Становление оценочной деятельности в РФ

p> • отсутствие единого планирования оценочной деятельности и централизованного финансирования;

• отсутствие специального государственного органа и его исполнительной вертикали для руководства оценкой;

• неадекватная структура губернских и уездных оценочных комиссий;

• отсутствие единообразия в методических подходах к оценке;

• конфликты оценочных комиссий с земствами;

• неправильное распределение исполнителей оценки по видам работ;

• не заинтересованность земств в оценке недвижимости.

Г) Опыт рыночной оценки объектов недвижимости

С начала первой Мировой войны и до конца 1980-х годов развитие оценки недвижимости в рамках естественного совершенствования уже достигнутого на
1914 год уровня было остановлено. И только в начале 1990-х годов, с началом процесса перехода экономики России на рыночные принципы, появилась реальная потребность в решении проблем оценки стоимости недвижимости.

Современный российский рынок недвижимости начал формироваться примерно в 1991 г. Именно с этого периода стал накапливаться опыт рыночной оценки объектов недвижимости. Попытки оценить недвижимость с учетом рыночных факторов были предприняты Правительством Москвы, что нашло отражение в соответствующих документах Правительства Москвы, а также частными риэлторскими и оценочными фирмами. Несмотря на то, что в московских нормативных документах имелись методики оценки недвижимости в рыночных условиях, они, к сожалению, не вполне отвечали современным требованиям и международным стандартам. Так, одна из методик учитывала средне аукционную цену продажи 1 кв. м в предыдущем месяце, но не учитывала качественные различия в предлагаемом на продажу жилье. Другая методика ориентировалась только на балансовую стоимость помещения, приведенную к современному уровню цен, и вообще не была связана с рыночной конъюнктурой.[6]

В наибольшей степени рыночным требованиям отвечала методика основанная на учете инфляции в данном секторе рынка недвижимости через привязку оценки к размеру стоимости 1 кв. м нового строительства на дату оценки и использовании большого количества поправочных коэффициентов, учитывающих влияние на стоимость оцениваемого здания (сооружения) основных качественных параметров.[7] Такой подход представляется наиболее перспективным, так как может быть распространен и на другие объекты недвижимости, включая квартиры и комнаты, но требует более глубокого обоснования значений этих коэффициентов на основе соответствующих статистических и/или экспертных методов. И это тем более актуально, поскольку в настоящее время рынок городских квартир и комнат - наиболее массовый и развитый сектор рынка недвижимости в России. Более того, в стране сложилась соответствующая законодательная база, основу которой составляет Закон "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" от 4 июля 1991 г. с изменениями и дополнениями от
23 декабря 1992г.[8] В Москве около 2 миллионов квартир уже находятся в собственности граждан и сотни тысяч из них поменяли своих владельцев путем купли-продажи, т.е. этот вид недвижимости превратился в товар массового спроса. В этих условиях сформировалась средняя рыночная стоимость квартир и, естественно, возникла потребность в разработке методик, пригодных для массовой оценки стоимости квартир.

В первую очередь такие методики стали разрабатывать риэлторские фирмы, ведущие активные операции на квартирном рынке.

Глава II Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от
29 июля 1998г. как основа развития оценочной деятельности в РФ.

2.1. Механизм правового регулирования оценки собственности

А) определение участников отношений по оценке собственности и объектов собственности, подлежащих оценке

Развитие гражданско-правовых отношений (прежде всего отношений собственности) в Российской Федерации, объективные потребности рыночных механизмов экономики опережали процесс законодательного регулирования оценочной деятельности. В этом плане ярким примером неповоротливости законодательного механизма служит история с процессом разработки и принятия органами государственной власти Закона об оценочной деятельности. В начале октября 1996 года Государственная Дума в третьем чтении приняла Закон об оценочной деятельности. Согласно принятой процедуре этот Закон должен быть одобрен Советом Федерации. Но там он, что называется с ходу, не прошел.
Согласно постановлению Совета Федерации от 13 ноября 1996 года (№ 360-СФ) этот Закон был отклонен. И Государственной Думе было предложено создать согласительную комиссию для преодоления возникших разногласий.
Окончательный вариант Федерального закона "Об оценочной деятельности в
Российской Федерации" N 135-ФЗ принят Государственной Думой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года. Президент Российской
Федерации Б. Ельцин подписал его 29 июля 1998 г.

Закон устанавливает единообразие в определении стоимости движимого и недвижимого имущества вне зависимости от того, принадлежит ли это имущество юридическому или физическому лицу, находится ли оно в государственной или частной собственности.

