Прекращение договора социального найма жилого помещения

В случае отказа граждан, прекративших связь с Вооруженными Силами РФ,

освободить жилое помещение в военном городке и получить другое

благоустроенное жилое помещение, военная организация вправе предъявить в

суде иск о их выселении.

«Если лица, прекратившие связь с Вооруженными Силами РФ, проживали в

военных городках в служебном жилом помещении или в общежитии, то они

выселяются не на основании статьи 94 ЖК РСФСР, а в соответствии со статьей

107 либо статьей 110 ЖК РСФСР с учетом льгот, предоставленных определенным

гражданам статьей 108 ЖК РСФСР (если они имеют льготы, то жилое помещение

предоставляется также за пределами военного городка) ». [1]

5. Жилищное законодательство предусматривает еще один случай, при котором

происходит расторжение договора найма и выселение в другое благоустроенное

жилое помещение нанимателя и членов его семьи – когда при проведении

капитального ремонта дома возникает положение, требующее выселения

нанимателя с предоставлением ему другого жилого помещения не во временное,

а в постоянное пользование (ч. 5 ст. 82 и ст. 83 ЖК РСФСР).

«Рассматривая правила переселения граждан в другие жилые помещения при

проведении капитального ремонта дома, необходимо прежде всего различать два

случая.

В одном, предусмотренном статьей 82 ЖК, речь идет, в принципе, о

переселении нанимателя и членов его семьи в пригодное для жилья помещение

лишь на время ремонта, после чего они возвращаются в свое отремонтированное

жилое помещение. В другом, предусмотренном частью 5 статьи 82 и статьей 83

ЖК, вопрос стоит о предоставлении нанимателю и членам его семьи в

постоянное пользование другого благоустроенного жилого помещения взамен

занимаемого.» [2]

В первом случае договор найма на жилое помещение по месту постоянного

жительства не расторгается, в отличие от второго, когда договор найма

должен считаться прекращенным в случае, если предмет договора перестал

существовать (например, жилое помещение превратилось в подсобное помещение)

или претерпел значительные изменения.

Так, в соответствии со статьей 83 ЖК РСФСР, когда жилое помещение,

занимаемое

____________________

[1] Яковлев В.Ф., Седугин П.И. Указ. соч. С. 271.

[2] Марткович И.Б. Указ. соч. С. 272.

45

нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может

быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки

жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено

другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта. Если

в результате капитального ремонта жилое помещение существенно уменьшится,

по требованию нанимателя ему и членам его семьи должно быть предоставлено

другое благоустроенное жилое помещение (также до начала ремонта).

Из смысла приведенных правил видны два случая: а) когда жилое

помещение не может быть сохранено или размер его настолько увеличится, что

у нанимателя образуются излишки жилой площади, и б) когда размер жилого

помещения существенно уменьшится. Соответственно различаются и возникающие

обязательства.

В первом случае наймодателю принадлежит право требовать переселения

нанимателя в другое благоустроенное жилое помещение. Наниматель не вправе

требовать возвращения ему после капитального ремонта прежнего жилища, но

может требовать, чтобы предоставляемое жилое помещение отвечало требованиям

закона (ст. 96 ЖК РСФСР).

Во втором случае нанимателю принадлежит альтернативное право: а)

требовать предоставления другого благоустроенного жилого помещения,

отвечающего условиям, установленным законом;

б) требовать возврата ему отремонтированного жилища. Если это жилище

сохранилось (хотя бы и уменьшилось), наймодатель не вправе отказать

нанимателю и выдвигать требования о переселении его в другое жилое

помещение.

В этой связи важно определить, при каких условиях надо считать, что

жилое помещение не сохраняется, что понимается под существенным его

увеличением, а также и под существенным его уменьшением.

«При решении этого вопроса следует, видимо, исходить из разъяснений,

которые еще до принятия Основ жилищного законодательства Союза ССР и

союзных республик и Жилищного кодекса были даны Верховным Судом СССР и

Верховным Судом РСФСР. Они указывали, что главным условием признания

помещения не сохранившимся является полное его уничтожение, то есть такое

его переоборудование, при котором оно превращено в место общего пользования

или сделалось частью другого жилого помещения. Однако жилая площадь не

может быть признана уничтоженной, если в ней произведено благоустройство

или если жилое помещение превращено в отдельную квартиру».[1]

____________________

[1] Марткович И.Б. Указ. соч. С. 272-273.

