Недвижимое имущество как объект гражданского права

лесной фонд лесах, если иное не предусмотрено законодательством Российской

Федерации (публичный лесной сервитут).

Права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и

права пользования участками, не входящими в лесной фонд, могут быть

ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов

государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также

судебных решений (частный лесной сервитут). (ст.21 ЛК).

Также раскрыты виды осуществления прав пользования участками лесного

фонда и прав пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд.

Участки лесного фонда предоставляются гражданам и юридическим лицам на

следующих правах пользования: аренды, безвозмездного пользования, концессии

и краткосрочного пользования.

Правами пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд,

являются безвозмездное пользование и краткосрочное пользование.

Основы лесного законодательства Российской Федерации от 6 марта 1993

г. предусматривают семь видов лесных пользований. Это: заготовка живицы

(сока хвойных деревьев), древесины, второстепенных лесных материалов (пней,

коры, сосновой и еловой лапки); побочные лесные пользования (подразделяются

на два вида – общедоступные (сбор грибов, ягод), не требующие

спецразрешения, и специальные (сенокошение, пастьба скота, заготовка

технического сырья, лекарственных трав)); пользования лесом для нужд

охотничьего хозяйства); в научно-исследовательских целях; для реализации

культурных и оздоровительных интересов, туристических и спортивных задач.

Лесопользователями являются юридические (в том числе иностранные) и

физические лица – граждане, обладающие правом на осуществление лесных

пользований по российскому законодательству. Передача участков лесного

фонда в пользование производит районная (городская) администрация на основе

прямых переговоров, торгов, конкурсов.

Права пользования участками лесного фонда и права пользования

участками лесов, не входящих в лесной фонд, возникают на основании договора

аренды участка лесного фонда, договора безвозмездного пользования участком

лесного фонда, а также лесорубочного билета, ордера или лесного билета.

В соответствии со ст.31 Лесного кодекса, субаренда участков лесного

фонда запрещена.

По договору аренды, безвозмездного пользования участок лесного фонда

предоставляется на срок до одного года.

Немаловажным моментом является оборотоспособность объектов лесных

правоотношений (ст.12 ЛК).

Оборот лесного фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение

других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение

участков лесного фонда, а также участков, не входящих в лесной фонд не

допускаются.

Леса и многолетние насаждения как объекты недвижимого имуществ

рассмотрены лесным и гражданским законодательствами, где установлены

основные положения владения, пользования и распоряжения этими объектами.

2.1.5. Здания и сооружения.

К недвижимости Гражданский кодекс также относит здания и сооружения –

то, что прочно связано с землей. В той связи необходимо раскрыть содержание

статей 552, 553 и 652, 653 ГК.

«Так установлено общее правило о том, что при продаже зданий,

сооружений или другой недвижимости и покупателю одновременно с передачей

права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на

земельный участок.

При этом речь идет о той части земельного участка, которая не только

занята недвижимостью, но и необходима для ее использования (например, о

части земельного участка, прилегающей к крыльцу здания или необходимой для

подхода (прохода) к нему).

В тех случаях, когда продавец недвижимости является собственником

земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на

иных правах – праве аренды, праве пользования и т.п.

В ситуации, когда стороны договора продажи недвижимости правовою

судьбу земельного участка не определили, к покупателю переходит право

собственности на соответствующую часть земельного участка, которая занята

недвижимостью и необходима для ее использования.

Иное правило установлено, если продавец недвижимости не является

собственником земельного участка. В этом случае к покупателю переходят те

же права пользования земельным участком, что принадлежали самому продавцу

(право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.).

Недвижимость может быть продана без согласия собственника земельного

участка. Однако если продажа будет противоречить условиям пользования этим

участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому

использованию для природоохранных целей), продавец недвижимости должен

получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения и т.п.

Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-

продажи недвижимости ничтожной». (2.14, с.126-127).

«В противоположном случае, когда земельный участок, на котором

находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая

недвижимость, продан без передачи в собственность покупателя этой

недвижимости, условия пользования земельным участком определяются:

договором купли-продажи либо если такие условия в договоре отсутствуют, у

собственника недвижимости (продавца земельного участка) появляется

ограниченное право пользования (сервитут) той частью проданного земельного

участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в

соответствии с назначением. Поскольку сервитут является вещным правом, его

владелец защищается так же, как и собственник.

