Недвижимое имущество как объект гражданского права

интересах ОАО «Алтайкрайгазсервис» и не является сделкой с газовыми сетями.

Доказательств, что учредитель управления — администрация Алтайского края

одобрил указанную сделку 6 силу ст. 981 ГК РФ, ответчик не представил».

С решением арбитражного суда необходимо согласиться.

Существование договора доверительного управления не исключает возможности

заключения договора поставки газа по поручению администрации Алтайское

края. Но основанием для заключения договора поставки в таком случае будет

не договор доверительного управления, а специальное соглашение между

администрацией края и ОАО «Алтайкрайгазсервис». Это соглашение может быть

частью первоначального соглашения о доверительном управлении имуществом.

Тогда речь следует вести не о договоре доверительного управления, а о

комплексно») договоре, содержащем элементы как договора доверительного

управления, так другого договора (например, договора поручения или

комиссии). Специальное соглашение может быть оформлено и в виде отдельного

договора. Но ни тем, ни другим вариантом стороны не воспользовались. ОАО

«Алтайкрайгазсервис» не было специально уполномочено собственником газовых

сетей покупать природный газ.

Правомочия доверительного управляющего определены не только ст. 1012 ГК В

соответствии со ст. 1020 ГК доверительный управляющий осуществляет

правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное

управление, в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного

управления. В гражданском законодательстве названы три правомочия

собственника: владение, пользование и распоряжение имуществом (ст. 209 ГК).

Заключение договора поставки природного газа не может быть отнесено ни к

владению газовым сетями, ни к пользованию, ни к распоряжению ими. По этой

причине действия подобные заключению договора поставки природного газа, не

могут быть совершены лицом (ОАО «Алтайкрайгазсервис») в качестве

доверительного управляющего. Пользование газовыми сетями может выражаться в

доставке купленного газ потребителям, но тогда возникают фактические

действия в отношении такого имущества. Если в результате подобного

пользования газовыми сетями был причинен вред окружающей среде, здоровью

или имуществу других лиц, то можно было бы говорить о применении к

возникшим обязательствам п. 3 ст. 1022 ГК.

Заключение договора поставки газа — действие юридическое, которое может

быть осуществлено не только собственником газовых сетей. На совершение

такого юридического действия доверительный управляющий не был уполномочен.

Отсутствие полномочия не означает недействительности договора поставки, но

неблагоприятные последствия нарушения договора со стороны покупателя не

будут распространяться на переданное ему в доверительное управление

имущество.

Оформление договора поставки газа можно рассматривать в качестве действия

по доверительному управлению имуществом только в том случае, когда

приобретение природного газа связано с распоряжением реальными денежными

средствами, которые должны быть частью имущества, находящегося в

доверительном управлении. Они должны находиться на счете доверительного

управления в момент заключения договора. Можно назвать в качестве примера

следующие основания их получения:

— денежные средства могут быть переданы доверительному управляющему

собственником имущества (при заключении договора и/или в последующем);

— денежные средства приобретаются доверительным управляющим в процессе

осуществления деятельности по доверительному управлению.

Нельзя считать действиями по доверительному управлению юридические

действия, совершенные в отношении имущества, которое лишь будет приобретено

доверительным управляющим: например, в отношении денежных средств, которые

будут получены от потребителей газа. Данный вывод следует из содержания

ряда норм главы 53 Гражданского кодекса РФ. Так, в п. 3 ст. 1012 ГК сказано

о совершении сделок с имуществом, переданным в доверительное управление; о

правомочиях в отношении имущества, переданного в доверительное управление,

говорится и в п. 1 ст. 1020 ГК. Здесь следует учитывать и природу договора

доверительного управления как реального договора: он считается заключенным

с момента передачи имущества. Передача недвижимости подлежит еще и

государственной регистрации (ст. 1017 ГК). Само по себе достижение

соглашения о доверительном управлении имуществом не свидетельствует о том,

что договор заключен. Если договор доверительного управления предполагает

дальнейшее увеличение числа объектов, составляющих его предмет, то такие

дополнительные объекты становятся предметом договора не раньше их реального

получения доверительным управляющим.