46

Из этого следует, что приобретение жилым помещением новых качеств

(благоустройство, изолированность) вовсе не означает, что оно более не

существует, и наниматель потерял право требовать его возврата. Сохраняет он

это право и в том случае, когда происходит известное увеличение размеров

жилого помещения (без образования значительных излишков жилой площади),

также как и уменьшение его.

Вопрос о существенном увеличении жилого помещения достаточно ясен,

поскольку правила статьи 83 ЖК уточняют, что речь идет об образовании

излишней жилой площади. Пленум Верховного Суда СССР в постановлении от 3

апреля 1987 года указал, что увеличение жилого помещения считается

существенным, если его размеры превысят установленную законодательством

субъекта Российской Федерации норму жилой, а также дополнительной площади

(при наличии права на неё), в результате чего образуются ее излишки (п.26).

Однако представляется необходимым иметь в виду и требования статьи 41

ЖК РСФСР об учете заслуживающих внимания обстоятельств. В частности, если

образовавшиеся излишки жилой площади позволяют исключить имевшее место

проживание в одной комнате лиц разного пола старше девяти лет, кроме

супругов, то вряд ли при этом положении следует считать, что значительное

увеличение жилого помещения лишает нанимателя права на его возврат.

Что касается существенного уменьшения жилого помещения, то вопрос

решается просто, если наниматель требует возврата ему прежнего жилища,

несмотря на его уменьшение. Сложнее обстоит дело, когда наниматель требует

предоставления ему другого благоустроенного жилого помещения на основании

существенного уменьшения ранее занимаемого, а наймодатель считает, что

такого основания нет. Отсюда необходимость определить признаки

существенного уменьшения жилого помещения. «В судебной практике утвердилась

позиция, что существенным уменьшением жилого помещения признается такое

сокращение размера жилой площади или числа комнат, в результате которого

наниматель и члены его семьи, обеспеченные ранее жилой площадью по

действующим нормам (с учетом права на дополнительную площадь) и количеством

комнат, позволяющим лицам разного пола, кроме супругов, не проживать в

одной комнате, при возвращении им переустроенного помещения не будут

обеспечены таким же образом. Однако уменьшение общего размера или числа

комнат за счет излишков жилой площади, если это серьезно не ухудшает

жилищные условия проживающих, не дает

47

основания считать, что помещение существенно уменьшилось». [1]

Проект переустройства или перепланировки жилых помещений при

капитальном ремонте заранее определяет, сохранится ли помещение и не будет

ли оно существенно увеличено или уменьшено в размере. Если проектом

определены условия, предусмотренные статьей 83 ЖК РСФСР, наниматель имеет

право отказаться от временного переселения и требовать, чтобы ему сразу, до

начала ремонта, было предоставлено в постоянное пользование другое

благоустроенное жилое помещение.

Примером может служить определение Судебной коллегии по гражданским

делам Верховного Суда РСФСР по следующему делу.

Наниматель квартиры (размером 47,7 кв. м) К. проживает в ней с семьей

из семи человек: с дочерью О. и её сыном, а также с дочерью Ж. с мужем и

двумя детьми.

В связи с необходимостью капитального ремонта семье К. на время его

проведения предоставлена на пять человек (с учетом того, что О., заключив

трудовой договор о работе в Красноярском крае, забронировала жилое

помещение до сентября 1990 г.) трехкомнатная квартира размером 40,3 кв. м.

Однако К. и члены её семьи отказались от такого переселения, требуя

предоставления в постоянное пользование жилой площади на семь человек с

учетом того, что у них фактически образовалось две семьи.

Исполком Майкопского городского совета народных депутатов, не

согласившись с этим требованием, обратился в суд с иском о выселении их на

время капитального ремонта жилого дома в предоставленную квартиру.

Решением Майкопского городского суда Адыгейской автономной области

(оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским

делам суда Адыгейской автономной области) иск удовлетворен.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР

удовлетворила протест заместителя Прокурора РСФСР об отмене судебных

постановлений и направлении дела на новое рассмотрение, сославшись, в

частности, на следующее.

Удовлетворяя иск исполкома, суд исходил из требований статьи 82 ЖК

РСФСР, согласно которой при производстве капитального ремонта дома

государственного или общественного жилищного фонда, когда ремонт не может

быть проведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить

нанимателю и членам его семьи на время

____________________

[1] Марткович И.Б. Указ. соч. С. 274-275.

