Диплом: Оценка имущества

Исходя из данных таблицы 1.3., можно сделать вывод о высоком уровне

рентабельности фирмы. Увеличилась рентабельность капитала и рентабельность

инвестиций. За счет привлечения заемных средств рентабельность собственного

капитала снизилась, но остается весьма высокой (127,28 %). Чистая

рентабельность оборота также значительно возросла с 6,58 % до 21,63 %.

Заключение.

Исследование бухгалтерского баланса, отчетов о финансовых результатах, расчет

финансовых коэффициентов и их сравнение с соответствующими коэффициентами

фирм-аналогов позволяет сделать следующие выводы:

1. Ликвидность фирмы соответствует среднеотраслевому уровню.

2. Наличие у фирмы долгосрочной задолженности на сумму 13,14 тыс. ам.

долл. увеличивает текущие финансовые возможности фирмы.

3. Рентабельность фирмы не вызывает сомнений, причем уровень

рентабельности выше среднеотраслевого.

4. Показатель фондоотдачи фирмы несколько ниже отраслевого уровня, что

связано с наличием в собственности здания. Однако, право собственности на

здание повышает ценность фирмы.

6. Методы оценки и выводы.

Основным показателем в доходном подходе является чистый денежный поток. Он

рассчитывается как разница между притоком и оттоком денежных средств за

определенное время. Существует несколько способов исчисления денежного

потока. Для целей настоящего исследования был имчислен денежный поток,

приносимый собственным капиталом после выплаты налогов, рассчитанный в

долларах США.

Данный показатель рассчитан по следующей схеме:

Чистая прибыль +

+ Начисленный износ +

+ Увеличение долгосрочной задолженности –

- Прирост собственного оборотного капитала

- Капитальные вложения –

- Капитальные вложения –

- Уменьшение долгосрочной задолженности

= Денежный поток

Подготовка отчетных данных для оценки.

Данные отчета о финансовых результатах фирмы "Зимний спорт", прошедшие

аудиторскую проверку, были представлены в рублях. В целях исключения

инфляционного фактора для определения реальной динамики хозяйственных

результатов был проведен пересчет показателей отчета о финансовых

результатах в американские доллары. Был также перестроен отчет о финансовых

результатах фирмы за 12 месяцев, предшествующих оценке. Пересчет производился

по отгруженной готовой продукции. Мы Определили выручку и производственные

издержки по каждому основному виду изделий и рассчитали показатели валовой

прибыли. Затем из суммарной валовой прибыли были вычтены общие и

административные расходы по всей фирме и тем самым определена общая

налогооблагаемая прибыль. Применение к последнему показателю ставки

налогообложения позволило определить чистую прибыль.

Прогнозируемый период.

При оценке бизнеса методом диксонтированных денежных потоков ожидаемый

предстоящий срок деятельности фирмы следует разделить на два периода:

прогнозный и постпрогнозный. На прогнозный период составляют детальный

погодовой прогноз денежный потоков. Прогноз составляется на достаточно долгий

период от того момента, когда фирма выйдет на стабильные темпы роста

денежного потока.

Для оцениваемой фирмы на основе наших прогнозов и данных администрации фирмы

прогнозный период был определен в пять лет.

Расчеты выручки и издержки производились по каждому виду продукции и

деятельности отдельно. Были выделены три основные группы: производство

спортивных лыж, хоккейных клюшек и сдача помещения а ренду.

Ставка налогообложения прибыли равна 35 %.

На основе показателей предшествующих лет и оценок на будущее админитративные

расходы были определны в 10 % от валовой пибыли по всем группам изделий.

Размер требуемого собмтвенного оборотного капитала по нашим расчетам

составляет 26,45 % от объема выручки.

Расчеты были проведены по двум сценариям: оптимистическому (вариант 1) и

пессимистическому (вариант 2).

Согласно первому варианту фирма получает кредит в размере 200 тыс. ам.долл.

сроком на три года по 20 % годовых с условием ежегодного погашения равными

срочными уплатами. Равная срочная уплата (Y) включает в себя сумму, идущую на

погашение основного долга (R) и процентные платежи (I) на оставшуюся часть

долга. Расчет величины срочной уплаты определяется по формуле:

Y =	D	i (1+ i)n
		(1 + i)n-1

Где D – сумма полученного долга, n – срок кредита, i – процентная ставка на

полученный кредит.

Таким образом, Y = R + I.