Закон в ст. 5 дает исчерпывающий перечень объектов оценки, а именно:

• отдельные материальные объекты (вещи);

•совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

• права требования, обязательства (долги);

• работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством
Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Закон также устанавливает обязательность проведения оценки и основания для ее проведения, обязательные требования к договору между оценщиком и заказчиком, общие требования к содержанию отчета об оценке.[9]

Новый закон содержит исчерпывающий перечень случаев, в которых оценка независимого профессионального оценщика обязательна.

Закон устанавливает обязательное привлечение независимого профессионального оценщика при оценке имущества Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований в целях разрешения имущественных споров в случае, когда одной из сторон спора выступает орган государственной власти РФ, орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления; при определении стоимости имущества РФ, субъектов РФ или муниципальных образований в целях его приватизации либо передачи в доверительное управление; при установлении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже и сдаче в аренду имущества РФ, субъектов
РФ или муниципальных образований, размера арендной платы при заключении договоров аренды государственного имущества, а также стоимости государственного имущества в целях его приватизации либо передачи в доверительное управление и так далее.

Таким образом, произвольное назначение стоимости государственного имущества чиновниками в перечисленных случаях, а также в ряде иных, оговоренных в законе, законом исключается.

В перечне случаев, в которых необходима обязательная оценка имущества, отсутствуют сделки, осуществляемые между гражданами. Было бы несправедливо вынуждать частных лиц, добровольно продающих свою собственность, в обязательном порядке платить за услуги оценщиков. Обязательная оценка здесь привела бы к росту материальных издержек значительной части населения, к поиску путей замены сделок купли-продажи фиктивными обменами или дарениями.[10]

В то же время федеральный закон не препятствует проведению независимой оценки имущества граждан по их желанию, в том числе в случае несогласия с установленным налогообложением.

Исключением является оценка имущества при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости их имущества. Включение этого положения в федеральный закон крайне важно, поскольку дает легальный выход из трудноразрешимых конфликтных ситуаций.

В законе практически детально описана технология оценочной деятельности, определены методы оценки, введен институт независимых профессиональных оценщиков. Участники рыночных отношений получили право оспаривать правильность оценки в судебном порядке. Все это имеет непосредственное отношение к сложившейся в настоящее время системе налогообложения и, в частности, к определению размера налогооблагаемой базы.

Один из недостатков сложившейся в России к настоящему времени системы оценки имущества, который преодолевает Закон “Об оценочной деятельности”,— наличие различных организаций, ведомств и служб, наделенных правом определения стоимости объектов собственности.

Не секрет, что оценкой имущества с целью его приватизации или продажи в настоящее время активно занимается Министерство по управлению государственным имуществом (Мингосимущество), используя собственную методику и исходя из балансовой стоимости подлежащих приватизации или продаже объектов. В Москве же такую деятельность осуществляет Комитет
Правительства Москвы по управлению имуществом (Москомимущество). Прежде эти организации часто упрекали в субъективности в связи с занижением стоимости приватизируемого имущества.[11] Теперь же, когда речь идет о быстром пополнении государственного и муниципального бюджетов, они заинтересованы в продаже государственной и муниципальной собственности как можно дороже.

С целью записи в бюджетные доходы возможно большего числа поступлений разработаны определенные комбинации с государственным имуществом — от его залога в обмен на кредиты до передачи регионам взамен государственных субсидий. Причем, чем выше оценка стоимости государственного имущества при передаче его регионам, тем более значительную часть задолженности федерального бюджета этим регионам сможет погасить Правительство. Возрастут также основанные на заведомо нереальной оценке стоимости переданных регионам объектов собственности и поэтому неоправданные ожидания увеличения налоговых поступлений от этого имущества в государственный бюджет.

Начавшее зарождаться, особенно активно в Москве, кредитование под залог в основном недвижимости, практикуемое банками, с помощью этого закона будет более унифицированным и цивилизованным. Ведь раньше стоимость имущества определяли собственные специалисты-оценщики, сотрудники банков, исходя из сложившейся в данном банке практики и имеющихся у него на данный момент кредитных ресурсов. Согласно банковской оценке, стоимость объекта собственности, становящейся залогом, как правило, гораздо ниже его рыночной стоимости. В этой связи в случае невозврата кредита и отчуждения залога возникают остроконфликтные ситуации, поскольку оказывается, что банку переходит имущество, которое в реальной действительности стоит в несколько раз дороже, чем согласно оценке, сделанной банковским оценщиком и зафиксированной в договоре о залоге.[12]

В настоящее время оценкой стоимости имущества с целью установления размеров налогов занимаются и государственные налоговые органы. Оцениваются стоимость находящихся в собственности граждан жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений, моторных лодок, вертолетов, самолетов и так далее, а также денежные доходы граждан. С этой же целью оценивается имущество предприятий.

