающегося

дохода от зданий (в случае прямолинейного возврата инвестиций). Однако,

несмотря на некоторые расхождения, нет существенных различий между

результатами, полученными любым из этих трех видов. Они могут возникнуть из-

за различий в допущениях о характере планируемого потока доходов, т.е.

будет ли ожидаемый поток доходов неизменным или же он будет убывать с

течением времени.

К числу допущений, требующих обоснованных суждений и существенно

влияющих на оценку стоимости, относится стоимость актива, обладающего

правом первого требования, оценочная продолжительность полезной жизни

объекта, ставки процента (или дисконта) и допущения о возмещении капитала.

Предполагаемые методы возврата инвестиций (прямолинейный, аннуитетный), а

также ожидание повышения стоимости объекта, могут серьезно повлиять на

оценочную стоимость и поэтому должны быть приведены в соответствие с

характером прогнозируемого потока доходов и реверсией.

Главное достоинство метода капитализации дохода состоит в том, что он

отражает потенциал чистого дохода, который может принести недвижимость.

Однако в инфляционной экономике трудно прогнозировать размеры доходов, а их

текущие величины могут не быть реалистическими указателями на будущее.

Особенно остро этот недостаток проявляется в условиях коренной ломки

экономической внешней среды, наблюдаемой на сегодняшний день в Российской

Федерации.

154

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проблема системного регулирования городского развития в переходный к

рынку период - одна из исключительно актуальных и в то же время

исследованных явно недостаточно. Кардинальные перемены, происшедшие в

последние годы в самом предмете этого регулирования (городском развитии и

внешних его условиях), были столь многоплановы и динамичны, что теоретико-

методологическое осмысление новых реалий, а тем более вероятных перспектив

эволюции городов сильно запаздывает. Впрочем, многими практиками

осознается, что новая городская политика не может быть обоснованной (и даже

просто разумной) без опоры на надежный научный фундамент.

Как известно, изучение социальных, демографических, экономических,

экологических, инженерных и иных проблем городов наиболее интенсивно велось

в 80-е годы. Тогда, с одной стороны, сформировались определенные

организационно-правовые предпосылки автономизации городского управления и,

с другой стороны, городская тематика заняла достойные места в исследованиях

академических и отраслевых институтов, вузов, а также специально созданных

научно-технических и научно-исследовательских центров многих крупных

городов России, в первую очередь Москвы и Ленинграда.

В тот же период была коренным образом пересмотрена методика разработки

комплексных планов социально-экономического развития городов и их районов,

генеральных планов, районных планировок, схем расселения.

Этот пик исследований был вполне естественным, поскольку

«социалистический город» как их объект находился в фазе стабильного,

эволюционного развития. Все внешние системы (общественно-политическая

ситуация, экономический строй, структура органов управления и

государственное устройство, действовавшие схемы развития и размещения

производительных сил, порядок расселения и др.) при постоянных частных

155

своих изменениях в целом трансформировались достаточно взаимосвязано и

медленно. Сами же города, их проблемы, потенциал становились все более

удобными объектами программного управления, моделирования и т.п.

В настоящее время ситуация коренным образом изменилась. Радикально

трансформировалась политическая структура общества с ориентацией на

правовые, многопартийные, демократические его основы. Поменялась сама суть

экономических отношений (осуществляется переход к рынку). Произошел гласный

отказ от тотально огосударствленного обеспечения социального развития.

Города, особенно крупные, превратились в центры общественно-политических

и социальных напряжений, где при той же (если не большей) концентрации

населения резко сокращаются традиционные бюджетные источники финансирования

социальной сферы. Предельно дифференцируется социальный потенциал,

стремительно теряет престиж и социальную значимость традиционная городская

интеллигенция (инженерно-технические и научные работники, учителя, врачи)

и, наоборот, резко повышается социальная роль субъектов финансово-торгового

сектора. Принципиально обновились формы, методы и объекты городского

управления.

Наряду с этим получила конституционное закрепление идея территориальной

самостоятельности и местного самоуправления, во многом повысилась

ответственность городских властей за безусловное гарантирование населению

соответствующих социальных благ, свобод, защиты и т.п.

Все это требует коренного переосмысления самой сути регулятивных

•*. •

воздействий на сложные и во многом противоречивые отношения, складывающиеся

в процессе функциоально-пространственных преобразований города в переходный

период. Особый интерес сегодня представляют не столько относительно

стабильные отраслевые и подотраслевые блоки социально-экономической

структуры города, сколько динамично меняющиеся внешние условия

функционирования этих блоков, равно как и не менее динамичные отношения

между ними.