48

капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора

найма на

ремонтируемое помещение, а в случае отказа нанимателя от переселения в это

помещение наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке.

Однако, как видно из приобщенной к делу копий решения Майкопского

горисполкома, на первом этаже дома, в котором проживают ответчики, в

результате капитального ремонта должно быть оборудовано помещение под

комплексный приемный пункт бытового обслуживания населения, квартира же,

как усматривается из материалов дела, также находится на первом этаже. В

связи с этим в исковом заявлении указано, что семье К. предполагается

предоставить другую квартиру в этом же доме, что в судебном заседании

подтвердил и председатель горисполкома.

Между тем в соответствии со статьей 83 ЖК РСФСР в тех случаях, когда

жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате

капитального ремонта не может быть сохранено, нанимателю и членам его семьи

должно быть предоставлено другое благоустроенное помещение до начала

капитального ремонта.

Суд же не учел данного обстоятельства, не исследовал его и не дал ему

оценки. [1]

____________________

[1] Бюллетень Верховного суда РСФСР, 1990, № 5. С. 3.

49

2.2 Выселение

с предоставлением гражданам

другого жилого помещения

Уже отмечалось, что в тех случаях, когда закон прямо не оговаривает

предоставление «другого благоустроенного жилого помещения», должно

предоставляться «другое жилое помещение» и разница между этими

формулировками заключается всего лишь в одном слове – «благоустроенное»,

что имеет чрезвычайно важное значение и приводит к предоставлению различных

помещений как по качеству, так и по количеству.

Характеристика другого жилого помещения, предоставляемого в связи с

выселением, дается в статье 97 ЖК РСФСР. Оно должно отвечать установленным

санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного

населенного пункта, а в сельской местности при выселении из домов колхозов

и совхозов – в пределах территории поселкового, сельского Совета либо в

пределах границ хозяйства колхоза или совхоза, расположенных на территории

нескольких поселковых, сельских Советов.

Таким образом, Жилищный кодекс содержит исчерпывающий перечень

указаний, каким критериям должно отвечать предоставляемое гражданам другое

жилое помещение.

О предоставлении жилого помещения в пределах населенного пункта уже

говорилось при характеристике «благоустроенного жилого помещения» и потому

нет надобности повторяться. Понятие «санитарных и технических требований»

также уже было освещено, сейчас же лишь напомним, что «соответствие жилого

помещения установленным санитарным и техническим требованиям» означает

попросту пригодность жилого помещения для постоянного проживания в нем.

«Из этого становится ясно, что никаких претензий выселяемого к

благоустройству жилья (например, отсутствие центрального отопления, горячей

воды) и быть не может.

Если у выселяемого возникают сомнения относительно пригодности для

жилья предоставляемого жилого помещения, то он может поставить этот вопрос

перед судом». [1]

Если выселяющей организацией не было своевременно предоставлено заключение

о пригодности предоставляемого помещения или оно вызывает сомнения, то в

разъяснении,

____________________

[1] Мушкин А.Е. Предоставление жилых помещений и пользование ими. Л.,

1985. С. 158.

50

содержащемся в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987

года

№ 2 указывается, что «рассматривая иски о выселении с предоставлением

другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям,

суд обязан истребовать доказательства, подтверждающие возможность поселения

ответчика в предоставляемое жилое помещение. При необходимости суд может

обязать соответствующие органы (например, санитарно-эпидемиологической

службы) провести обследование жилого помещения и предоставить заключение о

его пригодности для проживания. Такое заключение оценивается в совокупности

с другими доказательствами». (п. 24).

Предоставляемое жилое помещение может быть менее благоустроенным, чем

то, которое ранее занимал выселяемый, а также ниже уровня благоустройства,

который достигнут в данном населенном пункте. «Так, лицо, занимающее

отдельную квартиру, может быть в порядке статьи 97 ЖК РСФСР выселено в

коммуналку. По размеру предоставляемое жилое помещение не обязательно

должно предоставляться из расчета

12 кв. м на человека». [1] В то же время помещение должно предоставляться с

таким расчетом, чтобы выселяемый не становился тотчас же нуждающимся в

жилье и подлежащим принятию на учет. Жилая площадь должна предоставляться

по нормам, которые были бы несколько выше учетной нормы и ниже нормы

предоставления жилой площади гражданам, состоящим на учете.