И здесь отсутствие независимой оценки зачастую наносит ущерб и государству, и предприятиям, и гражданам.

Закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” решает перечисленные выше проблемы, нейтрализуя заинтересованные в завышении или в занижении оценки имущества ведомства путем введения независимой профессиональной оценки.

Согласно закону лишь независимые профессиональные оценщики могут заниматься оценочной деятельностью. Именно они, в силу своей профессии владеющие соответствующими методиками и объективно не заинтересованные в недооценке или завышении стоимости имущества, способны объективно выполнять те функции, которые в настоящее время находятся в ведении приведенных выше органов и организаций. Независимых профессиональных оценщиков могут в случае необходимости нанимать как налоговые органы, так и налогоплательщики.

На основании заключения независимого профессионального оценщика смогут при желании защитить свои интересы граждане. Это становится возможным благодаря включению в Закон “Об оценочной деятельности в Российской
Федерации” возможности граждан и юридических лиц оспаривать правильность сделанной кем-либо оценки принадлежащего им имущества, в том числе и в целях налогообложения.

Возможность оспаривать оценку имущества вытекает из формулировки рыночной цены, используемой во всем цивилизованном мире, согласно которой под рыночной ценой подразумевается наиболее вероятная средняя цена, по которой этот объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны располагают информацией и действуют в своих интересах. Такое определение фиксирует вероятностную природу рыночной цены и, следовательно, ее стоимость.

Принцип оспоримости оценки имущества дает гражданам и предприятиям, всем участникам рыночных отношений реальную возможность защиты своих прав, в том числе через суд.

Профессиональными оценщиками могут быть как индивидуальные предприниматели, так и юридические лица. При этом обязательными требованиями к лицензированию оценочной деятельности для юридических лиц наряду с уплатой сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности и государственной регистрацией в качестве юридического лица закон также предусматривает наличие в штате этого юридического лица не менее одного работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности. Как видится, данное требование слишком упрощает создание юридического лица, специализирующегося на оценочной деятельности. Кроме того, качество работы такой организации оставляет желать лучшего. Из сказанного можно сделать вывод, что необходимость корректировки нового закона в этой части уже сейчас актуальна.

Закон дает заказчику ряд реальных гарантий оценки в целях защиты его интересов. Профессиональными оценщиками не могут быть лица, заинтересованные в результатах оценки. Оценщики не должны быть учредителями, собственниками, акционерами или должностными лицами данного акционерного общества, либо заказчиками, либо физическими лицами, имеющими имущественный интерес в объекте оценки, либо состоять с такими лицами в близком родстве или свойстве. Кроме того, результаты оценки, так же, как и условия ее проведения, фиксируются в договоре между оценщиком и заказчиком и в так называемом отчете об оценке объекта.

Б) основания возникновения отношения по оценке собственности
Основанием возникновения отношений между участниками отношений по оценке собственности является договор. Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме, хотя и не требует нотариального удостоверения. В нем должны содержаться сведения об оценщике, в том числе о его профессиональном образовании, о наличии у него лицензии на осуществление оценочной деятельности, а также точная информация об объекте оценки, включая его описание. Договор является документом, фиксирующим условия проведения оценки.

О надлежащем выполнении договора оценки свидетельствует передаваемый заказчику отчет профессионального оценщика об оценке объекта. Этот документ очень важен, так как содержит сведения доказательного значения, то есть итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, содержащаяся в отчете, считается достоверной, если в судебном порядке не доказано иное.[13] Хотя судьи не могут обязать какую-либо из сторон спора к заключению договора об отчуждении объекта по стоимости, установленной оценкой, предположение о достоверности и величине стоимости объекта оценки согласно отчету оценщика может использоваться судами во всех случаях рассмотрения споров по оценке, в том числе служить основанием для изменения решения о неправильном налогообложении.

При возникновении спора о достоверности величины стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе, если имеется и иной отчет об оценке того же объекта собственности, спор рассматривается в судебном порядке в соответствии с установленной подведомственностью. Суд, принявший к рассмотрению дело о достоверности итоговой величины стоимости объекта оценки или же в связи с рассмотрением дела с иным предметом иска, вправе своим определением назначить оценщика для проведения повторной оценки объекта оценки в порядке, установленном процессуальным законодательством
Российской Федерации, и с учетом положений рассматриваемого Федерального закона.

Важным условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, является страхование их профессиональной (гражданской) ответственности. Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования — наличие у него страхового полиса согласно федеральному закону является обязательным условием для получения лицензии на осуществление оценочной деятельности. Страховая сумма в случае недобросовестной оценки имущества гарантирует заказчику, если он потерпел по этой причине материальный ущерб, определенную денежную компенсацию.