ОАО «Алтайкрайгазсервис» могло в качестве доверительного управляющего

распорядиться денежными средствами путем заключения договора поставки газа,

лишь обладая такими средствами. Наличие денежных средств означает

существование предмета договора доверительного управления и полномочий

распоряжаться имуществом, права совершать сделки в качестве доверительного

управляющего. Нахождение денег на счете доверительного управления служит

гарантией исполнения обязательств по оплате имущества и услуг, что снижает

риск обращения взыскания на имущество собственника (учредителя управления).

Проблема распоряжения денежными средствами в процессе доверительного

управления имуществом, когда деньги не являются самостоятельным предметом

договора доверительного управления, заслуживает специального анализа. Такой

анализ должен проводиться с учетом особенности финансово-хозяйственной

деятельности, а также специфики денег как объекта гражданских прав. В

данном случае в самом общем плане следует отметить: договор может быть

заключен лицом в качестве доверительного управляющего лишь тогда, когда

исполнение этого договора в значительной мере гарантировано наличием

указанного в договоре имущества. В противном случае риск непоступления

денежных средств или другого имущества, необходимого для исполнения

обязательств, должен нести доверительный управляющий лично.

Практика гражданского оборота свидетельствует, что довольно часто

покупатель или заказчик в момент заключения договора не обладает денежными

средствами в сумме, необходимой для полного расчета за весь товар (услугу).

Оплата товара (услуги) может осуществляться в течение всего срока действия

договора. По общему правилу денежные средства не резервируются, а либо

находятся в обороте или их поступление только ожидается при условии

последующей реализации приобретенного товара. В связи с этим в большинстве

случаев денежные обязательства и возникшие долги будут личными

обязательствами (долгами) доверительного управляющего.

Заключение открытым акционерным обществом «Алтайкраигазсервис» договора

поставки природного газа при отсутствии необходимых средств на счете

доверительного управления соприкасается с деятельностью по доверительному

управлению, но все же находится за рамками отношений доверительного

управления имуществом. Заключение такого договора нельзя рассматривать как

осуществление прав или исполнение обязанностей доверительного управляющего.

Этот договор — одна из возможных предпосылок исполнения договора

доверительного управления надлежащим образом. В частности, поставка

природного газа «Межрегионгазом» позволит доверительному управляющему

пользоваться газовыми сетями в соответствии с их целевым назначением, то

есть снабжать потребителей природным газом. Заключение договора поставки

лишь возможная, но не обязательная предпосылка исполнения договора

доверительного управления. Условия исполнения принятых на себя обязательств

доверительный управляющий создает преимущественно сам.

Пользование газовыми сетями со стороны ОАО «Алтайкраигазсервис» — это

осуществление одного из прав доверительного управляющего. На пользование

газовыми сетями согласия собственника не требуется. Нет необходимости в

специальном указании на данное право в договоре доверительного управления.

Следует, однако, заметить, что в соответствии со ст. 1020 ГК права,

приобретенные доверительным управляющим в результате действий по

доверительному управлению имуществом (например, пользование имуществом),

включаются в состав переданного в доверительное управление имущества.

Денежные средства, полученные доверительным управляющим от потребителей в

качестве платежей за природный газ, следует рассматривать как составную

Честь имущества, находящегося в доверительном управлении. Эти средства

подлежат такому же обособлению, как и все остальное имущество. Причем не

имеет значения, что предпосылкой пользования газовыми сетями был договор

поставки, включенный ОАО «Аптайкрайгазсервис» с ООО «Межрегионгаз» от

своего имени без специального полномочия, предоставленного собственником

газовых сетей Дело в том, что доверительный управляющий и покупатель по

договору поставки газа — одно лицо. Во владении, пользовании и частично

распоряжении этого лица (ОАО «Алтайкрайгазсервис») находятся два вида

объектов его собственное имущество, а также имущество, принадлежащее на

праве собственности Алтайскому краю. По этой же причине расчеты с ООО

«Межрегионгаз» за поставленный природный газ могут производиться с

использованием тех денежных средств, которые поступают на счет

доверительного управления (п.1 ст. 1018 ГК). При их отсутствии или

недостаточности — с использованием доверительным управляющим собственных

денежных средств. Платит за природный газ и в том и в другом случае также

одно и то же лицо — ОАО «Алтайкрайгазсервис». То обстоятельство, что

платежи за поставленный газ могут производиться с использованием различных

банковских счетов, значения в данном случае не имеет, поскольку личность

плательщика не меняется.

