Договор аренды и его виды

применению правила, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, и

лишь при отсутствии таковых – общие положения об аренде имущества (п. 2 ст.

650 ГК).

Как отмечалось, квалифицирующим признаком, позволяющим выделять договор

аренды предприятия в отдельный вид договора аренды имущества, является

специфика предмета договора, включающего в себя, как и предмет всякого

договора аренды, два рода объектов: во-первых, передаваемое в аренду

предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для

предпринимательской деятельности; во-вторых, действия арендодателя по

передаче предприятия во владение и пользование арендатора, а также действия

последнего по его принятию, надлежащему пользованию арендованным

имуществом, внесению платы и возврату арендованного имущественного

комплекса арендодателю по окончании срока аренды.[24]

Естественно, в соотношении указанных объектов, составляющих предмет

договора аренды предприятия, превалирующую роль играет объект первого рода

(предприятие). Именно специфические особенности предприятия как

имущественного комплекса предопределяют необходимость специальных правил,

регламентирующих действия сторон, связанные с его арендой.

Предприятие представляет собой довольно специфический объект

гражданских прав, что нашло свое отражение в ГК ст. 132.

Несмотря то, что предприятие как имущественный комплекс признается

законодательством недвижимостью, оно представляет собой совершенно особый

объект гражданских прав.

Правовой режим предприятия как особого объекта гражданских прав

просматривается не только в нормах, регулирующих договор аренды

предприятия. Специальные правила, установленные ГК и в отношении некоторых

других видов договоров, объектом которых является предприятие как

имущественный комплекс: продажи (ст. 559-566); доверительного управления

(пп. 1, 3 ст. 1013).

Итак, объектом договора аренды предприятия является предприятие в

целом, как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей,

которые арендодатель не вправе передавать другим лицам. В этом смысле, на

мой взгляд, необходимо выделить две категории прав арендодателя

(собственника предприятия), в отношении которых в ГК предусмотрены два

противоположных правила (п. 1, 2 ст. 656). К первой категории относятся

права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие

средства индивидуализации арендодателя и его товаров, работ или услуг, а

также принадлежащие ему на основании лицензии права на использование таких

средств индивидуализации. Если иное не предусмотрено договором аренды

предприятия, эти права переходят к арендатору.

Вторую категорию составляют права, полученные арендодателем на

основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью.

Указанные права не подлежат передаче арендатору. Причем включение в состав

передаваемого арендатору предприятия обязательств, исполнение которых

арендатором невозможно при отсутствии у него разрешения (лицензии), не

освобождает арендодателя от исполнения этих обязательств перед кредиторами

и, следовательно, от ответственности за их неисполнение. В договоре аренды

предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость передаваемого в

аренду предприятия, которая определяется на основе полной его

инвентаризации.

Из ранее действовавших законодательных актов нормы об аренде (найме)

предприятий включал в себя ГК 1922 г., который содержал целый ряд

специальных правил, призванных регламентировать особенности, связанные

именно с наймом предприятий. ГК 1964 г. не включал каких-либо норм о

договоре найма предприятия как имущественного комплекса, да и само

предприятие не рассматривалось в качестве объекта каких-либо сделок.

В период «перестройки», законодательство об арендных отношениях

допускало сдачу в аренду предприятий (ст. 16 Основ законодательства об

аренде). Заслуга ГК РФ состоит в том, что он впервые в истории

отечественного законодательства выделил договор аренды предприятия в

отдельный договор аренды имущества и предусмотрел комплекс специальных

правил, в полной мере учитывающих, специфику правоотношений, связанных с

арендой предприятия как единого имущественного комплекса, используемого для

предпринимательской деятельности.[25]

4. 2 Заключение договора. Форма и государственная регистрация договора

аренды предприятия

Договор аренды предприятия считается заключенным после достижения

сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям

договора, с момента его государственной регистрации.