Капитальные вложения по первому сценарию осуществляются в течении двух лет:

первый год – 115 тыс. ам. долл. и второй год в сумме 69 тыс. ам. долл. Часть

здания сдается в аренду. Коэффициент износа принят равным 10 %.

При втором варианте кредит отсутствует. Распределение капитальных вложений по

годам следующее: первый год – 57,5 тыс. ам. долл., второй год – 57,5 тыс. ам.

долл., третий год – 69 тыс. ам. долл.

Ставка дисконта.

Ставка дисконта используется для определения суммы, которую заплатил бы

инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения будущих денежных

потоков. Вследствии неопределенности или риска, связанного с получением

будущих доходов, ставка дисконта дожна превышать с получением будущих

доходов, ставка дисконта должна превышать безрисковую ставку дохода, то есть

должна обеспецивать премию за риск инвестирования в оцениваемую фирму.

Расчет ставки дисконта должен соотвествовать выбраноому варианту расчета

денежного потока.

Расчет ставки производися по модели куммулятивного построения.

%

Ставка дохода по безрисковой ценной бумаге	3,8
Премия за риск инвестирования в акции	7,5
Премия за размер фирмы	5,3
Премия за качество менеджмента	1,4
Премия за территориальную и производственную дифееренцированность	1,0
Премия за структуру капитала	2,0
Премия за дифференцированность клиентуры	1,0
Премия за стабильность получения доходов и степень вероятности их получения	1,0
Премия за прочие особые риски	7,0
Ставка дисконта.	30,0

Ставку дохода по безрисковой ценной бумаге, а также премию за риск

инвестирования в акции взяты из биржевых бюллетеней западных стран, где

рыночная экономика стабильно функционирует. Аналогично была определена премия

за риск, кроме последней, были определены экспертным путем, исходя из нашего

опыта работы и ранее произведенных оценок других аналогичных фирм.

Премия за прочие обсобые риски установлен в связи с тем, что фирма "Зимний

спорт" расположена в России. Согласно анализу ряда зарубежных консалтинговых

компаний, Россия относится к группе стран со средним уровнем риска.

Соответственно надбавка за риск инвестиций в данную страну составляет 7%.

Таким образом, ставка дисконта для оцениваемой нами фирмы равна 30 %.

Выручка от продажи фирмы в конце последнего прогнозного года. Стоимость

продажи фирмы в последний прогнозный год определена по модели Гордона:

Стоимость фирмы	=	Денежный поток в остаточный (постпрогнозный) период
		Ставка дисконта – долгосрочные темпы роста денежного потока

На основе ретроспективных данных и прогнозных оценок среднегодовые темпы роста

денежного потока в постпрогнозный период опреде­лены на уровне 5 % для

оптимистического прогноза и 3 % для пессимистического (см. приложение

5, варианты I и 2).

Капиталовложения в постпрогнозный период равны начисляемому износу.

Выручка от продажи фирмы в последний прогнозный год равна:

а) по оптимистическому прогнозу – 247,19/0,3 – 0,03 = 988,76 тыс.ам.долл.

б) по пессимистическому прогнозу 120,68/0,3 – 0,03 = 446,96 тыс.ам.долл.

Эти величины затем дисконтируются по ставке дисконта 30 %.

а) 994,76 • 1,5 -5 = 267.59;

0} 446^97 • 1,5 -5= 120.25.

Таким образом, текущая стоимость перепродажи фирмы в последний прогнозный год

равна 267,59 тыс.ам.долл. по оптимистическому прог­нозу и 120,25 тыс.ам.долл.

- по пессимистическому.

Заключение

Рыночную стоимость бизнеса фирмы "Зимний спорт" мы получим, сложив сумму

текущий денежных потоков за пять прогнозных лет и текущую стоимость продажи

фирмы в последний прогнозный год. Эта стоимость 100 % доли в

капитале фирмы. Для оцениваемой фирмы стоимость контрольной доли в капитале

фирмы методом дисконтирован­ных денежных потоков при оптимистическом прогнозе -

597,29 тыс.ам. долл., при пессимистическом - 232,6 тыс.ам.долл.

Метод чистых активов

Метод чистых активов предусматривает оценку фирмы, с точки зрения издержек на

ее создание при условии, что фирма останется действующей. Суть данного метода

заключается в том, что все активы фирмы (здания, машины и оборудование,

запасы, дебиторская задолжен­ность, финансовые вложения и т.д.) оценивают по

рыночной стоимости, Далее из полученной суммы вычитают стоимость обязательств

фирмы. Итоговая величина показывает рыночную стоимость собственного капитала

фирмы.