Договор доверительного управления влияет не столько на субъектный состав

возникающих впоследствии правоотношений, сколько на учет доходов и расходов

при осуществлении соответствующей деятельности, на решение вопроса об

имущественной ответственности. Пометка «Д.У.» обозначает определенный

характер деятельности, но не индивидуализирует субъекта, осуществляющего

эту деятельность.

Доверительный управляющий несет расходы на содержание газовых сетей

(ремонт, контроль за их состоянием, охрана и т.д. ). Такие действия

являются фактическими в отношении имущества. Их совершение — составная

часть деятельности по управлению имуществом. При отсутствии необходимых

средств на специальном счете (ст. 1018 ГК) доверительный управляющий может

воспользоваться собственными денежными средствами. Произведенные

доверительным управляющим расходы подлежат возмещению лишь за счет доходов

от использования имущества (ст. 1023 ГК). За счет иного имущества,

находящегося в доверительном управлении, такие расходы не могут быть

возмещены.

Точно так же доверительный управляющий может возместить и уже упоминавшиеся

собственные расходы на приобретение газа. Здесь важно отметить, что

возмещению подлежат расходы, произведенные доверительным управляющим не

только в результате действий по доверительному управлению имуществом

(юридических и фактических действий в отношении имущества). Возмещению

подлежат и другие необходимые (оправданные) расходы, произведенные в

течение срока действия договора доверительного управления. Именно так

следует понимать правило ст. 1023 ГК, в соответствии с которой возмещению

подлежат расходы, произведенные доверительным управляющим при доверительном

управлении имуществом.

Доверительное управление газовыми сетями могло и не ограничиваться

владением и пользованием ими. При заключении договора или в последующем

доверительный управляющий мог получить и право распоряжаться предметом

договора — недвижимостью. Такое право позволило бы доверительному

управляющему передать газовые сети в аренду, в безвозмездное пользование (с

условием возмещения затрат на их содержание). Допускалось бы и заключение

договора о совместной деятельности. Контрагентом по таким договорам могло

выступить ООО «Межрегионгаз». Этот вариант вполне реален, если учесть, что

до рассмотрения дела в арбитражном суде ООО «Межрегионгаз» выступило с

инициативой приобрести газовые сети в собственность, то есть поставщик

природного газа мог самостоятельно или с участием ОАО «Алтайкрайгазсервис»

осуществлять эксплуатацию газовых сетей. Такие юридические и фактические

действия по доверительному управлению могли обеспечить использование

имущества по назначению и не создавали бы угрозу обращения взыскания на

предмет договора доверительного управления.

Нельзя, по-видимому, исключать и возможность заключения ОАО

«Алтайкрайгазсервис» договора поставки газа по поручению потребителей

природного газа, что также соответствует интересам собственника газовых

сетей.

Для решения вопроса об ответственности в связи с доверительным управлением

важное значение имеет норма п. 2 ст. 1022 ГК, в соответствии с которой

обязательства по сделке, совершенной доверительным управляющим с

превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных

для него ограничений, несет доверительный управляющий лично.

Однако если участвующие в сделке третьи лица не знали и не должны были

знать о превышении полномочий или об установленных ограничениях, возникшие

обязательства подлежат исполнению в порядке, установленном п. 3 этой же

статьи, то есть за счет имущества, находящегося в доверительном управлении.

Но в отличие от правил п. 3 ст. 1022 ГК учредитель доверительного

управления получает право требовать от доверительного управляющего

возмещения понесенных убытков.

Таким образом, важно установить, в чем заключается правонарушение,

допущенное доверительным управляющим. Необходимо различать: превышение

полномочий и нарушение ограничений; действие без полномочий.

Критерием для определения характера совершенных действий является

соответствующая нормативная конструкция, тот объем правомочий, который лицо

может получить по закону, заключая договор доверительного управления. Если

совершены действия, которые в принципе могут быть совершены доверительным

управляющим в соответствии с законодательством, но совершению таких

действий препятствуют условия договора, можно вести речь о превышении

полномочий или нарушении ограничений. Если же совершены действия, которые

не рассматриваются законом в качестве действий доверительного управляющего

независимо от содержания договора, недопустимо вести речь о превышении

полномочий и нарушении ограничений.

Различие между превышением полномочий и нарушением ограничении заключается

в способе определения полномочий лица. Например, превышение полномочий

имеет место тогда, когда они определены в договоре их перечислением.

