Прекращение договора социального найма жилого помещения

находящимся в домах государственного, муниципального и общественного

жилищного фонда, а не только домам индивидуального (частного) жилищного

фонда, как сказано у Комарова.

Под длительным неиспользованием жилого помещения Комаров подразумевает

временное отсутствие нанимателя или членов его семьи, а также выезд на

постоянное жительство в другое место. Эти основания предусмотрены статьями

60, 61 и частью 2 статьи 89 ЖК РСФСР и были рассмотрены в начале данной

главы.

Названное Комаровым шестое основание расторжения договора найма жилого

помещения было предусмотрено пунктом 1 статьи 95 ЖК РСФСР, но сейчас

исключено, а седьмое основание предусмотрено в настоящем Жилищном кодексе в

статье 100 как недействительность ордера, выданного на жилое помещение.

Помимо этого в данной классификации отсутствуют некоторые основания,

предусмотренные действующим жилищным законодательством, которые влекут

расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение

нанимателей по требованию наймодателя, и которые будут рассмотрены ниже.

Приведенная Комаровым классификация оснований расторжения договора

жилищного найма отражает взгляд на эту проблему, существовавший до принятия

Основ жилищного законодательства союза ССР и союзных республик, Жилищного

кодекса РСФСР, и, надо сказать, эта классификация является одной из

наиболее полных. Например, многие авторы сходятся во мнении по поводу того,

чтобы выделять две основные классификации: расторжение договора найма по

вине нанимателя и расторжение договора жилищного найма по основаниям, не

связанным с виной нанимателя (Ю.С. Васильев, С.Н. Левенсон). Но что

касается оснований расторжения договора, то единого мнения нет. Так, Ю.С.

Васильев к первой классификации относит следующие основания: 1)

систематическое

____________________

[1] См.: Комаров Б.К. Указ. соч. С. 10.

19

разрушение или порча жилого помещения; 2) невозможность совместного

проживания с

нанимателем других жильцов; 3) систематический неплатеж нанимателем

квартирной платы; 4) личное непроживание нанимателя в жилом помещении.

В отличие от Комарова, Васильев относит такое основание расторжения

договора жилищного найма, как прекращение трудового договора и выселение из

домов предприятий, учреждений, организаций ко второй классификации, то есть

без вины нанимателя. Васильев также рассматривает основания расторжения

договора жилищного найма, если возникла необходимость сноса или

капитального ремонта жилого строения.[1]

Такие же основания прекращения договора жилищного найма указывает и

С.Н. Левинсон, но в его работе уделяется внимание расторжению договора

найма жилого помещения ввиду признания ордера недействительным и

административному порядку расторжения договора найма жилого помещения. [2]

В отличие от названных авторов, Ю.М. Коньков не придерживается

классификации оснований расторжения договора жилищного найма на связанную с

виной нанимателя или нет, а своей книге " Расторжение договора найма жилого

помещения " [3] рассматривает следующие основания: 1) расторжение договора

найма, в связи с признанием ордера недействительным; 2) в связи со сносом

дома или передачей помещения для государственных или общественных нужд; 3)

в связи с прекращением трудовых отношений с владельцем дома; 4) в связи с

систематическим нарушением правил общежития.

Но несмотря на наличие различных мнений и публикаций на по этому

вопросу, ни одна из вышеперечисленных классификаций не является

исчерпывающей.

С принятием Жилищного кодекса 1983 г были фактически закреплены те же

основания расторжения договора жилищного найма по требованию наймодателя и

выселения

____________________

[1] См.: Васильев Ю.С. Расторжение и изменение договора жилищного найма в

судебном порядке. Автореф. дисс…канд. юридич. наук. М., 1961.

[2] См.: Левенсон С.Н. Возникновение, изменение и прекращение

правоотношений по найму жилого помещения. Автореф. дисс… канд. юрид. наук.

М., 1968

[3] См.: Коньков Ю.М. Расторжение договора найма жилого помещения. М.,

1978.

20

граждан из жилых помещений в судебном порядке, что содержались в Основах

жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 г.

[1] Перечень этих оснований не является исчерпывающим, так как статья 95 ЖК

РСФСР предусматривает возможность установления законодательством РФ и иных

случаев выселения граждан с предоставлением другого жилого помещения. (в

ред. Закона РСФСР от 06.07.91 № 1552-1). [2]

Таким образом, как уже отмечалось, по каким бы основаниям не

производилось расторжение договора жилищного найма, последствием такого

расторжения является, как правило, выселение нанимателя и членов его семьи

из занимаемого помещения. Выселение допускается только по определенным

основаниям и производится в судебном порядке.