При корректировке баланса фирм» "Зимний спорт" для определения рыночной

стоимости здания были приглашены специалисты по оценке недвижимости; для

оценки машин и оборудования - эксперты по оборудованию. Переоценка запасов и

дебиторской задолженности проводилась на основе финансовых документов.

При оценке здания использовались затратный метод и метод капитализации дохода.

При оценке здания затратных методом стоимость земельного участка не вошла в

стоимость здания, т.к. в России вопрос о продаже земли в полном объеме не

решен.

Затраты на строительство аналогичного здания были определены в размере 560

тыс. aм. долл. Эта сумка должна быть увеличена за счет предпринимательского

дохода подрядчика (строителя).

Мировая практика оценивает предпринимательский доход подрядчика при

строительстве аналогичных объектов в размере 15% от сметной стоимости.

Специалистами по оценке недвижимости износ здания, принадлежащегоо фирме,

определен в размере 2.5 %.

Исходя из этих соображений, восстановительная стоимость здания, определенная

затратным методом, составляет:

Стоимость строительства	380 тыс.ам.долл.
+ Предпринимательский доход	57 тыс. ам. Долл.
Полная стоимость строительства	437 тыс.ам.долл.
- Физический износ	109,25 тыс.ам.долл.
- Функциональный износ	0
Восстановительная стоимость здания	327,75 тыс.ам.долл.

При оценке здания методом капитализации дохода за основу была принята ставка

арендной платы помещений аналогичного типа. При этой мы исходили из того, что

асе расходы по эксплуатации возлагаются на арендатора. Приняв среднюю ставку

арендной платы, существующую в Москве, в размере 110 ам. долл. за I кв.м, ыы

определили потенциаль­на валовой доход от аренды: 850 кв.м * 110 ам.долл. =

93500 ам. долл. Недополученные арендные платежи были приняты на уровне

15 % от потенциального валового дохода, т.е. действительный валовой доход

составил 93500 * (I - 0,15) = 7S475 ам.долл. Затраты на содержание здания

составляют 25 % от действительного валового дохода 9475 • 0,25 = 19868 ам.долл.

Годовой чистый операционный доход равен: 79475 - 19868 = 59607 ам.долл.

С учетом возможных рисков на рынке недвижимости, также темпов инфляции ставка

капитализации дохода была определена на уровне 20 %. На основе метода

капитализации дохода рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости на

I января 1996 г. составляет

59607/0,2 = 298035 ам. Долл.

Для оценки оборудования использовался затратный метод и метод рыночных

сравнений. По их результатам оборудование фирмы было оценено в 15 тыс. ам.

долл.

Рыночная стоимость запасов по нашим оценкам составляет 226,0 тыс.ам.долл.

Денежные средства и прочие активы фирмы были определены в размере 162

тыс.ам.долл.

Балансовая стоимость текущих обязательств составляет 372,97 тыс.долл.

Заключение

После корректировки балансового отчета фирмы "Зимний спорт" по состоянию на I

января 1996 г. и, вычтя из совокупных активов стоимость обязательств, мы

получили рыночную стоимость фирмы, рас­считанную методом чистых активов,

равную 328,06 тыс.ам.долл.

Метод сделок (подход сравнительного анализа)

Наиболее вероятную цену действующей фирмы можно определить, используя метод

сделок, т.к. оцениваемая фирма является закрытой и акции подобных компаний на

фондовом рынке не котируются, то ее стоимость может быть определена на основе

результатов купли-продажи аналогичных компаний.

Нами были подобраны и изучены сделки по купле-продаже шести аналогичных

компаний.

Анализ основных финансовых коэффициентов оцениваемой фирмы с соответствующими

коэффициентами фирм-аналогов показал, что фирма "Зимний спорт" занимает по

этим показателям среднее положение.

Мультипликатор "Цена к балансовой стоимости активов" за выче-том обязательств

для фирм-аналогов находится в пределах 2,0-3,4. Для оценки фирмы "Зимний

спорт" был использован мультипликатор 2,7

Расчетная стоимость фирмы с использованием этого мультиплика­тора составляет:

(521,52 -386,1116 • 2,7 = 365.6 тыс.ам.долл.