Существенная особенность порядка заключения договора аренды предприятия,

отличающая его от других видов договоров аренды имущества, состоит в том,

что арендодатель должен совершить определенные действия, являющиеся

необходимыми для последующего заключения договора аренды предприятия. ГК (§

5 гл. 34) не включает правил об обязательном удостоверении состава

предприятия, как это имеет место при продаже предприятия (п. 2 ст. 561 ГК),

когда стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны

составить и рассмотреть: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс,

заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия,

перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с

указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требования. Указанные

документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия.

Вместе с тем применительно к аренде предприятия в ГК содержатся

положения, обязывающее арендодателя предоставить во владение и пользование

арендатора не только основные средства предприятия, но и передать

последнему в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором,

запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также

имущественные права, связанные с предприятием. Выполнение данной

обязанности арендодателем возможно только при условии полной инвентаризации

предприятия.

Кроме того, при передаче предприятия в аренду на арендатора переводятся

долги, относящиеся к предприятию, что предполагает составление

арендодателем (в качестве приложения к договору) полного перечня всех

долгов (обязательств), включаемых в состав арендуемого предприятия.

Невозможно передать предприятие в аренду и без бухгалтерского баланса.

Другое дело, что в отличие от договора продажи предприятия, требования

к форме договора аренды предприятия не включают требование о наличии в

качестве обязательных приложений к договору, соответствующих документов,

удостоверяющих состав и стоимость имущества предприятия, передаваемого в

аренду. В то же время невозможно представить, как стороны могут согласовать

существенное условие договора аренды предприятия о предмете договора при

отсутствии указанных документов.

Требования к форме договора состоят лишь в том, что договор аренды

предприятия заключается в письменной форме путем составления одного

документа, подписанного сторонами. Законодатель ужесточает последствия

несоблюдения формы договора аренды предприятия. Как известно, по общему

правилу несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в

случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские

показания, но не лишает их права приводить письменные и другие

доказательства (п. 1 ст. 162 ГК). В данном же случае несоблюдение формы

договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 658

ГК).

Помимо условия о предмете договора к существенным условиям договора

аренды относятся условия о размере арендной платы и о сроке аренды

предприятия. По вопросу о размере арендной платы стороны должны

руководствоваться нормами, регулирующими размер арендной платы по договору

аренды здания или сооружения (ст. 654 ГК) Следовательно, текст договора

аренды предприятия в обязательном порядке должен включать условие о размере

арендной платы под страхом признания договора незаключенным. Что касается

условия договора о сроке аренды предприятия, то какие-либо специальные

правила на этот счет отсутствуют как в числе положений, регулирующих аренду

предприятий, так и среди норм, регламентирующих аренду зданий или

сооружений. В связи с этим условие о сроке аренды должно определяться

сторонами при заключении договора аренды предприятия. Однако отсутствие в

договоре условия о сроке аренды предприятия не влечет признания его

незаключенным, поскольку в силу п. 2 ст. 610 ГК в этом случае договор

аренды предприятия признается заключенным на неопределенный срок.

С точки зрения целесообразности заключения договора аренды предприятия

без указания срока его действия необходимо обратить внимание на возможные

последствия признания такого договора заключенным на неопределенный срок. В

этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора,

предупредив об этом другую сторону за три месяца. Принимая во внимание

трудоемкость заключения договора аренды предприятия, а также объем

расходов, требуемых для исполнения указанного договора, представляется, что

такая перспектива, вряд ли устроит стороны.

Характерная особенность договора аренды предприятия, заключается в том,

что передача предприятия в аренду во всех случаях сопровождается, с одной

стороны, уступкой арендатору прав требований арендодателя, а с другой –

переводом на него долгов арендодателя, связанных с деятельностью

передаваемого в аренду предприятия.

Права требования, подлежащие передаче арендатору вместе с предприятием,

должны определяться в договоре аренды предприятия, их уступка арендатору

осуществляется по общим правилам о цессии (ст. 382-386, 388-390 ГК).

