Недвижимое имущество как объект гражданского права

имущества, незнание современного нормативного регулирования в этой области.

4. С введением в РФ частной собственности на землю установлено деление

вещей на недвижимые и недвижимые, которое основывается на их естественных

свойствах.

Недвижимые вещи не могут быть перемещены, они являются индивидуально-

определенными и незаменимыми.

К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные

водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты,

перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в

том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Также к

недвижимому имуществу относятся подлежащие государственной регистрации

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный

комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Наконец, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Законодательством Российской Федерации в полной мере раскрыты определения

объектов недвижимости.

Так, Земельный кодекс предусматривает, что земельный участок представляет

собой земли, отделенные на местности (в натуре) от иных земель при помощи

границ.

Закон РФ «О недрах» признает объектом государственной собственности недра в

целом как часть земной коры, расположенную ниже почвенного слоя и дна

водоемов, простирающуюся до глубин, доступных для геологического изучения и

освоения. Участки же недр в виде горного отвода или геологического отвода

могут предоставляться в пользование.

В соответствии с Водным кодексом обособленный водный объект (замкнутый

водоем) – небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не

имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами.

Основы лесного законодательства определяют леса как совокупность земли,

древесной, кустарниковой и травянистой растительности, животных,

микроорганизмов и других компонентов окружающей природной среды,

биологически взаимосвязанных и влияющих друг на друга в своем развитии.

К недвижимости Гражданский кодекс относит здания и сооружения – то, что

прочно связано с землей. Предприятию как особому объекту недвижимого

имущества Гражданский кодекс определяет следующие признаки. Предприятие –

это единый имущественный комплекс, включающий все виды имущества,

предназначенные для осуществления деятельности, - земельные участки,

здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права

требования, долги, а также право на фирменное наименование, товарные знаки

и знаки обслуживания и другие исключительные права. признается

недвижимостью предприятие в целом как имущественный комплекс, который

используется для осуществления предпринимательской деятельности.

Воздушным кодексом установлено, что воздушное судно – это летательный

аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом,

отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или

воды.

В соответствии с Кодексом торгового мореплавания и Уставом внутреннего

водного плавания, судно, морское или внутреннего водного плавания, - это

самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для

плавания по морским или внутренним водным путям.

Космические объекты определяются международными документами как созданные

человеком космические аппараты различного назначения и их составные части

(искусственные спутники земли, автоматические и пилотируемые корабли и

станции, ракеты-носители и т.д.), запущенные в космос или доставленные на

небесные тела либо сооруженные на них.

5. Основная специфика правового режима недвижимого имущества заключается в

том, что возникновение права собственности, других вещных прав (ипотека,

сервитут и т.д.) и некоторых обязательственных (аренда, доверительное

управление и т.д.) прав на него происходят в особом порядке, требующем

соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации.

Указанный порядок наряду со ст.131 ГК регистрируется Законом РФ «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от

21.07.97 г., некоторыми другими специальными законами и принятыми в их

развитие подзаконными актами.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе

записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином

государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее

- Единый государственный реестр прав).

Данный реестр содержит информацию о существующих и прекращенных правах на

объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о

правообладателях. Неотъемлемыми элементами Единого государственного реестра

прав являются «Дела», включающие в себе правоустанавливающие документы на

недвижимое имущество, и «Книги учета документов». В «Дело», которое

открывается на каждый объект недвижимости, помещаются все документы,

поступающие для регистрации прав на указанный объект. «Книги учета

документов» содержат данные о: а) принятых на регистрацию документах об

объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и

заявителях; б) выданных свидетельствах о государственной регистрации прав;

в) выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных

документах. «Дела» и «Книги учета документов» являются вечными, их

уничтожения, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не

допускаются.

Государственная регистрация прав га недвижимое имущество и сделок с ним

возложена на органы юстиции, в составе которых должны быть созданы

специальные учреждения по государственной регистрации, действующие на

территориях регистрационных округов в границах, как правило, совпадающих с

границами административно-территориальных единиц. Создание системы таких

учреждений поручено субъектам РФ, которые могут вводить ее по мере

готовности, но не позднее 1 января 2000 г.

Проведенная государственная регистрация, являющаяся единственным

доказательством существования зарегистрированного права, удостоверяется

свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация прав на недвижимость носит открытый характер.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставить

сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом

объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и

заявление в письменной форме (юридическому лицу – документы, подтверждающие

регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Тем

самым обеспечивается гласность вещных прав на недвижимость, которая

призвана служить интересам покупателей, залогодержателей, арендаторов и

т.п. Интересы самих правообладателей ограждаются тем, что, во-первых, круг

предоставляемых заинтересованным лицам сведения ограничивается описанием

объекта недвижимости, зарегистрированными правами на него и ограничениями

(обременениями) прав, и, во-вторых, им по их запросам предоставляется

информация о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества.

Гражданским законодательством закреплены особенности правового режима

недвижимости. Так, установлен особый порядок приобретения права

собственности на бесхозяйные недвижимые вещи; более длительные сроки

приобретательской давности на недвижимое имущество; особый порядок

обращения взыскания на заложенную недвижимость.