Мультипликатор "цена к балансовой прибыли" для данной группы фирм находится в

пределах 2,8 - 3,6. Нами для оценки фирмы был пред­ложен мультипликатор -

3,2. Рыночная стоимость фирмы, рассчитанная! по этому мультипликатору,

составляет: 157,7725 • 3,2 = 504,87 тыс. ам. долл.

Заключение.

Во нашему мнению, стоимость фирмы "Зимний спорт", оцененная методу сделок,

составляет около 430 тыс.ам.долл.

Общее заключение по оценке.

Для определения рыночной стоимости капитала промышленно-торговой фармы

"Зимний спорт" было использовано три метода: метод дисконтированных денежных

потоков, метод чистых активов и метод сделок. Данные метода основывались на

оценке собственного капитала фирмы на 1 явара 1996.г. без учета влияния

внешнего инвестора.

В результате использования этих методов были получены следующие результаты

предварительной оценки собственного капитала фирмы:

Метод дисконтированных денежных потоков 232,6-597.5 тыс.ам.долл.

Метод чистых активов 523,06 тыс.ам.долл.

Метод сделок 450,0

тыс.ам.долл.

Для определения итоговой величины рыночной стоимости фирмы проанализированы

результаты, полученные всеми методами. Метод дисконтированных денежных

потоков учитывает возможность получения будущих доходов, однако, прогнозные

значения роста будущих доходов весьма субъективны. Метод чистых доходов

отражает существующую стоимость реальных активов, но не учитывает возможность

получения будущих доходов. Метод сделок учитывает рыночную ситуацию, но

недостатком данного метода является проблема степени сравнимости оцениваемой

фирмы и предприятий-аналогов.

На основании изученных фактов, анализа и прогнозов, приведен­ных в отчете, по

нашему мнению, рыночная стоимость 100 % владения собственным капиталом

промышленно-торговой фирмы "Зимний спорт" по состоянию на I января 1996 г.

составляет от 350 тыс. до 400 тыс.ам. долл. без учета стоимости земли, на

которой находится здание фирмы, так как земля не является ее собственностью,

а предоставлена только в исключительное право на ее использование.

Подписи оценщиков.

Приложение I

Таблица I

Ретроспектива балансовых отчетов промышленно-торговой фирмы "Зммния спорт" с

1993 по 1995 г., тыс.ам.долл.

Показатель	1993	1994	1995	Показатель	1993	1994	1995
АКТИВ				ПАССИВ
1. ОСНОВНЫЕ СРЕДСТВА И ПРОЧИЕ ВНЕОБО­РОТНЫЕ АКТИВЫ				I. ИСТОЧНИКИ СОБСТ­ВЕННЫХ СРЕДСТВ
Первоначальная стои­мость	0,874	7,636	21,85	Уставной капитал	0.0058	0,008]	0.0029
Износ	-	-	5.32	Добавочный капитал	0.874	0.0746	7,3255
Остаточная стоимость Незавершенные капи­тальные вложения			16.35 121.0	Нераспределенная прибыль	-	25.6829	128,08
Итого по разделу I:	0.874	7.636	137,53	Итого по разделу I	0.8798	25,6829	135.4084
II. ЗАПАСЫ И ЗАТРАТЫ				II. РАСЧЕТЫ И ПРОЧИЕ ПАССИВЫ
Производственные запасы		31.5445	41,84	Долгосрочные кредиты банков		19.987	13.14
МБП по первоначаль­ной стоимости		0,115	0,782	Краткосрочные креди­ты банков	18.8122	174,3515	-
Износ	-	-	-	Авансы полученные	-	70,5065	183.66
Остаточная стоимость Незавершенное произ­водство	- 8.35	- -	- 18,92	Расчеты с кредито­рами	-	89.562	189.3116
Товары	8,69	34.5355	133,8
НДС и СВ по приобретенным ценностям		21,229	25,48
Итого по разделу III:	17.02	87.424	218,82	Итого по разделу	18,8122	354,4070	386,1116
				Итого баланс	19,692	380,0899	521,52
III.ТОВАРЫ ОТГРУЖЕННЫЕ	-	-	37,74		-	-	-
Денежные ср-ва, рас­четы и прочие активы					-	-	-
Расчеты с дебиторами	1,783	0,6325	7.533		-	-	-
Авансы, выданные поставщикам	-	242.5489	60.79		-	-	-
Денежные сродства	0.015	41,8485	59,11		-	-	-
Итого во разделу III	1,798	285.0299	165.17		-	-	-
Итого баланс:	19.692	380.0899	521,52		-	-	-

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13