Договор аренды и его виды

продажи другому лицу (ст. 653 ГК).

3. 4 Арендная плата

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по

сравнению с арендой иного имущества роль условиям договора об арендной

плате (ст. 654 ГК). Достаточно сказать, что к обязательствам, возникающим

из договора аренды здания (сооружения), не могут быть применены общие

правила об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены

размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно общим

положениям об аренде в подобных ситуациях стороны должны руководствоваться

условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного

имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК). Если же объектом

аренды является здание (сооружение) при отсутствии согласованного сторонами

в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания

(сооружения) считается не заключенным.

Предъявляемое к сторонам договора аренды здания (сооружения) требование

об обязательном включении в договор условия о размере арендной платы под

страхом признания его незаключенным отнюдь не означает, что квалифицирующим

признаком договора аренды здания (сооружения), позволяющим выделять его в

отдельный вид договора аренды, является то, что применительно к аренде

здания (сооружения), в отличие от общих положений об аренде, условие об

арендной плате приобретает значение существенного условия договора, как это

нередко принято считать в юридической литературе.[21]

Суть же специального правила регулирующего отношения, связанные с

арендой зданий и сооружений, состоит в том, что к указанным правоотношениям

не подлежат применению диспозитивные нормы, позволяющие определить

существенное условие о размере арендной платы на тот случай, когда в

документе, подписанном сторонами, отсутствует пункт об арендной плате.

Действие упомянутой нормы о размере арендной платы (п. 3 ст. 424 ГК)

означает, что в последнем случае, несмотря на отсутствие соответствующего

пункта в договоре (документе), в договоре (как правоотношении) имеется

существенное условие об арендной плате.

ГК не включает каких-либо специальных правил относительно формы

арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей.

Поэтому в этой части сохраняют свое действие общие положения об аренде (ст.

614 ГК). И применительно к договору аренды здания или сооружения условие об

арендной плате вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой

суммы платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут

договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде

установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения);

в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем

возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения),

и т. д. Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое

арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную

оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно

размера арендной платы.

3. 5 Форма и государственная регистрация договора

Специальные требования к форме аренды здания (сооружения) состоят в

том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа,

подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет

недействительность договора. ГК не требует нотариального удостоверения

договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с

недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или

сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной

регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).

По мнению И. Исрафилова, нежилые помещения вообще не являются

отдельными объектами арендных отношений. Поскольку «они уже объединены под

общим значением «здание» и к ним следует применять нормы, регулирующие

аренду зданий. «Немаловажное значение при сдаче в аренду нежилого

помещения, непосредственно связанного с земельным участком, - пишет И.

Исрафилов, - имеет и определение в договоре порядка пользования арендатором

данным земельным участком. Представляется, что в этих случаях к договору

аренды следует приложить и план-схему земельного участка» (?!). мало того,

оказывается, что «при отсутствии в договоре размера арендной платы договор

аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никаких

последствий»(?!). И все эти выводы, реализация которых может привести к

колоссальным разрушительным последствиям для имущественного оборота (ведь

по существу ставится под сомнение практически все договоры аренды нежилых

помещений), основываются на одном-единственном формально-логическом

умозаключении автора о том, что «понятие здание» несколько шире и по

смысловому значению полностью охватывает понятие «нежилое помещение».

В отличие от ГК, который говорит о государственной регистрации именно

договоров аренды (п. 2 ст. 609), ФЗ «О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним» в некоторых случаях предусматривает

государственную регистрацию права аренды. Например, согласно п.1 ст. 26

Закона право аренды недвижимого имущества подлежит государственной

регистрации, а в соответствии с п. 3 той же статьи договор аренды помещения

или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя

соответствующего помещения (части помещения).

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной

регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не

установлено законом. Законом (ГК, Законом о государственной регистрации)

применительно к договору аренды здания или сооружения иное не установлено.

Следовательно, и указанный договор считается заключенным с момента его

государственной регистрации. Более того, в ГК имеется императивная норма

(п. 1 ст. 425), согласно которой договор вступает в силу и становится

обязательным для сторон с момента его заключения. Следовательно, до момента

государственной регистрации договора аренды здания или сооружения он не

вступает в силу, т. е. не порождает абсолютно никаких прав и обязанностей.

Если говорить о технической стороне дела, то в соответствии с Правилами

ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и

сделок с ним, утвержденными постановлением Правительство РФ от 18 февраля

1998 г. № 219, проведение государственной регистрации договоров и иных

сделок в отношении недвижимого имущества удостоверяется штампом

регистрационной надписи на оригинале правоустанавливающего документа (т. е.

на тексте договора аренды) (п. 77).

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения)

одновременно означает обременение права собственности или иного вещного

права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду.

Соответствующие сведения о договоре аренды здания (сооружения) вносится в

подразд. III Единого государственного реестра – «Записи об ограничениях

(обременениях) права собственности и других вещных прав на объект

недвижимого имущества» (п. 8 Правил).