В административном порядке с санкции прокурора могут быть выселены

лишь лица, самоуправно занявшие жилое помещение или проживающие в домах,

грозящих обвалом (ч. 2 ст. 90 ЖК РСФСР).

На наймодателе, выселяющем граждан по определенным основаниям, лежит

важнейшая обязанность одновременно предоставить им другое жилое помещение,

за исключением случаев, которые указаны в Жилищном кодексе, когда

происходит выселение без предоставления другого жилого помещения.

Жилищным кодексом предусмотрено выселение граждан с предоставлением

как другого благоустроенного, так и просто другого жилого помещения.

В частности, к основаниям расторжения договора жилищного найма и

выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения

Жилищный кодекс и многие авторы (например, Золотарь В.А., Дятлов П.Н. [3],

Марткович И.Б., [4] Маслов В.Ф.; Чигир В.Ф., Толстой Ю.К. и др.) относят

следующие случаи: 1) выселение в случае, если дом, в котором находится

жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для

государственных или общественных нужд (Ст. 92ЖК РСФСР); 2) если дом (жилое

помещение) грозит обвалом (Ст. 93 ЖК РСФСР); 3) если дом (жилое

____________________

[1] Ведомости Верховного Совета СССР, 1981, № 26. Ст. 834; 1984, № 13. Ст.

188; № 24. Ст. 442; 1985, № 48. Ст. 919; 1986, № 17. Ст. 278.

[2] Ведомости РСФСР, 1991, № 28. Ст. 963.

[3] Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Советское жилищное право. Киев. 1990.

[4] Марткович И.Б. Жилищное право: закон и практика. М., 1990.

21

помещение) подлежит переоборудованию в нежилой (Ст. 92 ЖК РСФСР); 4)

выселение осуществляется из военных городков лиц, утративших связь с

Вооруженными Силами РФ (С. 94 ЖК РСФСР).

Выселение из жилого помещения нанимателей и членов их семей с

предоставлением другого, то есть неблагоустроенного жилого помещения

возможно по следующим основаниям:

1) Ст. 95 ЖК РСФСР: в отношении граждан, получивших жилые помещения в домах

колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по

собственному желанию;

2) ч. 6 ст. 15 Закона "Об основах федеральной жилищной политики": в

отношении

граждан, которые в течение шести месяцев не вносят плату за жилье и

коммунальные услуги;

3) Ст. 100 ЖК: в случае признания ордера на жилое помещение

недействительным;

4) выселение из служебных жилых помещений граждан, перечисленных в статье

108 ЖК

РСФСР;

5) Выселение из общежитий при наличии оснований, предусмотренных частью 2

статьи

110 ЖК РСФСР.

И к третьей классификации относятся основания, при наличии которых

наниматель и

члены его семьи подлежат выселению без предоставления им другого жилого

помещения. Эти случаи предусмотрены статьей 98 ЖК РСФСР:

1) если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним

лица

систематически разрушают или портят жилое помещение;

2) используют жилое помещение не по назначению;

3) системетическим нарушением правил общежития делают невозможным для

других

проживание вместе с ними в одной квартире или одном доме, а меры

предупреждения или общественного воздействия оказались безрезультатными;

4) без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также

лица,

лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в

отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным;

5) выселение в связи с признанием ордера на жилое помещение

недействительным

вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц (ч. 1 ст .100 ЖК

РСФСР);

6) выселение из служебных жилых помещений (ст. 106 ЖК РСФСР).;

22

7) выселение из общежитий при наличии условий, указанных в части 1 статьи

110 ЖК РСФСР.

Более подробно каждое из этих оснований расторжения договора найма жилого

помещения в домах государственного, муниципального и общественного

жилищного фонда и выселения нанимателей и членов их семей будет рассмотрено

в следующей главе данной работы.

Таким образом, выше были рассмотрены права наймодателя на расторжение

договора

жилищного найма и выселение нанимателей, которые ограничены рядом условий,

указанных в законе, а именно вышеперечисленными основаниями, которые

допускают расторжение договора и выселение. Применительно к данному

положению представляется интересной точка зрения, высказанная В.А.