Перевод долга требует во всех случаях согласия кредитора (п.1 ст. 391

ГК). Принимая во внимание, что у собственника (арендодателя) могут быть

сотни и тысячи кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью

этого предприятия, необходимость получения от каждого из них письменного

соглашения на перевода долга явилась бы непреодолимым препятствием для

передачи указанного предприятия в аренду. Поэтому законодатель предусмотрел

на этот счет специальные правила об уведомлении кредиторов об аренде

предприятия и наделил последних определенными правами, что в юридической

литературе обоснованно рассматривается как особая форма из истребования

согласия кредиторов на перевод долга.[26]

В ГК предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления

кредиторов и получение их согласия на перевод долга по обязательствам,

связанным с передаваемым в аренду предприятием, а также последствия

нарушения этого порядка (ст. 657)

Обязанностью арендодателя по договору аренды предприятия является

письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав

предприятия, до момента передачи арендатору этого предприятия. Объем прав

кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в

прямую зависимость от исполнения арендодателем обязанности по уведомлению

кредиторов об аренде предприятия.

Кроме того, по долгам, включенным в состав данного предприятия, которые

были переданы арендатору без согласия кредиторов на перевод этих долгов,

арендодатель и арендатор после передачи предприятия последнему несут

солидарную ответственность.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и

считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК).

С технической точки зрения государственная регистрация договора аренды

предприятия как имущественного комплекса осуществляется соответствующим

учреждением юстиции (регистрирующим органом) в месте регистрации

арендодателя (собственника предприятия) как юридического лица (ошибка

очевидна: предприятие как имущественный комплекс не может быть юридическим

лицом). Проведение государственной регистрации договора аренды предприятия

удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале договора (п. 77

Правил ведения Единого государственного реестра на недвижимое имущество и

сделок с ним). Одновременно в подразд. III вноситься запись об обременении

правом собственности или иного вещного права арендодателя на переданное в

аренду предприятие договором аренды (п. 44 Правил), а арендатору выдается

свидетельство о государственной регистрации.

По окончании срока арендs предприятия либо прекращения обязательств,

вытекающих из договора, по иным основаниям запись в Едином государственном

реестре, об обременении права собственности либо иного вещного права

арендодателя на предприятие погашается специальным штампом погашения

регистрационной записи, в котором должны быть проставлены дата регистрации

прекращения соответствующего обременения и имя регистратора, заверенное его

подписью (п. 62 Правил).

4. 3 Особенности исполнения договора аренды предприятия

Исполнение обязательств по договору аренды предприятия требует от

арендодателя совершения определенных действий, не свойственных иным

договорным обязательствам. В частности, если иное не будет предусмотрено

договором, арендодатель за свой счет должен подготовить предприятие к

передаче арендатору, составить и представить на подписание арендатору

передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти

отражение сведения об уведомлении кредиторов о сдаче предприятия в аренду,

данные о составе и стоимости имущества предприятия.

Обязательство арендодателя по передаче арендатору сданного в аренду

предприятия считается исполненным с момента фактической передачи арендатору

имущества, входящего в состав предприятия, и удостоверения данного факта

путем подписания передаточного акта обеими сторонами договора аренды.

Надлежащее исполнение обязательств по договору аренды предприятия на

стороне арендатора предполагает прежде всего пользование арендованным

предприятием в соответствии с его назначением, предусмотренным договором.

Отличительной особенностью договора аренды предприятия по сравнению с

другими видами аренды имущества является наделение арендатора значительно

более широким кругом правомочий по распоряжению имуществом, входящим в

состав арендованного предприятия. Данное обстоятельство объясняется

спецификой объекта аренды: действующее предприятие («предприятие на ходу»),

эксплуатация которого невозможна без реализации части имущества, входящего

в состав предприятия, и приобретения нового имущества.

При анализе содержащихся в ГК положений, регулирующих порядок

использования арендатором имущества сданного ему в аренду предприятия (ст.

