Прекращение договора социального найма жилого помещения

(в том же населенном пункте, отвечающие установленным санитарным и

техническим требованиям).

4. Выселение из общежитий с предоставлением гражданам другого жилого

помещения (ч. 2 ст.110 ЖК РСФСР).

"Общежитие - специализированное жилое помещение, предназначенное для

непродолжительного проживания, как правило, одиноких граждан, поселившихся

в связи с работой на предприятии (учреждении, организации) или учебой в

учебном заведении, которым принадлежит данное общежитие". [1] Общежития

используются для проживания сезонных, временных работников, лиц, работающих

по срочному трудовому договору, других рабочих, служащих, студентов,

учащихся, а также других граждан.

Статья 109 ЖК РСФСР установила, что под общежития предоставляются

специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома.

Жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим,

студентам, учащимся по решению администрации предприятия, учреждения,

организации, в ведении которых находится общежитие, на время работы или

учебы. На основании такого решения

выдается специальный ордер на занятие предоставленной жилой площади в

общежитии.

___________________

[1] Седугин П.И. Указ. соч. С. 180.

61

Жилищный кодекс устанавливает основания и порядок выселения из

общежитий.

Причем, такое выселение допускается как без предоставления другого жилого

помещения, так и с обязательным его предоставлением.

Так, с предоставлением другого жилого помещения подлежат выселению из

общежитий только "граждане, если они прекратили трудовые отношения не по

собственному желанию без уважительных причин, не за нарушение трудовой

дисциплины и не за совершение преступления, а по иным основаниям (например,

по сокращению штатов), а также если они хотя и прекратили трудовые

отношения по одному из указанных трех оснований, но относятся к лицам,

перечисленным в статье 108 ЖК РСФСР, то есть пользующихся льготами. Так,

нельзя выселять из общежития без предоставления другого жилого помещения

инвалида войны, хотя бы он и был уволен за нарушение трудовой дисциплины".

[1]

Предоставляемое в таких случаях жилое помещение должно находиться в

том же населенном пункте, отвечать санитарным и техническим требованиям.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. № 5

разъясняется, что, разрешая споры о выселении из общежития, следует

проверять, является ли общежитием помещение, занимаемое ответчиком, для

чего необходимо выяснять следующие обстоятельства: находится ли дом, в

котором расположено помещение, в ведении истца; построен ли он в качестве

общежития либо специально переоборудован для этой цели; имеется ли

разрешение санэпидемстанции на его заселение как общежития; выдавался ли в

установленном порядке ордер на занятие жилой площади и др.

Полученные доказательства должны быть исследованы в судебном заседании

и оценены в совокупности. Только после этого суд вправе решить вопрос о

том, распространяется ли на помещение, по поводу которого возник спор,

правовой режим общежития. (п. 24).

При рассмотрении дела о выселении из общежития, предоставленного в

связи с работой, необходимо выяснить, какой трудовой договор был заключен

между истцом и ответчиком и по каким основаниям он бы прекращен, имея в

виду, что в соответствии со статьей 110 ЖК определенные категории

работников могут быть выселены и без предоставления другого жилого

помещения.

Если общежитие было предоставлено гражданину, не относящемуся к лицам,

которые

____________________

[1] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 284.

62

имеют право на предоставление жилой площади в общежитии, и к указанному

лицу предъявлен иск о выселении по этому основанию, необходимо

применительно к статье 48

ЖК, решить вопрос о признании недействительным ордера на занятие жилой

площади в общежитии с наступлением последствий, предусмотренных статьей 100

ЖК. (п. 25).

5. Выселение граждан в случае, если оплата жилья и коммунальных услуг по

договору

найма жилого помещения не производится в течение шести месяцев (ч. 6 ст. 15

Закона "Об основах федеральной жилищной политики").

Одной из важнейших обязанностей нанимателя по договору найма жилого

помещения является внесение платы за пользование жилым помещением и

коммунальные услуги. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое

помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан

самостоятельно вносить коммунальные платежи (ч. 3 ст. 678 ГК РФ).

Основные принципы оплаты жилых помещений и коммунальных услуг по

договору найма жилых помещений в домах государственного, муниципального и

общественного жилищных фондов определены Законом РФ "Об основах федеральной

жилищной политики" от 24 декабря 1992 года. В соответствии со статьей 15

данного Закона "оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма

устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание

и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги".