6. В соответствии с Гражданским кодексом собственник вправе по своему

усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не

противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц.

Недвижимое имущество в настоящее время все чаще является объектом той или

иной гражданско-правовой сделки. С включением недвижимости в систему

рыночного оборота широкое применение стали получать сделки купли-продажи,

мены, дарения, наследования, залога, доверительного управления и другие.

Наиболее распространенной среди сделок с недвижимым имуществом является

купля-продажа. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется

передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение,

квартиру или другое недвижимое имущество. Договор купли-продажи

недвижимости заключается в письменной форме в виде одного документа,

подписываемого сторонами. Предусматривается обязательная государственная

регистрация договора о продаже жилых помещений и договора купли-продажи

предприятия.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются данные о

предмете договора и цене, при отсутствии которых договор считается

незаключенным. Исполнение договора состоит из двух юридически значимых

действий: 1) подписание сторонами передаточного акта; 2) вручение имущества

покупателю.

Залог недвижимости (ипотека) – это один из основных способов обеспечения

обязательства и представляет собой договор между должником (залогодателем)

и кредитором (залогодержателем), в силу которого залогодатель передает

залогодержателю недвижимое имущество, за счет которого последний может

удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательства.

Установлены нотариальное удостоверение и государственная регистрация

договора об ипотеке. В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его

оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого

ипотекой.

Определено, что ипотека зданий, жилых домов, строений, сооружений,

непосредственно связанных с землей, допускается только с одновременной

ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится эта

недвижимость, либо части этого участка принадлежащего залогодателю права

аренды этого участка или его соответствующей части.

Ипотека имущества, изъятого из оборота и на которое не может быть обращено

взыскание, не допускается.

Устанавливаются способы реализации заложенного имущества, на которое

обращено взыскание: путем проведения публичных торгов и путем продажи на

аукционе.

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель

управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на

определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона

обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя

управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права

собственности на него к доверительному управляющему.

Отношения по доверительному управлению недвижимостью имеют «длящийся»

характер срок составляет одно из обязательных условий договора, по

истечении обусловленного срока обязательство прекращается. Досрочное

распоряжение договора по одностороннему заявлению одной из сторон не

допускается. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен

быть заключен в письменной форме путем составления одного документа,

подписанного сторонами.

Существуют общие требования для недвижимого имущества как объекта

доверительного управления. Оно должно быть индивидуально-определенным;

обособленным от прочего имущества учредителя и доверительного управляющего;

непотребляемым.

Установлено, что для возникновения прав и обязанностей по доверительному

управлению кроме соглашения требуется еще передача объекта управления.

В настоящей работе показано, каковы же особенности совершения отдельных

сделок с недвижимостью.

Таким образом, мной раскрыта характеристика недвижимого имущества как

одного из важнейших объектов гражданского права, рассмотрены все грани

означенной темы, которая в настоящее время очень важна и актуальна.

Библиография

1. Нормативные акты.

1.1. Конституция Российской Федерации. Принята 12 декабря 1993 г.

всенародным голосованием. М.: юридлит.1993.

1.2. Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 22 ноября 1990

г. с изм. и доп. от 27 декабря 1990 г.// Ведомости Съезда народных

депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1990 №26. Ст.324; 1991. №1. Ст.5;

Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации 1993. №52.

Ст.5085.

1.3. Закон РСФСР «О плате за землю» от 11 октября 1991 г. с изм. и доп. на

9 августа 1994 г. // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного

Совета РСФСР. 1991. №44. Ст. 1424; 1992. №10 Ст.469; №34. Ст.1976. Собрание

законодательства РФ. 1994 №16 Ст.1860.

1.4. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая

1991 г.// Ведомости съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета

СССР. 1991. №26. Ст.733.

1.5. Земельный кодекс РСФСР. Принят 25 апреля 1991 г.// Ведомости съезда

народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. №22. Ст.768.

1.6. Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной

политики». // Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета

РФ. 1993. №3. Ст.389.

1.7. Закон Российской Федерации «Об основах градостроительства в

Российской Федерации» от 14 июля 1992 г. // Ведомости съезда народных

депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. №32. Ст.1877.

1.8. Закон Российской Федерации «О праве граждан РФ на получение в частную

собственность и на продажу земельных участков для ведения личного

подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного

строительства» от 23 декабря 1992 г. // Ведомости съезда народных депутатов

РФ и Верховного Совета РФ. 1993. №1. Ст.26.

1.9. Закон Российской Федерации «О недрах» от 21 февраля 1992 г. //

Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. №16.

Ст.834.

1.10. Закон Российской Федерации «О космической деятельности» от 20 августа

1993 г. // Российская газета от 6 октября 1993 г.

1.11. Водный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 18

октября 1995 г. // Собрание законодательства РФ. 1995. №47. Ст.4471.

1.12. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая принята

Государственной Думой 21 октября 1994 г. Часть вторая принята

Государственной Думой 22 декабря 1995 г. (в ред. Федерального закона от

12.08.96 №110-ФЗ), (в ред. Федерального закона от 24.10.97 №133-ФЗ) //

Полный сборник кодексов Российской Федерации с изм.и доп. на 1 марта 1999

г. М.: «Славянский дом книги». 1999.

