Гражданское право

заплату во временное владение и пользование или во временное пользование

ст.б06 ГК).

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным. Это

один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие

тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не

изменились.

Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное

пользование2. В этом заинтересованы обе стороны договора Арендатор, как

правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести

его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из

передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак

позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче

имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного

пользования имуществом (договора ссуды).

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат

многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как

вещные, так и обязательственные. Арендатору принадлежит право пользования

арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из

договора аренды. Соответственно договор аренды – одна из разновидностей

договоров по передаче имущества в пользование.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без

изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По

общему правилу, плоды, продукция и доходы; полученные в результате

использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают

в собственность арендатора (ч. 2 ст. 606 ГК). Впрочем, законом, иным

правовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст. 136

ГК), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность

арендодателя или третьего лица.

Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве

своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК). В законе или

договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество

переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его

истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором

выкупной цены1. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли-

продажи, однако не относится к числу смешанных. В отличие от купли-продажи

при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может

перейти к арендатору в момент заключения договора.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в

этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст.

305 ГК). Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор

наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч. 1 ст. 606

ГК). Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как

собственника арендованного имущества. Если же речь идет о «голом» праве

пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью.

Переход права собственности (хозяйственного ведение оперативного

управления, пожизненного наследуемого впадения) на сданное в аренду

имущество к другому лицу не является основанием дата изменения или

расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК), т.е. договор аренды при

смене арендодателя сохраняет силу. Правда, право пользования арендованным

имуществом при смене арендатора сохраняется далеко не всегда (см. п. 2 ст.

617 ГК), но это не лишает данное право свойства следования. Предоставление

арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования

арендованным имуществом свойства следования дает известные основания

отнести это право или его отдельные разновидности к числу вещных. Но в

любом случае к числу вещных не может быть отнесено право пользования

арендованным имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое

право не пользуется вещно-правовой (абсолютной) защитой, необходимой с

точки зрения п. 4 ст. 216 ГК.

Элементы договора аренды. К ним относятся стороны, предмет, форма и

содержание. Стороны договора – арендодатель и арендатор. По общему правилу,

и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты

гражданского права, как физические так и юридические лица среди последних

–коммерческие и некоммерческие организации, а также государство,

национально-государственные, административно-территориальные и

муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды в роли

арендодателя или арендатора должны выступать, специальные субъекты.

Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или

лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать, имущество в аренду

(ст. 608 ГК). Сдача имущества в аренду – один из способов осуществления

принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его

состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных

вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего

имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду.

Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или

специальном волеизъявлении собственника1. В частности, в роли,

арендодателей от имени РФ обычно, выступают комитеты по управлению

государственным имуществом. Их полномочия основаны на законе2. Если же

полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное

уполномочие3 собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени.

В частности, такое полномочие может вытекать из договора комиссии.

Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в

пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему

правилу, не предъявляет. Предмет договора – любая телесная непотребляемая

вещь поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе

использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут

выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты

(например, участки леса4 или водные объекты5), здания, сооружения и иные

виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы,

оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого

не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду – также элемент

оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а

ограниченные в обороте – сдаются при условии соблюдения установленных

ограничений. Например, сдача и получение в аренду оружия возможны только

для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствующие

разрешения. Но ограничения могут устанавливаться и в отношении вещей

свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности

определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в

отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же

остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных

участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК). Эти

особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных

ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому – необходимости

специально предусматривать меры, направленные на их рациональное

использование. В частности, при сдаче в аренду земельных участков должно

соблюдаться их целевое назначение) (ст. 53 Земельного кодекса РСФСР3).

Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как

правило, возможно только при наличии лицензии. Количество приводимых

примеров можно умножать до бесконечности. Поэтому при заключении договоров

аренды природных объектов недостаточно использовать только нормы ГК, а

всегда нужно обращаться к специальному законодательству.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно

установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта

аренды (п. 3 ст. 607 ГК). Следовательно, предметом договора аренды может

быть только индивидуально-определенная вещь. Этот вывод вытекает также из

п. 3 ст. 611 ГК. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически

незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи

определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора

аренды, поскольку относятся к юридически заменимым. Форма договора аренды

урегулирована в ст. 609 ГК. Помимо общих требований к форме всякого

договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования.