Золотарём и П.Н. Дятловым о том, что "правоохранительное значение указанных

норм (ч. 3 ст. 89 и ст. 90 ЖК РСФСР) состоит в том, что, устанавливая

наиболее общие принципиальные правила об основаниях, порядке и условиях

расторжения договора жилищного найма и выселении нанимателей по требованию

наймодателя из жилых помещений в домах государственного, муниципального и

общественного жилищного фонда, они тем самым указывают на пределы, за

которые не допускается выселение граждан из жилых помещений.

С точки зрения выполняемых функций есть все основания считать правила

вышеуказанных статей закона общими юридическими гарантиями жилищных прав

нанимателей и членов их семей при выселении изжилых помещений в домах

государственного, муниципального и общественного жилищного фонда. Общими

они считаются потому, что касаются не каких-либо отдельных случаев

выселения, а распространяются, как правило, на все случаи выселения граждан

из указанных домов. Безусловно, если говорить в целом о гарантиях при

выселении, то наиболее общими являются юридические гарантии,

предусмотренные частью 4 статьи 10 ЖК РСФСР, которые распространяются на

всех пользователей жилыми помещениями, независимо от того, в доме какого

жилищного фонда они проживают". [1]

Таким образом, Золотарь и Дятлов говорят о следующих юридических

гарантиях жилищных прав нанимателей и членов их семей, предоставляемых им

законом при выселении:

1. Первая гарантия состоит в том, что договор найма жилого помещения в

домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда

может быть расторгнут по

____________________

[1] Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. Соч. С. 120.

23

требованию наймодателя лишь по основаниям, указанным в законе (ч. 3 ст. 89

ЖК РСФСР). Выселение граждан из занимаемых ими жилых помещений в указанных

домах допустимо также лишь по основаниям, установленным законом (ч. 1 ст.

90 ЖК РСФСР). Требования о выселении нанимателя и членов его семьи по

другим основаниям являются незаконными и не могут быть положены в основу

прекращения договора и выселения из жилого помещения.

"Показательным в этом отношении является дело по иску отдела жилищного

хозяйства местной администрации гражданину Ш. о выселении. Истец требовал

выселения Ш на том основании, что, во-первых, местная администрация

ошибочно предоставила ответчику спорную квартиру, а во-вторых, она по своим

размерам не удовлетворяет семью Ш. и должна быть предоставлена другому

гражданину. Народный суд иск удовлетворил. Областной суд решение народного

суда оставил в силе.. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного

Суда УССР вполне правильно отменила вышеуказанные постановления судебных

органов, так как ни одно из оснований, положенных истцом в обоснование иска

о выселении, в законе не указано. Закон не предусматривает в качестве

оснований для выселения из жилого помещения ни ошибочность предоставления

жилого помещения гражданину, ни то, что это помещение должно было быть

предоставлено другому лицу. Не мог быть положен в обоснование иска и тот

факт, что, по мнению истца, спорное помещение не удовлетворяет жилищной

потребности семьи ответчика. Такого основания в законе нет". [1]

2. Второй общей гарантией прав нанимателей при выселении В.А. Золотарь

называет

правило закона, что договор найма жилого помещения в домах государственного

муниципального и общественного жилищного фонда может быть расторгнут только

в судебном порядке, кроме случаев расторжения договора при наличии угрозы

обвала дома (ст. 93 ЖК РСФСР). "Суть рассматриваемой гарантии состоит в

том, что судебный порядок решения дел является более демократичным по

сравнению с административным. В суде дела о выселении рассматриваются не

единолично, а коллегиально, в открытом судебном заседании, с участием

сторон, заинтересованных лиц и, как правило, с участием прокурора. Кроме

того, при судебном рассмотрении дел стороны имеют больше возможностей для

обжалования принятого судом решения." [2]

____________________

[1] Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. соч. С. 121-122.

[2] Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. соч. С. 123.

24

3. Третьей общей юридической гарантией жилищных прав граждан при выселении

является правило о том, что граданам, выселяемымиз жилых помещений,

одновременно должно быть предоставлено другое жилое помещение, за

исключением случаев, указанных в законе (ч. 3 ст. 90 ЖК РСФСР). "Случаи

выселения граждан из жилых помещений в домах государственного и

общественного жилищного фонда без предоставления другого жилого помещения

законодатель рассматривает как исключительные. Такое выселение он допускае

только при наличии вины выселяемого в систематическом неисполении

обязанностей по сохранности или ненадлежащем использовании жилого

помещения, в нарушении прав других граждан, проживающих с ним в одной

квартире или доме, либо в ином грубом нарйшении норм жилищного

законодательства". [1]