Согласно статье 56 ЖК РСФСР наниматель обязан вносить квартирную плату

(то есть плату за жилье) ежемесячно не позднее десятого числа следующего за

прожитым месяца.

Плата за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическую,

тепловую энергию и другие услуги) взимается помимо оплаты жилья по

утвержденным в установленном порядке тарифам (ст. 57. ЖК РСФСР).

Оплата коммунальных услуг устанавливается в пределах возмещения

издержек на их предоставление непосредственно потребителю. Для некоторых

категорий граждан законодательством установлены льготы по оплате жилья и

коммунальных услуг (инвалидов Великой Отечественной войны, учащихся и др.)

В части 6 статьи 15 Закона "Об основах федеральной жилищной политики"

установлено: "Если оплата жилья и коммунальных услуг не производится в

течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с

предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и

техническим требованиям, по нормам

63

общежития" (аналогичное положение содержит и статья 687 ГК РФ). "Такие меры

могут быть применены к должнику - нанимателю жилого помещения. Взамен

занимаемой

благоустроенной квартиры ему будет предоставлено жильё, в том числе в

коммунальной

квартире и с меньшими коммунальными удобствами, по 6 кв. м на человека".

[1]

Относительно такого порядка обеспечения жилой площадью А. Жгунова

пишет: "Положение Закона - о предоставлении жилого помещения по нормам

общежития - не совсем сообразуется с установкой жилищного законодательства

о том, чтобы в результате вселения граждане не становились бы нуждающимися

в улучшении жилищных условий (п. 18 постановления Пленума Верховного Суда

РФ от 26 декабря 1984 г. "О некоторых вопросах, возникших в судебной

практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" № 5 в ред. Постановления

Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.96 № 10). Жилая площадь в общежитии

предоставляется в размере не менее 6 кв. м на одного человека (п. 11

Примерного положения об общежитиях от 11 августа 1988 г.). [2] Во многих

регионах России норма для постановки на жилищный учет превышает данную

цифру. Значит в результате вселения в другое жилое помещение по нормам

общежития граждане могут стать нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Несомненно, в этом вопросе необходима более четкая, не содержащая в себе

противоречий, позиция законодателя." [3]

Ю.С. Васильев делает вывод на материале судебной практики о том, что

неплатеж квартплаты является основанием расторжения договора жилищного

найма в тех случаях, когда он свидетельствует об отказе нанимателя от

выполнения своей обязанности по договору, а не о временной и при том

извинительной просрочке в исполнении обязательства. [4]

А Жгунова в статье "Выселение из жилых помещений" также отмечает, что:

"Безусловно, неоплата жилья и коммунальных услуг по договору жилищного

найма в течение шести месяцев должна быть неуважительной (для возникновения

основания выселения из жилого помещения). Отсутствие в Законе "Об основах

федеральной

____________________

[1] Титов А.А. Комментарий к жилищному законодательству Российской

Федерации. М., 1999. С. 227.

[2] Постановление Совмина РСФСР от 11.08.88 № 328 "Об утверждении

примерного положения об общежитиях" ( в ред. Постановления Правительства РФ

от 23.07.93 № 726).

[3] Жгунова А. Выселение из жилых помещений // Законность. 1994. № 4. С.

19.

[4] Васильев Ю.С. Расторжение и изменение договора жилищного найма в

судебном порядке. Автореф. дисс… канд. юрид. наук. М., 1961. С. 8.

64

жилищной политики" указания на неуважительность причины не внесения платы

за жильё и коммунальные услуги отнюдь не означает возможности выселения

тогда, когда плата за

квартиру и коммунальные услуги не вносится по уважительным причинам

(например, из-за существенных материальных затруднений, связанных с

болезнью, безработицей, задержкой в получении субсидий для оплаты жилья и

коммунальных услуг и т.д.)". [1]

Кроме того, неуплата за жилье и коммунальные услуги должна числиться

за шесть месяцев подряд. С учетом особых обстоятельств этот срок может быть

изменен актами органов государственной власти и управления (ч. 6 ст. 15

Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"). В исковом заявлении

о выселении за не внесение платы за жилье и коммунальные услуги с

предоставлением другого жилого помещения (как и в исках о выселении по всем

остальным основаниям с предоставлением другого жилого помещения) необходимо

указать конкретное свободное жилое помещение, предоставляемое выселяемому.