Согласно федеральному закону профессиональные оценщики имеют право объединяться между собой по профессиональным интересам в саморегулируемые организации, которые защищают профессиональные интересы оценщиков, повышают их профессиональный уровень, содействуют государственным или частным образовательным учреждениям в подготовке образовательных программ для профессионального обучения оценщиков, разрабатывают стандарты оценки, системы контроля за качеством и сертификацией оценочных услуг, контролируют профессиональную деятельность оценщиков и т. д.

Это не означает, что профессиональные оценщики обязаны участвовать в деятельности саморегулируемых профессиональных организаций. Они могут заниматься оценочной деятельностью не будучи их членами.

Принцип добровольности участия в саморегулируемых профессиональных организациях обеспечивает оценщику его независимость от этих организаций.
Независимость оценки обеспечивается также положениями федерального закона о недопущении вмешательства в оценку имущества заинтересованных лиц, в том числе заказчика, если это может негативно повлиять на достоверность результатов оценки. В целях достижения объективного результата оценочной деятельности профессиональные оценщики имеют право самостоятельно применять методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки, требовать от заказчика при проведении обязательной оценки доступа к документации, необходимой для этой оценки.

Федеральный закон “Об оценочной деятельности” дает государству возможность регулировать, в том числе контролировать оценочную деятельность. Согласно федеральному закону контроль за оценочной деятельностью будет осуществляться уполномоченным Правительством РФ органом, органами лицензирования, а также саморегулируемыми организациями оценщиков. Их совместная деятельность обеспечивается создаваемым общественным советом, в который входят должностные лица уполномоченного государственного органа и представители саморегулируемых организаций оценщиков.

Функции уполномоченного государственного органа по регулированию оценочной сферы деятельности осуществляются путем контроля за оценочной деятельностью, взаимодействия с другими органами государственной власти, координации их действий с действиями саморегулируемых организаций, определения органа лицензирования оценочной деятельности и его порядка по видам объектов оценки, при помощи согласования систем добровольной сертификации саморегулируемых организаций, стандартов оценки, а также перечня требований, предъявляемых к образовательным учреждениям, и профессиональной подготовке оценщиков.

Уполномоченный орган определяет порядок лицензирования оценочной деятельности. Причем уполномоченный орган вправе ходатайствовать об отзыве лицензии на осуществление оценочной деятельности. При этом в законе дан исчерпывающий перечень оснований для такого отзыва, который во избежание имеющих место на практике произвольных решений не может быть расширен или изменен иначе как путем внесения изменений и дополнений к этому закону.

А в целом — хорош или плох окажется данный закон, решит ли он возложенные на него надежды законодателей и специалистов, реальные проблемы с оценкой имущества для собственников предприятий или нашего с вами имущества, покажет время, ведь, например, окончательные положения по обязательному страхованию гражданской ответственности оценщиков и лицензированию данного вида деятельности ожидаются не ранее 2000 года

2.2. Порядок привлечения оценщика в качестве эксперта в работе судебных органов.

После проведенного анализа положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", остановимся на практических вопросах привлечения оценщика в суде и арбитражном суде для разрешения споров там, где требуется оценка.

Такая возможность заложена законодателем в ст. 9 Закона от 29 июля 1998 г., согласно которой в случаях, предусмотренных законодательством
Российской Федерации, оценка соответствующего объекта, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда - общей юрисдикции или арбитражного.

Действующие процессуальные нормы (ст. 74 ГПК РСФСР, ст. 66 АПК РФ) предусматривают возможность участия в судопроизводстве оценщика как лица, обладающего специальными познаниями, лишь в качестве эксперта. Его оценочная деятельность в суде и арбитражном суде является экспертизой и регламентируется процессуальным законодательством, а представленный им по итогам оценки документ является не чем иным, как заключением эксперта.

В ГПК РСФСР и АПК РФ не предусмотрены случаи поручения экспертизы оценщику, хотя необходимость участия оценщика в качестве эксперта законодательно обусловлена тем, что по искам об истребовании имущества цена иска определяется исходя из стоимости имущества, по искам об истребовании земельного участка - исходя из стоимости земельного участка по установленной цене, а при ее отсутствии - по рыночной цене (ст. 92 АПК РФ).
Стоимость строения по искам о праве собственности на них определяется на основании оценки (ст. 83 ГПК РСФСР). Согласно ст. 128 АПК РФ при присуждении имущества арбитражный суд в своем решении обязан указать стоимость подлежащего передаче имущества. Аналогичная норма содержится в ст. 200 ГПК РСФСР.

Закон определяет понятие "рыночной стоимости" объекта оценки, под которой понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5