Договор аренды на срок более года а также если хотя бы одной из сторон

договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть

заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). Договор на срок

более года не зависимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить

имущественные интересы сторон поэтому его содержание должно быть

формализовано. Что же касается письменной формы договора аренды,

заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК есть

лишь конкретизация общего правила, закрепленного п. 1 ч. 1 ст. 161 ГК,

которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной

регистрации, если иное не установлено законом. При этом регистрации

подлежит именно договор как правоустанавливающий документ, содержащий

ограничения (обременения) права собственности арендодателя. Регистрация

договора аренды производив от регистрации права собственности арендодателя

на недвижимое имущество.

Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в

последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК)

заключается в форме, установленной для Договора купли-продажи такого

имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к

договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа

арендованного имущества. Для многих видов аренды существуют особые правила

о форме договора и его государственной регистрации.

Содержание договора аренды образуют права и обязанности, которые

изложены столь подробно, что требуют отдельного рассмотрения. Существенным

условием договора аренды можно считать, пожалуй, только его предмет. В

отношении него прямо сказано, что при отсутствии в договоре данных,

позволяющих определить имущество, которое подлежит сдаче в аренду, условие

о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор

– незаключенным. Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к

существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена,

применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК). Что

же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на

определенный, так и на неопределенный срок. Определенный срок должен быть

установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок

аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на

неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время

отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а

при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором

может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора

аренды, заключенного на неопределенный срок. Отказ от договора аренды,

заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью

сторон. Если ни одна из сторон не заявляет от отказе от договора, последний

может длиться сколь угодно долго, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о

договоре аренды, заключенным не на неопределенный срок, а без указания

срока, т.е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе

любой из сторон.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора

для отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре

не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения

предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного

срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий

установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок,

равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК).

Безвозмездное пользование имуществом.

Понятие и элементы договора безвозмездного пользования имуществом.

По договору безвозмездного пользования имуществом (договору ссуды)

одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в

безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а

последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее

получила, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном

договором (п. 1 ст. 689 ГК).

Договор ссуды является безвозмездным. Именно это свойство позволяет

провести четкую границу между ним и договором аренды. Безвозмездность ссуды

находит свое отражение в распределении между сторонами обязанностей, а

также в ограниченной ответственности ссудодателя. По сравнению с

арендодателем ссудодатель несет менее строгие по объему и содержанию

обязанности. Ограничение же ответственности ссудодателя состоит в том, что

он, как правило, возмещает понесенный ссудополучателем реальный ущерб, но

не упущенную выгоду, либо отвечает не за всякую вину, а только за умысел

или грубую неосторожность. Связано это с тем, что ссудодатель обычно

никаких выгод из договора ссуды не получает. Напротив, поскольку

ссудополучатель не предоставляет встречного удовлетворения взамен

полученной им выгоды и поэтому односторонне обогащается, он не вправе

претендовать на такой же объем обязанностей или ответственности

ссудодателя, который возложен на арендодателя договором аренды.

Договор ссуды может быть как консенсуальным, так и реальным – в

зависимости от того, в каком порядке он заключается. Если стороны

договорились о том, что вещь будет передана в ссуду после заключения

договора, последний будет консенсуальным. Если же момент заключения

договора приурочен к передаче вещи в ссуду, налицо реальный договор. В том

случае когда ни то, ни другое достоверно установить нельзя, договор ссуды

должен быть признан консенсуальным.

Договор ссуды является взаимным. Полная синаллагма присутствует в

консенсуальном договоре ссуды. Обе стороны в данном случае несут

равнозначные обязанности – предать вещь в ссуду (для ссудодателя) и

возвратить ее для ссудополучателя. Но даже если договор будет реальным, он

сохранит черты взаимности, поскольку на ссудодателе и в этом случае лежит

обязанность отвечать за недостатки вещи, переданной в ссуду (ст. 693 и 697

ГК). Правда, в отличие от обязанности ссудополучателя возвратить вещь эта

обязанность ссудодателя вторична и реализуется далеко не в каждом договоре

ссуды (неполная синаллагма).