В то же время при выселении с предоставлением другого жилого помещения

необходимо учитывать состояние здоровья выселяемых, другие уважительные

причины, препятствующие проживанию в предоставляемом помещении.

Так, по одному из дел было установлено, что предлагаемая ответчикам

квартира расположена на первом этаже дома, имеет окна на северо-восток. При

обследовании её в апреле и мае в подполье квартиры находилась вода; по

объяснениям соседей, в зимний период температура в квартире была ниже

нормы. В составе семьи супругов С. двое малолетних детей, в том числе дочь

Елена 11 лет, страдающая тяжелой формой бронхиальной астмы с частыми

обострениями и, по заключению врачей, по состоянию здоровья нуждающаяся в

проживании в теплом и сухом жилом помещении. Нахождение в сырой квартире ей

противопоказано. [2]

«В случае удовлетворения судом иска о выселении с предоставлением

другого жилого

____________________

[1] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 285.

[2] См.: Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1985, № 11. С. 4-5.

51

помещения это помещение должно быть указано в решении (в резолютивной

части) с обозначением точного адреса (город, улица, номер дома и номер

квартиры, а если граждане выселены в комнату, расположенную в квартире, -

то и размер комнаты, ее номер, если он имеется), а также лиц, на которых

оно предоставлено (фамилии, имена, отчества)». [1]

Такое возможно только в случае, когда жилое помещение будет указано

истцом в исковом заявлении. Если истец этого не сделает, заявление следует

оставить без движения, предложив истцу исправить недостаток заявления и

предоставив для этого срок. В случае невыполнения требования судьи

заявление необходимо возвратить истцу (абз. 1, 2 п. 3 постановления

Пленума Верховного Суда РСФСР от 26.12.84 № 5 «О некоторых вопросах,

возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» в

редакции постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 29.08.89 № 5; от

21.12.93 № 11; от 25.10.96 № 10). [2] Также общие правила об основаниях и

порядке выселения с предоставлением другого жилого помещения

конкретизированы в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля

1987 г. № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства»

(пп.19-25) в редакции Постановления Пленума Верховного Суда СССР от

30.11.90 г. № 14.

«Число случаев выселения граждан с предоставлением другого жилого помещения

в настоящее время резко сократилось. Объясняется это тем, что Законом РСФСР

от 06.07.91 г. № 1552-1 [3] отменено выселение рабочих и служащих,

получивших ведомственную жилую площадь в связи с трудовыми отношениями, из

занимаемых ими жилых помещений независимо от того, по каким основаниям

трудовые отношения прекращены. Соответственно этому из Жилищного кодекса

исключен пункт 1 части 1

статьи 95 ЖК. Между тем ранее основная масса дел о выселении граждан с

предоставлением другого жилого помещения как раз приходилась на дела,

которые суды рассматривали в порядке пункта 1 части 1 статьи 95 ЖК». [4]

Сказанное, однако не означает, что дела о судебном выселении с

предоставлением другого жилого помещения

____________________

[1] Яковлев В.Ф., Седугин П.И. Указ. соч. С. 285.

[2] Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1985, № 3; 1989, № 11; Бюллетень

Верховного Суда РСФСР, 1994, № 3; 1997, № 1.

[3] Ведомости РСФСР, 1991, № 28. Ст. 963.

[4] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 283.

52

сошли на нет. В их числе можно назвать дела о выселении граждан, получивших

жилые помещения в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или

вышли из колхоза по собственному желанию (п. 2 ч. 1 ст. 95 ЖК); дела о

выселении граждан в случае признания ордера на жилое помещение

недействительным (ст. 100 ЖК); дела о выселении из служебных жилых

помещений граждан, перечисленных в статье 108 ЖК; дела о выселении граждан

из общежитий при наличии оснований, предусмотренных в части 2 статьи 110

ЖК; а ткаже о выселении граждан в случае, если оплата жилья и коммунальных

услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев (ч. 6 ст.

15 Закона "Об основах федеральной жилищной политики"). Разумеется, ныне

эти нормы следует применять с учетом последующего развития

законодательства, в том числе нормативных актов о реорганизации колхозов и

совхозов. Следует учитывать также существенные изменения в правовом режиме

общежитий, которые сопровождаются переводом общежитий со специального на

общий правовой режим, пердусмотренный для жилых помещений государственного,

муниципального и общественного жилищного фонда.

Рассмотрим все вышеперечисленные основания выселения граждан с

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11