Аналогичным образом должны решаться вопросы при продаже земельного

участка лицом, не являющимся собственником расположенной на ней

недвижимости.

В обоих названных случаях продавец земельного участка обязан сообщить

покупателю о правах третьих лиц на проданное имущество». (2.14, с.127-128).

Рассмотрим содержание прав на земельный участок при аренде

находящегося на нем здания или сооружения. «Арендатор, нанимая здание или

сооружение, приобретает и право на земельный участок, на котором

расположены эти объекты. Данная формула здесь универсальна, независимо от

того, на каких правах имеет земельный участок арендодатель.

Право арендатора выделено именно на занятую арендуемым зданием или

сооружением часть земельного участка, а не земельный участок в целом,

занимаемым арендодателем. Судьба пользования остальной площадью земельного

участка может решаться сторонами дополнительно в договоре аренды здания,

или сооружения. Право арендатора на земельный участок, на котором находится

арендуемое здание или сооружение, определяется тем, какое конкретное право

на него имеет арендодатель, - аренда или бессрочное пользование или

пожизненное наследуемое владение и другие правомочия срочного либо

постоянного пользования земельным участком. Набор этих прав устанавливается

Земельным кодексом и главой 17 ГК, вводимой в действие со дня вступления в

силу земельного кодекса, подлежащего –принятию государственной Думой

Федерального Собрания РФ. Во всех случаях условия пользования арендатором

соответствующим земельным участком должны быть изложены в договоре аренды.

При отсутствии этих данных в договоре аренды условие о пользовании

земельным участком считается несогласованным сторонами, но не ведущим к

недействительности договора аренды, поскольку права на земельный участок

здесь производны от прав на арендуемые здания и сооружения.

Первый вариант выбора правомочий арендатора зданий или сооружений на

земельный участок самый широкий, поскольку арендодатель является

собственником земли, на которой находятся арендуемые здания и сооружения. В

этом случае возможен любой из вариантов прав срочного или постоянного

пользования земельным участком либо его частью, которая занята арендуемыми

зданиями и сооружениями. В выборе вариантов есть еще зависимость от того,

какое лицо является арендатором: физическое или юридическое. Так, для

юридического лица не применяется пожизненное наследуемое владение, а для

граждан – бессрочное пользование.

Если арендодатель – не собственник земельного участка (например,

арендатор или его бессрочный пользователь), то закон освобождает его от

необходимости испрашивать у собственника земли согласия на ее передачу

арендатору здания или сооружения, стоящего на этом участке. Он передает ему

земельный участок независимо от мнения собственника относительно этой

передачи. В этом случае, однако, возможны только правомочия срочного

пользования.

Когда стороны не оговорили условия пользования землей, арендатор

пользуется земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением,

автоматически в течение срока самой аренды здания или сооружения». (2.14,

с.222-223).

«Переход права собственности и других внешних прав на арендуемые

здания или сооружения к другому лицу не служит основанием для изменения или

расторжения договора аренды (ст.617 ГК). Соответственно этому установлено

аналогичное правило применительно к земельному участку, на котором

находятся арендуемые здания и сооружения: если этот земельный участок

продается другому лицу, арендатор сохраняет право пользования им на тех же

условиях, которые имели место до отчуждения земли». (2.14, с.223).

«Положения ГК о договорах дарения и ренты не содержат аналогичных

правил в отношении недвижимости и земельного участка, на котором она

находится. Представляется, что к ним по аналогии должны применяться правила

купли-продажи недвижимости». (2.7, с.276).

Гражданский кодекс РФ недвижимым имуществом признает также предприятие

в целом как имущественный комплекс, для которого установлен специальный

правовой режим.

2.1.6. Предприятие как имущественный комплекс.

Предприятию как объекту гражданских прав присуще следующие признаки.

«1) Это единый имущественный комплекс, включающий все виды имущества,

предназначенные для осуществления деятельности, - земельные участки,

здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права

требования, долги, а также права на фирменное наименование, товарные знаки

и знаки обслуживания и другие исключительные права.