Цель договора ссуды – обеспечить предоставление имущества во временное

безвозмездное пользование. Ссудополучатель, как правило, нуждается в

имуществе, передаваемом ему в пользование. Пользуясь имуществом, он

удовлетворяет свои потребности. Ссудодатель же делает ему одолжение

(предоставление), не получая взамен никакого удовлетворения. Как правило,

стороны договора ссуды до его заключения связывают особые личные отношения,

в развитие которых осуществляется предоставление имущества в безвозмездное

пользование, либо же ссудодатель преследует какие-либо социально значимые

цели – гуманитарные, просветительские или благотворительные. Например,

государство предоставляет имущество в безвозмездное пользование религиозным

организациям, библиотека – книги своим читателям, приюты (ночлежки) –

помещения для временного проживания нуждающимся. Ссудодатель не преследует

цель извлечения прибыли, довольствуясь удовлетворением иных интересов.

Ссудополучатель по договору ссуды приобретает право пользования вещью.

Это право имеет обязательственную природу. В то же время ссудополучатель,

как и всякий титульный владелец, пользуется вещно-правовой защитой в

соответствии со ст. 305 ГК.

Ссудодатель обязан обеспечить ссудополучателю спокойное пользование

вещью в течение всего периода действия договора, т. е. со своей стороны

предпринять все зависящие от него меры к тому, чтобы на пользование никто

не посягал. В случае же если такое посягательство все-таки случилось,

ссудодатель должен предпринять все зависящие от него меры к тому, чтобы его

пресечь, включая предъявление соответствующего иска в суд. Собственником

вещи, переданной в безвозмездное пользование, остается ссудодатель. Однако

при определенных обстоятельствах (в отступление от общего правила,

установленного ст. 211 ГК) он освобождается от несения риска случайной

гибели или случайного повреждения вещи. Этот риск возлагается на

ссудополучателя, если вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что

ссудополучатель использовал ее не в соответствии с договором безвозмездного

пользования или назначением вещи либо передал ее третьему лицу без согласия

ссудодателя. Ссудополучатель несет также риск случайной гибели или

случайного повреждения вещи, если с учетом фактических обстоятельств мог

предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел

сохранить именно свою вещь (ст. 696 ГК). В остальных случаях риск несет

ссудодатель как собственник вещи.

Праву пользования ссудополучателя присуще свойство следования за

вещью. Переход права собственности на вещь, переданную в ссуду, к другому

лицу или передача этой вещи в аренду нс является основанием для изменения

или расторжения договора ссуды (п. 1 ст. 700 ГК), т. е. договор ссуды

сохраняет силу при смене ссудодателя, продолжая обременять последнего.

Свойство следования за вещью хотя и приближает право ссудополучателя к

вещным, но не лишает его обязательственной природы.

В то же время законодательством предусмотрены случаи безвозмездного

внедоговорного пользования чужой вещью, которое осуществляется на основании

вещного права. Таковы, например, право на свободное пребывание в лесах и

связанное с ним лесопользование (публичный лесной сервитут),

предусмотренное ст. 21 Лесного кодекса РФ, или право использовать участки

общего пользования (площадки, парки, скверы и т. п.) в городах (ст. 76

Земельного кодекса РФ). К подобным правам нормы о договорах ссуды

применению не подлежат.

Договор ссуды является самостоятельной разновидностью обязательств по

передаче имущества в пользование. Наиболее близок он к договору аренды. Ряд

правил о договорах аренды применяется и к ссуде (ст. 607, п. 1 и абз. 1 п.

2 ст. 610, пп. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, пп. 1 и 3 ст. 623 ГК). В

остальной части действуют нормы, специально посвященные договору ссуды

(глава 36 ГК), или общие нормы обязательственного права (главы 21–29 ГК).

Наиболее распространенные разновидности договоров безвозмездного

пользования имуществом регламентируются специальным законодательством.

Элементы договора безвозмездного пользования имуществом. Стороны

договора – ссудодатель и ссудополучатель. В их роли, как правило, могут

выступать любые субъекты гражданского права. Ссудодатель – это собственник

передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или

собственником имущества предоставлять имущество в ссуду (п. 1 ст. 690 ГК).

Передача имущества в безвозмездное пользование – право всякого

собственника. Другие владельцы имущества должны иметь специальное

полномочие на передачу имущества в безвозмездное пользование. Это

полномочие должно быть основано на законе или на волеизъявлении

собственника (п. 1 ст. 690 ГК).

Ссудополучатель – это лицо, получающее имущество в безвозмездное

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6