660 ГК), обращает на себя диспозитивная норма, наделяющая арендатора

немалыми правами в отношении этого имущества. Арендатор, в частности,

вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во

временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав

имущества арендованного предприятия. Не требует согласия арендодателя также

сдача указанных материальных ценностей в субаренду или передача арендатором

его прав и обязанностей в отношении таких материальных ценностей другому

лицу. Ограничением правомочий арендатора является запрет совершать

действия, влекущие уменьшение стоимости арендованного предприятия в целом

либо нарушающие условия договора аренды. Кроме того, отмеченные правомочия

арендатора не распространяются на землю и другие природные ресурсы.

В ГК не предусмотрены какие-либо специальные последствия нарушения

арендатором установленных законом или договором ограничений в распоряжении

имуществом, входящим в состав арендованного предприятия, либо особые

способы защиты в такой ситуации прав арендодателя как собственника

указанного имущества. Поэтому в данном случае подлежат применению общие

положения ГК об ответственности должника за неисполнение или ненадлежащее

исполнение обязательства (прежде всего ст. 393 ГК о возмещении убытков), а

также о способах защиты субъективных гражданских прав (ст.12 ГК).

Кроме того, если нарушение арендатором условий договора носит

существенный характер, арендодатель не лишен права потребовать расторжения

договора в судебном порядке (ст. 619, п. 2 ст. 450 ГК).

Что касается действий, направленных на увеличение стоимости имущества

арендованного предприятия путем изменения состава имущественного комплекса,

его реконструкции, технического перевооружения и т. п., то арендатор волен

их совершать без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено

договором (ст. 660 ГК).

Наделение арендаторов широкими правами по использованию имущества

взятого в аренду предприятия, вплоть до отчуждения указанного имущества при

условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия, обусловлено,

как правильно отмечает Г. С. Шапкина, «необходимостью создать им

возможность для самостоятельного ведения производственно-хозяйственной,

предпринимательской деятельности, достаточной свободы маневрирования

ресурсами, дальнейшего развития производства».

Предоставление арендатору немалых возможностей по распоряжению

имуществом, которое входит в состав арендованного предприятия, сочетается с

возложением на него практически всех обязанностей по содержанию предприятия

и несению расходов по его эксплуатации. В процессе исполнения договора

аренды предприятия поддержание в течение всего срока действия договора

этого предприятия в надлежащем техническом состоянии, осуществление как

текущего, так и капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Именно арендатор несет все расходы, связанные с эксплуатацией арендованного

предприятия и с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества

(ст. 661 ГК).[27]

В процессе эксплуатации имущества арендованного предприятия арендатором

могут быть произведены неотделимые улучшения этого имущества (разрешение

арендодателя на это не требуется). Стоимость таких улучшений должна быть

возмещена арендатору за счет арендодателя. Лишь в одном случае арендодатель

может быть освобожден судом от возмещения стоимости улучшений имущества

арендованного предприятия, произведенных арендатором. Для этого он должен

доказать, что эти «улучшения» по своей стоимости несоразмерны реальному

улучшению качества и эксплуатационных свойств имущества либо что они

произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности

(ст. 662 ГК).

В данном случае законодатель счел возможным сформулировать

применительно к договору аренды предприятия специальное правило, которое

исключает действие одного из общих положений об аренде, предусматривающих,

что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных

арендатором без согласия арендодателя, арендатору не возмещается (п.3 ст.

623 ГК).

Нормы ГК об изменении или расторжении договора, а также о последствиях

недействительности сделок, предусматривающие возврат или взыскание в натуре

передаточного (полученного) по договору, могут применяться к договору

аренды предприятия при условии, что такие последствия не нарушают

существенно прав и охраняемых законом интересов кредиторов арендодателя и

арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663

ГК).

Возврат арендованного предприятия в связи с прекращением договора

аренды должен быть произведен арендатором с соблюдением правил,

установленных для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что

обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и

представлению его на подписание на этот раз возложены на арендатора (ст.

664 ГК).

О прекращении договора аренды арендатор должен письменно уведомить

своих кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью арендованного

предприятия. Кредиторы, в свою очередь, вправе потребовать от арендатора

прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных

этим убытков. После возврата предприятия арендодателю арендатор вместе с

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9