156

Регулирование всего этого можно наиболее результативно развернуть только

с использованием специальной системной технологии, в том числе путем

применения так называемых системных регуляторов, одним из которых является

государственно-земельный кадастр.

Государственный земельный кадастр представляет собой систему необходимых

и достоверных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении

земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков,

об их качественной характеристике, о владельцах земельных участков,

правовом режиме землепользования, об оценке земельных участков, иных

необходимых и достоверных сведений о земле.

Сведения государственного земельного кадастра подлежат обязательному

применению при планировании использования и охраны земель, при подборе

оптимальных вариантов участков для их предоставления и изъятия, при

совершении сделок с землей, определении платежей за землю, проведении

землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других

мероприятий по использованию и охране земель.

Содержание кадастра определяется Положением о порядке ведения

государственного земельного кадастра, которое утверждено постановлением

Правительства РФ от 25 августа 1992 г. № 622.

Во-первых, в кадастре содержатся данные о земельных участках и субъектах

земельной собственности, землепользования и аренды земли, целевом

назначении земельных участков, характере их использования.

Во-вторых, кадастр содержит данные количественного учета земель в

соответствии с их фактическим состоянием и использованием.

В-третьих, фиксируются необходимые сведения о качественном состоянии

земель.

В-четвертых, в кадастре дается оценка земель, т.е. определяется их

сравнительная ценность как средства производства в сельском хозяйстве, а

также степень эффективности их использования.

157

Необходимо, чтобы сведения всех разделов кадастра были объективными и

достоверными, соответствовали фактическому состоянию земель и их

использованию.

Все кадастровые сведения о земле оформляются специальной базовой,

периодически обновляемой и ежегодно составляемой документацией. Ежегодно не

позднее 30 апреля Госкомзем представляет правительству РФ национальный

доклад о состоянии и использовании земель, составляемый на основе данных

государственного земельного кадастра и мониторинга земель.

Мониторинг земель - это система наблюдений (съемки, обследования и

изыскания) за состоянием земель. Объектами мониторинга земель являются все

земли Российской Федерации. К основным задачам мониторинга относятся:

своевременное выявление изменений состояния земель, оценка этих изменений,

прогноз и выработка рекомендаций о предупреждении и об устранении

последствий негативных процессов. Собранные путем мониторинга материалы

служат правовым основанием для принятия необходимых решений компетентными

государственными органами в соответствии с задачами их повседневной

деятельности в области использования и охраны земель.

В зависимости от целей наблюдения и охватываемой территории мониторинг

земель может быть федеральным, региональным и локальным. Поэтому мониторинг

земель осуществляется в соответствии с федеральными, региональными и

местными программами. Постановлением Совета Министров и Правительства от 5

февраля 1993 г. утверждена Государственная программа мониторинга земель РФ.

Начиная с 1996 г. в РФ создается многоуровневая информационная база

мониторинга земель, налаживается постоянно действующая система прогноза,

предупреждения и устранения последствий негативных процессов, влияющих на

качество и использование земель.

Считаем, что в связи с проведением земельной реформы в России,

установлением многообразия и равенства всех форм земельной собственности

необходимо вести земельный кадастр и мониторинг земель, так как без этих

158

сведений нельзя научно обоснованно решить вопрос об установлении платы за

землю и определить действительную стоимость земли.

Учитывая место и роль инвестиционно-строительного комплекса в качестве

основной движущей силы, призванной обеспечивать системное развитие

функционально-пространственной среды крупного города, нормативно-правовому

упорядочению взаимоотношений этого комплекса с социально-экономической

структурой города следует уделить приоритетное внимание.

В настоящее время указанные взаимоотношения регламентируются несколькими

десятками правовых актов федерального уровня, сотнями подзаконных актов

министерств и ведомств, множеством нормативных документов, принятых

Правительством и подчиненными ему ведомствами.

По моему мнению, аргументируемые выше теоретико-методологические

положения и сформулированные на их основе практические задачи получат

конструктивное решение, если в крупном городе будет разработан и принят ряд

дополнительных нормативно-правовых актов.

Начать следовало бы с наиболее общего и принципиального документа

-Постановления Правительства «О приведении нормативно-правовой базы

деятельности новосибирского инвестиционно-строительного комплекса в

соответствие с требованиями новейшего российского законодательства и с

учетом особенностей проведения экономической реформы в крупном городе». В

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6

МЕНЮ

Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики

ИНТЕРЕСНОЕ