Признается недвижимостью предприятие в целом как имущественный

комплекс, который используется для осуществления предпринимательской

деятельности. Он может являться государственной или муниципальной

собственностью либо принадлежать коммерческой организации, созданной в

форме хозяйственного общества или товарищества, производственного

кооператива или некоммерческой организации, осуществляющей в соответствии с

законом и ее уставом предпринимательскую деятельность (например, имущество,

используемое гаражным кооперативом для ремонта автомашин, его права и

обязанности, связанные с этой деятельностью).

В качестве предприятия может выступать и имущественный комплекс,

принадлежащий индивидуальному предпринимателю либо членам крестьянского

(фермерского) хозяйства.

Совершение сделок с предприятием (например, продажа и т.п.) не влечет

прекращения производственной или иной предпринимательской деятельности,

которая осуществлялась предыдущим владельцем, т.е. объектом является

имущественный комплекс «на ходу».

При совершении сделок с имущественным комплексом юридического лица оно не

прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. Если

юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие

является уже не единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами

имущества. Помимо этого в него не входят долги юридического лица.

Предприятие может быть объектом различных сделок – купли-продажи, залога,

аренды, наследования и др., как в целом, так и в части. Однако согласно

ст.575 ГК предприятие не может быть предметом дарения в отношениях между

коммерческими организациями». (2.7, с.281-282).

К недвижимости Гражданское законодательство относит и некоторые движимые по

своим естественным свойствам вещи – воздушные и морские суда, суда

внутреннего плавания и космические объекты. Недвижимостью являются только

те из них, которые подлежат государственной регистрации органами,

уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами.

Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах

и кодексах, а космических объектов – в международных конвенциях (договорах,

соглашениях).

2.1.7. Воздушные суда.

В соответствии со ст.32 Воздушного кодекса РФ от 19.03.97 г. воздушное

судно – летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет

взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.

Воздушные суда как имущество гражданской и экспериментальной авиации могут

находиться в государственной и муниципальной собственности, собственности

юридических лиц; воздушные суда как имущество государственной авиации –

только в федеральной собственности, за исключением имущества авиации ОВД,

которое может находиться в собственности субъектов Российской Федерации. В

собственности граждан Российской Федерации могут находиться гражданские

воздушные суда (ст.7 ВК).

Порядок регистрации воздушных судов определен ст.33 ВК.

Гражданские воздушные суда подлежат регистрации в Государственном реестре

гражданских воздушных судов иностранного государства при условии заключения

соглашения о поддержании летной годности между государством эксплуатанта и

государством регистрации.

Данные о гражданских воздушных судах включаются в Государственный реестр

гражданских воздушных судов Российской Федерации при наличии сертификатов

летной годности (удостоверения о годности к полетам).

Государственные воздушные суда регистрируются в порядке установленном

специально уполномоченным органом в области обороны по согласованию со

специально уполномоченными органами, имеющими подразделения государственной

авиации.

Ведение Государственного реестра гражданских воздушных судов Российской

Федерации возлагается на специально уполномоченный орган в области

гражданской авиации. Воздушное судно, зарегистрированное или учтенное в

установленном порядке в Российской Федерации, приобретает национальную

принадлежность Российской Федерации.

В случае залога гражданского воздушного судна сведения в залоге подлежат

включению в Государственный реестр гражданских воздушных судов Российской

Федерации.

При включении данных о гражданском воздушном судне в Государственный реестр

гражданских воздушных судов Российской Федерации государственный и

регистрационный опознавательные знаки, которые наносятся на воздушное

судно.

2.1.8. Морские суда и суда внутреннего плавания.

В соответствии с КТМ и УВВТ, судно, морское или внутреннего водного

плавания, - это самоходное или несамоходное плавучее по морским или

внутренним водным путям.

Суда находятся в государственной собственности, а также в собственности

граждан и юридических лиц.

Морские суда регистрируются в порядке, определенном ст.23 КТМ. Судно

приобретает право плавания под Государственным флагом с момента внесения

его в Государственный судовой реестр в одном из морских торговых или рыбных

портов РФ или с момента регистрации в судовой книге.