"Как видим, российское жилищное законодательство взяло несколько иную

направленность по вопросу выселения из жилого помещения за не внесение

квартплаты и платы за коммунальные услуги по договору найма по сравнению с

Основами гражданского законодательства, нормы которого предусматривают

возможность выселения без предоставления другого жилого помещения за такое

нарушение договора жилищного найма независимо от вида жилищных фондов. И

эта направленность жилищного законодательства, без сомнения, является более

разумной и гуманной". [2]

В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР

от 3 апреля 1987 г. № 2, согласно действующему законодательству плата за

пользование помещениями в домах государственного и общественного жилищного

фонда и плата за пользование коммунальными услугами, не внесенные в

установленный срок нанимателем либо членами его семьи, взыскиваются по

исполнительным надписям нотариальных органов, а по истечении установленного

законодательством срока на выдачу исполнительной надписи - судом. Споры об

основаниях начисления и размере квартирной платы, а также платы за

пользование коммунальными услугами рассматриваются в судебном порядке.

Приведем пример. Администрация Железнодорожного района города

Новосибирска обратилась в

____________________

[1] Жгунова А. Указ. соч. С. 20.

[2] Жгунова А. Указ. соч. С. 20-21.

65

Железнодорожный районный суд с иском к Баевской Е.А, к Коноплеву К.С. о

выселении

из жилого помещения, указав, что в 1971 году между ЖЭУ № 4 и

квартиросъёмщиком

Баевской Е.А.был заключен договор найма жилого помещения. Согласно статье

56 ЖК РСФСР и пункту 9 Правил пользования жилыми помещениями, наниматель

обязан своевременно вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги

по утвержденным в установленном порядке тарифам. Однако квартиросъемщик

Баевская Е.А. с ноября 1994 года не производит оплату за пользование жилым

помещением и коммунальные услуги. Задолженность ответчицы по квартирной

плате на 01.10.98 года составила 3 591 рубль 76 копеек. 06.06.97 года ей

вручалось предупреждение о погашении долга, но погасить долг добровольно

она отказывается. В результате чего администрация просила расторгнуть

договор найма жилого помещения на жилую площадь 42 кв. м по адресу: ул.

Челюскинцев, 30-168 между Баевской Е.А. и ЖЭУ № 4 администрации

Железнодорожного района, выселить Баевскую и членов ее семьи.

В судебном заседании представитель истца поддержал свои исковые

требования, дополнив, что задолженность на период с декабря 1995 года по

март 1999 года составляет 3 278 рублей 35 копеек.

Ответчик Коноплев К.С. в судебное заседание не явился, причину неявки

суду не сообщил.

Ответчица Баевская Е.А в судебном заседании иск признала частично и

пояснила, что у неё действительно имеется задолженность по квартплате за

период с декабря 1995 года по март 1999 в сумме 3 278 рублей 35 копеек. Она

не платит за квартиру и коммунальные услуги, так как считает, что истец

ненадлежащим образом эксплуатирует жилой фонд.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, нашел

исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим

основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 687 ГК РСФСР договор найма жилого

помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию

наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за

шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок.

Однако, в силу статьи 687 ГК РФ суд предоставляет Баевской Е.А. срок до 03

марта 2000 года для устранения нарушения, то есть для внесения платы за

жилое помещение в сумме 3278 рублей 35 копеек. Если в течение указанного

выше срока Баевская Е.А. не устранит допущенных нарушений или не примет

всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению

наймодателя примет решение о расторжении договора найма жилого помещения.

При этом по просьбе нанимателя суд в решении о

66

расторжении договора найма жилого помещения может отсрочить исполнение

решения на срок не более года.

Ссылки Баевской Е.А. о том, что истец ненадлежащим образом

эксплуатирует находящийся у него на балансе жилой фонд, суд не может

принять во внимание, так как ответчицей не представлены доказательства. [1]

____________________

[1] Архив Железнодорожного районного суда города Новосибирска. Дело № 2-

195

за 1999 год.

67

2.3 Выселение граждан

без предоставления другого жилого помещения

Выселение в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения

является исключением из принципа непрекращаемости права пользования жилым

помещением по договору социального найма (нерасторжимости жилищного

правоотношения) и допускается только в случаях, специально и и счерпывающе

перечисленных в законе (ст. 98 ЖК РСФСР).