1.13. Лесной кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 22

января 1997 г.// Полный сборник кодексов Российской Федерации с изм. и доп.

на 1 марта 1999 г. М.: «Славянский дом книги». 1999.

1.14. Воздушный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой

19 февраля 1997 г. Одобрен Советом Федерации 5 марта 1997 г.// Собрание

законодательства. 1997 г. №12 ст.1383.

1.15. Кодекс Торгового мореплавания Союза ССР. Дата принятия 17.09.68 (утв.

Указом Президиума ВС СССР от 17.09.68)// Полный сборник кодексов Российской

Федерации с изм. и доп. на 1 марта 1999 г. М.: «Славянский дом книги».

1999.

1.16. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 г.// Собрание законодательства.

1997 г. №30 ст.3594.

1.17. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной

Думой 8 апреля 1998 г. Одобрен Советом Федерации 22 апреля 1998 г.//

Собрание законодательства. 1998 г. №19 ст.2069.

1.18. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Принят

Государственной Думой 24 июля 1998 г. Одобрен Советом Федерации 9 июля

1998. М.: Изд. «Ось-89». 1998 г.

1.19. Указ Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по

наделению граждан земельными участками» от 23 апреля 1993 г. №480.//

Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. №17.

Ст.1452.

1.20. Указ Президента Российской Федерации «О порядке установления нормы

бесплатной передачи земельный участков в собственность граждан» от 2 марта

1992 г. №213.// Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета

РСФСР. 1992. №11. Ст.561.

1.21. Указ Президента Российской Федерации «О реализации конституционных

прав граждан на землю» от 7 марта 1996 г. // Собрание законодательства РФ.

1996. №11. Ст.1026.

1.22. Указ Президента Российской Федерации «О гарантиях собственников

объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под

этими объектами» от 16 мая 1997 г. №480.// Собрание законодательства РФ.

1997. №20. Ст.2240.

1.23. Указ Президента Российской Федерации «О проведении земельного

законодательства Российской Федерации в соответствии с Конституцией

Российской Федерации» от 24 декабря 1993 г. №480.// Собрание актов

Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. №52. Ст.5085.

1.24. Положение о порядке лицензирования пользования недрами. Утв.

Постановлением Верховного Совета РФ от 15 июля 1992 г. // Ведомости Съезда

народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. №33. Ст.1917.

1.25. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации №8 от 24

августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона РСФСР «О

приватизации жилищного фонда в РСФСР»// Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993.

№11.

1.26. Информационное письмо от 9 сентября 1998 г. №С5-7/УЗ-694 «О

Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)»// Вестник Высшего

Арбитражного Суда Российской Федерации». 1998. №11. С.82.

1.27. Распоряжение заместителя Председателя Совета Министров от 22 декабря

1993 г. «Основные положения о залоге недвижимого имущества – ипотеке».//

РГ, 6 января 1994 г.

2. Литературные источники.

2.1. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли:

правовой аспект.// Гос. и право.-1998.-№.2

2.2. Гражданское право. Учебник под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М.:

Проспект, 1998.

2.3. Гражданское право под ред. Суханова Е.А. М.: БЕК. 1994 г.

2.4. Дозорцев В.А. Доверительное управление. // Вестник Высшего

Арбитражного Суда. – 1996.- №12.

2.5. Земельное право России под ред. Петрова В.В. М.: Зерцало. 1998.

2.6. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской федерации, части первой.

М.: спарк, 1995.

2.7. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской федерации, части первой.

М.: ИНФРА – М - НОРМА, 1999.

2.8. Конев А.А., Ветхов Р.Ю. Правовые проблемы государственной регистрации

прав недвижимого имущества и сделок с ним. Н. Новгород: НКИ. 1998.

2.9. Круглова Н.Ю. Хозяйственное право. М.: Русская Деловая Литература.

1997.

2.10. Кузнецов А.В. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против.// Гос. и право.-1998.-

№2.

2.11. Международное право под ред. Тункина Г.И. М.: Юрид.лит.1994.

2.12. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок

с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения.// Хоз. Право.-

1998.0№7, 8.

2.13. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации,

части первой. М.: Юринформцентр.1995.

2.14. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации,

части второй. М.: ИНФРА-М-НОРМА.1996.

2.15. Степашин С. О создании единой системы государственной регистрации

прав на недвижимость и сделок с нею.// Российский экономический журнал.

–1998.- №2.

2.16. Суханов Е. Сделки с недвижимостью (комментарий к части второй ГК РФ).

// Экономика и жизнь.-1996.-№8.

3. Материалы юридической практики.

3.1. Обзор практики разрешения споров возникающих по договорам купли-

продажи недвижимости (информационное письмо от 13 ноября 1997 года №21) //

Вестник Высшего Арбитражного Суда. – 1998. - №1.

3.2. Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением

арбитражными судами норм Гражданского кодекса российской Федерации о

залоге.// Экономика и жизнь. – 1998 г.- №7.

3.3. Пятков Д. Договорная практика доверительного управления недвижимостью.

// Хоз. и право. – 1998 г. - №12.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12