В указанном подразделе Единого государственного реестра имеется

специальная часть (подразд. III-1) для записей сведений об аренде. На месте

записи об аренде в графу «Описание предмета аренды» заносятся данные об

арендуемом объекте недвижимости или его части, а в графе «Срок» указываются

даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее

продолжительность; если срок аренды договором не определен, вместо

продолжительности аренды пишутся слова «срок не определен» (пп. 44, 45

Правил).

В случае прекращения аренды здания или сооружения указанные записи об

обременение права собственности или иного вещного права арендодателя

погашаются специальном штампом погашения регистрационной записи,

проставляемым на лицевой стороне листа записи об аренде. В штампе погашения

регистрационной записи проставляется дата регистрации прекращения

соответствующего обременения и имя регистратора, заверенные подписью

последнего (п. 62 Правил).

Никаких разделов, куда могли бы вноситься сведения о государственной

регистрации права аренды, Единый государственный реестр на недвижимое

имущество и сделок с ним не содержит. Право аренды здания или сооружения

возникает из зарегистрированного договора аренды и им же удостоверяется.

3. 6 Исполнение договора

Определенными особенностями, требующими специального регулирования,

отличается и исполнение договора аренды здания или сооружения. Передача

указанного объекта недвижимости арендодателю и принятие его арендатором

должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным

обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). До фактической передачи сданного в

аренду здания или сооружения арендатору и подписания сторонами

передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды не

может считаться неисполненным. Более того, уклонение одной из сторон от

передачи (принятия) соответствующего имущества или подписания передаточного

акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания

(сооружения).

Неисполнение арендодателем своих обязательств по передаче сданного в

аренду здания или сооружения может повлечь для него различные

неблагоприятные последствия, помимо общей обязанности должника возместить

кредитору в связи с неисполнением обязательства убытки (ст. 393 ГК). В

частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно

которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-

определенную вещь кредитору, последний в праве требовать отобрания этой

вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством

условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом

обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Если

арендатор в результате просрочки арендодателя в исполнении по передаче

имущества потерял интерес к договору аренды, он вправе требовать его

расторжения и возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 3

ст. 611 ГК).

Неисполнение арендодателем обязательства по принятию от арендодателя

сданного в аренду здания или сооружения также влечет для него (помимо

обязанности возместить причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия

какого-либо специального правила в § 4 гл. 34 ГК, в подобной ситуации в

случаях, когда арендатор в нарушение закона, иных правовых актов или

договора аренды не принимает арендованное имущество или отказывается его

принять, арендодатель вправе потребовать от арендатора принять объект

аренды или отказаться от исполнения договора.

По окончании срока действия аренды здания или сооружения либо в

случае прекращения его по иным основаниям соответствующее здание или

сооружение должно быть возвращено в том же порядке, как оно передавалось в

аренду, т.е. передача указанного объекта недвижимости арендатором и

принятие его арендодателем также оформляется передаточным актом или иным

документом, подписанным обеими сторонами (п. 2 ст. 655 ГК). До этого

момента (фактической передачи плюс подписания передаточного акта, ее

удостоверяющего) арендатор не может считаться исполнившим свои

обязательства.

В юридической литературе можно встретить еще один специфический момент,

касающийся субъектного состава договора аренды зданий (сооружений) и

нежилых помещений, а именно участия при определенных условиях в договоре

аренды (на стороне арендодателя) такого субъекта, как балансодержатель

здания (сооружения), у которого оно находится на праве хозяйственного

ведения или оперативного управления.

Так, по мнению В. Н. Литовкина, «учреждение, не являясь

титулодержателем в арендных отношениях может занимать свое определенное

место в них, являясь балансодержателем (понятие, употребляемое в договорной

практике и нормативных актах)». Причем в качестве примера такого

нормативного акта, употребляющего понятие «балансодержатель», приводится

одно из постановлений правительства Москвы, утвердившее типовую форму

договора аренды нежилых помещений, зданий или сооружений (постановление от

13 августа 1996 г.)[22].

«Балансодержатель, - пишет В. Н. Литовкин, - юридическое лицо,

наделенное вещным правом (правом оперативного управления), подписывающее

договор на стороне арендодателя, не являясь им, отвечая перед арендодателем

лишь за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта

аренды. Балансодержатель – хозяйствующий субъект арендодателя. Он не

вправе заключать договор аренды. Этим правом наделен соответствующий

комитет по управлению имуществом, являющийся в этом случае

титулодержателем. Но подпись балансодержателя на стороне арендодателя

требуется. В случае отказа балансодержателя от подписи комитет по

управлению имуществом заключает договор независимо от позиции

балансодержателя, а балансодержатель обязан выполнять обязанности на

стороне арендодателя по договору».

Воспринимает фигуру балансодержателя как самостоятельного участника

правоотношений, связанных с арендой зданий, сооружений и нежилых помещений,

и судебно-арбитражная практика. Примером может служить следующее дело,

рассмотренное в порядке надзора Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ.

Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом в

свое время обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с

ограниченной ответственностью о досрочном расторжении договора аренды

нежилых помещений.

Определением арбитражного суда иск был оставлен без рассмотрения на

основании п. 5 ст. 87 АПК в связи с несоблюдением истцом порядка

досудебного урегулирования спора, установленного ст. 619ГК: арендодатель

(истец) не направлял арендатору письменного предупреждения о необходимости

исполнения им обязательства в разумный срок, нарушение которого и

послужило впоследствии основанием для предъявления иска о расторжении

договора. При рассмотрении дела апелляционной инстанции данное определение

было оставлено без изменения.

Из материалов дела усматривалось, что спорный договор аренды был

заключен между, с одной стороны, Госкомимуществом РФ (арендодателем) и

первой эксплуатационной комендатурой Министерства обороны России

(балансодержателем), в оперативном управлении которой находились

соответствующие нежилые помещения, и, с другой стороны, товариществом с

ограниченной ответственностью (арендатором) на срок 9 лет.

Рассматривая данное дело в связи с тем, что на состоявшиеся по нему

судебные акты был принесен протест, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ

согласился с необходимостью применения к спорным правоотношениям положения

ст. 619 ГК, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного

расторжения договора только после направления арендатору письменного

предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Вместе с тем, несмотря на то, что арендодатель (истец) действительно не

направлял арендатору такого письменного предупреждения, досудебный порядок

урегулирования спора был признан соблюденным, что послужило основанием к

отмене определения арбитражного суда об оставлении иска без рассмотрения и

направления дела на новое рассмотрение. При этом в постановлении Президиума

Высшего Арбитражного Суда РФ было указано: «Одним из основных участников

договора аренды является первая эксплуатационная комендатура Минобороны

России, которая фактически занимается реализацией договора и которой должна

вносится арендная плата. Названная комендатура после неоднократных

имеющихся в деле предупреждений о необходимости исполнения ответчиком

обязательств по договору аренду ходатайствовало о его расторжении ввиду

существенных нарушений, допущенных арендатором, что соответствует

требованиям ст. 619 и названного Кодекса и необоснованно не принято

арбитражным судом.[23]

Исходя из этого, следует признать, что арендатор был предупрежден о

необходимости исполнения обязательства в установленный срок. При таких

обстоятельствах состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене».

4. Договор аренды предприятий

4. 1 Понятие и сфера применения

По договору аренды предприятий арендодатель обязуется предоставить

арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом

как имущественный комплекс, используемый для осуществления

предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).

В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются

земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в

состав предприятия основные средства. Кроме того, в порядке,

предусмотренном договором, подлежат передаче также запасы сырья, топлива,

материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и

другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные

имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на

обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие

исключительные права. Помимо изложенного арендодатель должен уступить

арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к

предприятию.

Исключение составляют права арендодателя, хотя и относящиеся к

предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на

занятие соответствующей деятельностью по общему правилу такие права не

могут быть переданы арендатору без специального на то указания или иного

правового акта. Вместе с тем, если все же в составе сдаваемого в аренду

предприятия арендатору будут переданы и обязательства, которые не могут

быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии),

арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед

кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение (п. 2

ст. 656 ГК).

Как видим, договор аренды предприятия выделяется в отдельный вид аренды

главным образом по признаку специфического объекта: особого имущества

(предприятия), передаваемого в аренду.

Однако при безусловном определяющем значении данного критерия нельзя

забывать и об объекте второго рода – действиях обязанной стороны,

составляющих вместе с первым объектом (само предприятие, передаваемое в

аренду) предмет обязательства, вытекающего из договора аренды предприятия.

Действия арендодателя по договору аренды заключаются не только в передаче

арендатору арендованного имущества, как это имеет место при всякой аренде,

он должен также уступить арендатору права требования и перевести на

последнего долги, связанные с деятельностью этого предприятия. Кроме того,

на арендодателя лежит обязанность по подготовке предприятия к передаче его

в аренду, исполнение которой предполагает совершение последним целого ряда

действий, не характерных для других видов договора аренды: инвентаризация

имущества предприятия, составление проекта передаточного акта и т.п. И

напротив, в части обеспечения условий для использования арендованного

имущества по его назначению (включая проведение его капитального ремонта)

круг действий, осуществление которых по общим правилам об аренде

возлагается на арендодателя, сокращается за счет возложения обязанности по

совершению указанных действий на арендатора.

Поэтому применительно к договору аренды предприятия как отдельному виду

аренды правильнее говорить не только о специфике объекта аренды, а в целом

об особенностях его предмета, что и служит в данном случае критерием для

выделения аренды предприятия в отдельный вид договора аренды.

Особенность правового регулирования договора аренды предприятия состоит

в том, что к отношениям, регулируемым указанным договором, субсидиарному

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9