Как правильно отмечалось в литературе, выселение без предоставления

другого жилого помещения в этих случаях не будет противоречить статье 40

Конституции РФ, "так как никто не вправе осуществлять свои права в ущерб

интересам общества, правам других

граждан". [2]

Правоохранительная функция приведенного выше общего правила закона

состоит в том, что "обязывая наймодателя предоставить гражданину,

выселяемому на законных основаниях, другое жилое помещение, государство тем

самым гарантирует ему продолжение осуществления принадлежащего ему

конституционного права на жилище в стадии пользования конкретным жилым

помещением." [3] Чтобы не допустить случаев даже временного оставления

выселяемого лица без жилья, Жилищный кодекс установил правило, по которому

гражданам, выселяемым из жилых помещений, другое жилое помещение должно

предоставляться одновременно с выселением.

Но гарантии прав на обеспечение выселяемого гражданина другим жилым

помещением не заканчиваются только возложением на наймодателя обязанности

по предоставлению другого жилого помещения. С целью более тщательной охраны

интересов нанимателя и членов его семьи законодатель установил требования,

которым должно отвечать предоставляемое жилое помещение.

Также В.А. Золотарь отмечает, что говоря о регулировании новым

жилищным

____________________

[1] Золотарь В.А,, Дятлов П.Н. Указ. соч. С. 124-125.

[2] Пергамент А.И. Жилищные права граждан СССР.// Сов. государство и

право, 1982,

№ 1. С. 8

[3] Золотарь В.А,, Дятлов П.Н. Указ. соч. С.125.

25

законодательством рассматриваемого вопроса в целом, следует отметить, что,

идя по пути расширения прав гражданина на жилище и усиления юридических

гарантий их устойчивости, оно в ряде случаев вместо выселения без

предоставления жилого помещения ввело выселение с предоставлением другого

жилого помещения. Например, если по ранее действовавшему законодательству,

граждане, проживающие в колхозных домах, если они исключены из членов

колхоза или выбыли из него по собственному желанию, подлежали выселению без

предоставления другой жилой площади, то по новому закону – с

предоставлением другого жилого помещения. [1]

Таким образом, жилищное законодательство, закрепляя основания, порядок

и последствия прекращения жилищных правоотношений с нанимателями и их

выселение, одновременно устанавливает юридические гарантии защиты их прав и

законных интересов.

____________________

[1] См.: Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. соч. С. 126.

26

РАСТОРЖЕНИЕ

ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

Жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого

помещения с согласия членов его семьи в любое время расторгнуть договор

найма . При этом права нанимателя или членов его семьи при расторжении

указанного договора по их инициативе ничем не ограничены, за исключением

единственной обязанности, которая возлагается на выезжающего нанимателя, -

это сдача жилого помещения в надлежащем состоянии. (ч. 2 ст. 142 ЖК РСФСР).

Иначе решается вопрос при расторжении договора социального найма

жилого помещения по требованию наймодателя.

В отличие от нанимателя, наймодатель может расторгнуть договор найма

жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного

жилищного фонда в одностороннем порядке только по четко установленному

законом исчерпывающему перечню оснований и только в судебном порядке, кроме

случаев выселения из домов, грозящих обвалом (ст. 90 ЖК РСФСР). При этом,

поскольку последствием расторжения договора социального найма является

выселение, данные основания могут быть определены только законодательством

РФ (ст. ст. 90 и 95 ЖК). Выселение по иным, кроме специально названных в

законе основаниям не допускается.

Порядок выселения зависит от порядка разрешения жилищных споров,

поэтому решение о выселении (принудительном выселении) принимается судом,

за исключением случаев, установленных законом.

Порядок рассмотрения судом дел о выселении и исполнения судебных

решений определяется гражданским процессуальным законодательством.

Некоторые специальные правила рассмотрения содержатся в постановлении

Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г № 5 «О некоторых

вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса

РСФСР» [1] и в постановлении Пленума Верховного

____________________

[1] Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1985, № 3; 1989, № 11; Бюллетень

Верховного Суда РФ, 1994, № 3; 1997, № 1.

27

Суда СССР от 3 апреля 1987 г № 2 «О практике применения судами жилищного

законодательства». [1]

Таким образом, как было уже отмечено выше, при расторжении договора

социального найма жилого помещения в судебном порядке его последствиями

является выселение нанимателя и членов его семьи. Законодательством

предусмотрены два варианта выселения граждан: с предоставлением другого

жилого помещения (ст. ст. 92, 93, 94, 95 ЖК) и без предоставления другого

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11