Нарушение ограничений предполагает наличие в договоре запрета на совершении

каких-либо действий. Ситуация не изменяется, когда непосредственно

соглашением полномочия не определяются, но по умолчанию сторон применяются

диспозитивные нормы гражданского законодательства.

Учитывая вышеизложенное, следует признать, что правила п. 2 ст. 1022 ГК

применимы лишь к тем случаям, когда доверительный управляющий действует с

нарушением договора доверительного управления, но в рамках нормативно

закрепленной (Гражданским кодексом) конструкции доверительного управления.

Действия ОАО «Алтайкрайгазсервис» по заключению договора поставки

природного газа не охватывались не только содержанием заключенного договора

доверительного управления, но и главой 53 ГК. Даже последующее одобрение

этих действий будет означать возникновение отношений поручения или комиссии

либо других отношении, но не доверительного управления. По этой причине

взыскание не может быть обращено на имущество, переданное в доверительное

управление, ни по п. 2, ни по п. 3 ст. 1022 Гражданского кодекса.

В п. 3 ст. 1022 ГК сказано о долгах по обязательствам, возникшим в связи с

доверительным управлением имуществом. Связь долгов с доверительным

управлением может быть различной. В одних случаях она выражается в

совершении действий по доверительному управлению имуществом, в других —

действий, создающих условия для исполнения договора надлежащим образом.

Названная норма Кодекса применима только в ситуациях непосредственной связи

долгов с доверительным управлением, то есть в случае возникновения долгов

как результата совершения юридических и фактических действий в отношении

имущества, переданного в доверительное управление. Норма п. 3 ст. 1022 ГК

может быть лишь логичным продолжением правил пп. 2 и 3 ст. 1012 ГК. Не

случайно в п. 3 ст. 10^ ГК предусмотрено, что при отсутствии указания о

действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный

управляющий отвечает перед третьими лицами только принадлежащим ему

имуществом. Следовательно, если имеете указание о действиях доверительного

управляющего в этом качестве, взыскана может быть обращено на имущество,

переданное в доверительное управление. Однако такое указание — пометка

«Д.У.» — возможно лишь при совершении сделок с имуществом, переданным в

доверительное управление. ОАО «Аптайкрайгазсервис», не имея необходимых

денежных средств на счете доверительного управления, не вправе было при

заключении договора поставки природного газа делать пометку «Д.У.» после

своего наименования.

В соответствии с п. 2 ст. 1022 ГК доверительный управляющий лично несет

обязательства по сделкам, совершенным им с превышением полномочий или

нарушением установленных ограничений, то есть по таким сделкам, которые в

принципе могли быть отнесены к числу действий по доверительному управлению

имуществом в конкретной ситуации. В связи с этим нелогично было бы иначе

решить вопрос о личности обязанного субъекта в тех случаях, когда

доверительным управляющим совершены действия, не являющиеся действиями по

доверительному управлению имуществом. (3.3, с.88-93).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

В заключение стоит констатировать, что мной в данной работе были глубоко

рассмотрены и изучены весьма важные и актуальные вопросы правового

положения недвижимого имущества как объекта гражданского права, обобщен

–значительный правовой и практический материал.

Таким образом, мной была сделана попытка разобраться в одной из глобальных

проблем гражданского законодательства, что позволило прийти к следующим

выводам:

1. Недвижимое имущество – это один из важнейших объектов гражданского

права. определяющим моментом в развитии правового регулирования

недвижимости явился переход от закрепления в законодательстве

исключительной государственной собственности.

К легальному признанию множественности форм собственности на недвижимое

имущество и их равной защиты. Установлены следующие формы собственности на

недвижимость: государственная (федеральная, республик в составе Российской

Федерации, автономных областей и округов), муниципальная (района, города),

частная (юридических лиц и граждан), коллективная (общая совместная и общая

долевая). Соответственно произошел переход от абсолютного юридического

запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению путем постоянного

расширения видов разрешенных сделок.

2. Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации

основного конституционного права граждан – права частной собственности,

права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и

распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами; права

наследовать. Совершается множество различных сделок с недвижимым

имуществом, как то: купля-продажа, залог, наследование, дарение, мена,

рента, строительный подряд, наем, безвозмездное пользование, страхование.

3. В результате совершения огромного количества сделок с недвижимостью

возникает много споров, связанных с рынком недвижимости. Причина таких

споров – непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12