"Соответсвующие нормы закона не подлежат распространительному

толкованию, предусматривают конкретные виды злостных жилищных

правонарушений и выступают в качестве мер гражданско-правовой

ответственности". [1] Такие основания расторжения договора найма жилого

помещения и выселения без предоставления другого жилого помещения, которые

являются санкцией (ответственностью) за ненадлежащее исполнение жилищных

обязанностей и иное виновное поведение нанимателя (членов его семьи) можно

отнести к первой группе оснований лишения права пользования жилым

помещением.

Ко второй группе оснований лишения права пользования жилым помещением

можно отнести случаи, когда выселение не является санкцией за

правонарушение, а речь идет о "применении меры государственной или

общественной необходимости или иной меры, перед которой интересы

проживающего в данном помещении лица отступают на задний план" [2], то есть

в целях предоставления наймодателю возможности использовать помещение по

специальному назначению. В соответствии с действующим законодательством эту

группу составляют основания, связанные с определенными обстоятельствами,

которые относятся к области трудовых и членско-колхозных правоотношений

(ст. 107 и ст. 110 ЖК РСФСР).

Вначале остановимся на случаях судебного выселения без предоставления

другого жилого помещения, которые могут быть отнесены к мерам гражданско-

правовой ответственности. Они предусмотрены статьей 98 ЖК. Такое выселение

допускается только

____________________

[1] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 105.

[2] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 286.

68

при виновном поведении нанимателя или членов его семьи.

1. Выселение производится без предоставления другого жилого помещения, если

наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица

систематически разрушают или портят жилое помещение. Это вытекает из

обязанности граждан бережно относиться к предоставленному им жилищу.

Граждане обязаны использовать жилое помещение в соответствии с его

назначением, соблюдать правила пользования им, бережно относиться к

санитарно-техническому и иному оборудованию (ст. 10 и 142 ЖК РСФСР).

"Подавляющее большинство нанимателей добросовестно относятся к исполнению

своих жилищных обязанностей, поэтому в судебной практике выселение по

указанному выше основанию встречается редко". [1]

В.Ф. Маслов считает, что "норма, регулирующая данный вид выселения, имеет

по существу превентивное значение". [2] На этом основании некоторые авторы

предлагают отказаться от такой нормы, заменив её возмещением причиненного

ущерба. [3]

Разрушение и порча жилых помещений - это вид умышленных действий лица,

наносящий существенный ущерб жилищному фонду. "Под существенным понимается

такой вред, для устранения которого необходимо произвести капитальный

ремонт". [4] Они выходят за рамки простого неисполнения возложенных на

нанимателя договором найма и правилами пользования жилыми помещениями

обязанностей по содержанию помещения в исправном состоянии и производству

текущего ремонта.

"Выражение "разрушают или портят" может означать лишь то, что закон

здесь подразумевает активные действия, а не воздержание от исполнения каких-

либо обязанностей".[5]

Так как предусмотренная в статье 98 ЖК РСФСР санкция является мерой

гражданско-правовой ответственности, для ее применения необходимо наличие

всех элементов правонарушения: вред в виде разрушения или порчи помещения,

причинная связь между

поведением лица и вредом, противоправность поведения лица, вина в виде

умысла.

_________________

[1] Седугин П.И. Указ. соч. С. 151.

[2] Маслов В.Ф. Указ. Соч. С. 105.

[3] См.: Баринов Н.Н. Прекращение договора найма жилого помещения в

ведомственном доме. Саратов., 1978. С. 49-50.

[4] Чигир В.Д. Советское жилищное право. Минск, 1986. С. 11.

[5] Маслов В.Ф. Указ. Соч. С. 106.

69

"Неосторожные, хотя и неоднократные действия, наносящие ущерб имуществу,

влекут за собой ответственность за имущественные последствия, но не могут

быть основанием для лишения права пользования жилым помещением и

выселения". [1] Как правильно отметили В.Ф. Чигир и В.А. Боровцев,

"отсутствие умысла должен доказать тот, кто систематически совершал

указанные действия". [2]

Приведенные обстоятельства обязательны в каждом конкретном случае, но

ещё недостаточны для такой крайней меры, как выселение. Для этого требуется

дополнительно установить систематический характер правонарушения [3] и то,

что меры предупреждения и общественного воздействия оказались

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11