Внесению в Государственный судовой реестр подлежат суда, технический надзор

за которыми осуществляется техническим реестром.

Внесению в государственный судовой реестр и в судовые книги не подлежат

шлюпки и иные плавучие средства, которые являются принадлежностями какого-

либо судна. Внесение судна в государственный судовой реестр удостоверяется

судовым патентом, а регистрация в судовой книге – судовым билетом.

«Суда внутреннего плавания регистрируются в порядке, определенном ст.26

УВВТ. Регистрации подлежат суда внутреннего водного транспорта, являющиеся

самоходными, а также несамоходными, грузоподъемность которых превышает 5 т.

Суда внутреннего водного транспорта вносятся в судовые реестры бассейнов

рек или судоходных инспекций. Суда, постоянно плавающие вблизи морских

портов, расположенных на реках, и ниже этих портов, подлежат внесению в

судовые реестры этих портов». (2.7, с.276-277).

2.1.9. Космические объекты.

«Определение космического объекта как недвижимости не дано в российском

законодательстве (Закон РФ от 20 августа 1993 г. «О космической

деятельности»). Международные документы относят к ним созданные человеком

космические аппараты различного назначения и их составные части

(искусственные спутники Земли, автоматические и пилотируемые корабли и

станции, ракеты – носители и т.д.), запущенные в космос или доставленные на

небесные тела либо сооруженные на них». (2.7, с.276).

«С 1961 года в ООН ведется регистрация (централизованный учет) запущенных

космических объектов. Конвенция о регистрации объектов, запускаемых в

космическое пространство, от 14 января 1975 года придала такой регистрации

обязательный характер. Космический объект должен быть занесен в

национальный реестр и зарегистрирован в ООН. Согласно Конвенции государство

после регистрации направляет Генеральному секретарю ООН определенный

перечень сведений о каждом космическом объекте, занесенном в его регистр

(название запускающего государства, обозначение или регистрационный номер

объекта, дата запуска, параметры орбиты и др.). Полученную информацию

Генеральный секретарь ООН вносит в реестр, который ведется Отделом космоса

Секретариата ООН, и рассылает всем ее членам». (2.11, с.429).

«Согласно ст. VIII Договора о космосе 1967 года, космический объект и его

экипаж (включая международный) при их нахождении в космосе концентрируются

и подчиняются власти государства, которое зарегистрировало данный

космический объект. Государство сохраняет свои суверенные права в отношении

своих космических объектов и их экипажей во время их пребывания в

космическом пространстве и на небесных телах.

Договор о космосе устанавливает также, что права собственности на

космические объекты «остаются незатронутыми» как во время нахождения в

космическом пространстве, так и после их возвращения на Землю. Иными

словами, космические объекты и их составные части во время пребывания в

космосе и после их возвращения на Землю принадлежат тем же государствам,

юридическим или физическим лицам, которым они принадлежали до полета».

(2.11, с.430).

«Регистрация воздушных судов, морских судов, судов внутреннего водного

транспорта и космических объектов уполномоченными на то органами не

заменяет регистрацию прав на них как на недвижимость, в порядке,

предусмотренном ст.131 Гражданского кодекса РФ.

Гражданский кодекс не исключает возможности распространения режима

недвижимости и на иное имущество, помимо указанного в абзаце 2 п.1 ст.130

ГК, но только на основании прямого указания закона». (2.7, с.277).

2.2. Правовой режим недвижимости.

2.2.1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с

ним.

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить

особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок

распоряжения им. В этой связи ст.131 ГК регулируется порядок

государственной регистрации недвижимости и предусмотрена необходимость

применения Федерального Закона Российской Федерации от 21.07.97 г. № 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним».

По мнению А.В. Кузнецова, «настоящий Закон является одним из

основополагающих нормативно-правовых актов, направленных на создание

цивилизованного рынка недвижимого имущества в Российской Федерации. Его

положения совместно с рядом соответствующих норм ГК РФ закладывают основы

правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним». (2.10, с.59).

Следует сказать, что эта проблема уже была рассмотрена д.ю.н. профессором

А.А. Коневым и студентом Р.Ю. Ветховым: «По существу названная регистрация

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12