Недвижимое имущество как объект гражданского права

предъявить закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодателю), в

отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию,

если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса». (п.1

ст.17 Закона). По исполнении обеспеченного ипотекой обязательства

залогодержатель полностью обязан передать закладную залогодателю. Если

закладная находится у залогодержателя либо если на ней отсутствуют отметки

о частичном исполнении обязательства, это свидетельствует, если не доказано

иное, что это обязательство или его часть не исполнены.

Установлено, что «обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю

закладной в осуществлении им прав оп закладной в случаях, если:

- судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной уступки прав

по данной закладной либо о применении последствий недействительности этой

сделки;

- предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным

владельцем и выдачей дубликата закладной либо в связи с нарушением порядка

выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не

отвечают». (п.6 ст.17 Закона).

«Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц свидетельствует, что

обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. Если закладная аннулируется,

орган, осуществивший госрегистрацию ипотеки, по получении им закладной

аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа «погашено» или

иным образом, не допускающим возможности ее обращения, за исключением

физического уничтожения закладной». (ст.17 Закона).

В случае, если закладная утрачена, «восстановление прав по ней производится

залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по

обязательству. Восстановление прав производится на основании:

- заявления в их адрес лица – залогодержателя, если по данным, внесенным в

государственный реестр прав на недвижимость, возможно установить все

передаточные надписи, совершенные по утраченной закладной;

- решение суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого

производства дела об –установлении фактов, имеющих юридическое значение.

В случае утраты закладной залогодатель, а если он является третьим лицом,

также и должник обязаны составить дубликат закладной с отметкой на нем

«дубликат» и передать его в орган, осуществивший госрегистрацию ипотеки.

Дубликат выдается органом осуществившим госрегистрацию, путем вручения

лицу, утратившему закладную. Составитель дубликата несет ответственность

за убытки, возникшие в связи с несоответствием дубликата закладной

утраченной закладной». (ст.18 Закона).

Законом об ипотеке установлено, что «ипотека подлежит государственной

регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на

недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Госрегистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества,

являющегося предметом ипотеки». (ст.19 Закона).

Отношения по обеспечению сохранности имущества, заложенного по договору об

ипотеке, регулируются главой V Федерального закона об ипотеке. Так, в

соответствии со ст.29 «залогодатель сохраняет право пользования имуществом

заложенным по договору об ипотеке, по назначению. Условия договора,

ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Залогодатель вправе

извлекать из имущества, заложенного по договору из имущества, заложенного

вправе по договору об ипотеке, плоды и доходы». «Также залогодатель обязан

поддерживать это имущество в исправном состоянии и нести расходы на его

содержание производить текущий и капитальный ремонт». (ст.30).

Законом предусмотрено «страхование недвижимости, заложенной по договору,

залогодателем за его счет, а также принятие мер залогодателем для защиты

имущества от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий». «В

случае реальной угрозы утраты повреждения заложенного имущества

залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему

известен». (ст.32).

Статья 34 предусматривает, что «залогодержатель вправе проверить по

документам и фактически наличие, состояние и условие содержания имущества,

заложенного по договору об ипотеке».

Законом устанавливается порядок перехода прав на имущество, заложенное по

договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами

других лиц. В частности, в случаях, когда «имущество, являющееся предметом

ипотеки, изымается в установленном Законом порядке на том основании, что в

действительности собственником этого имущества является другое лицо

(виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения

суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было

обеспечено ипотекой». (чст.42).

Законом раскрывается понятие последующей ипотеки и условия, при которых она

допускается (ст.43). «Имущество, заложенное по договору об ипотеке в

обеспечении исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может

быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства

того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая

ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных

единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте

возникновения ипотеки. Последующая ипотека допускается, если она не

запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие

которых не прекратилось к моменту заключения предшествующего договора об

ипотеке, в том случае, если сторонами в предшествующем и последующем

договорах являются одни и те же лица. Заключение последующего договора об

ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не

допускается». (ст.143). установлена госрегистрация последующей ипотеки.

(ст.45).

Уступка прав по договору об ипотеке заключается в том, что «залогодержатель

вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если

договором не предусмотрено иное.

Уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу

действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по

обязательству, обеспеченному ипотекой. Если не доказано иное, уступка прав

по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой

обязательству». (п.3 ст.47 Закона). «Передача прав по закладной

осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу

другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу. В

передаточной надписи должно быть точно и полно указано имя (наименование)

лица, которому передаются права по закладной, в противном случае

передаточные надписи считаются ничтожными». (ст.48).

Предусмотрено, что «закладная может быть заложена путем ее передачи другому

лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному

договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и

залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным

законным владельцем (ипотечное залогодержателем)». (ст.49).

В Законе также рассмотрены основания обращения взыскания на заложенное

имущество (глава IX). «Залогодержатель вправе обратить взыскание на

имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет

этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим

исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или

несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором

не предусмотрено иное.

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного

ипотекой обязательства могут быть удовлетворены путем обращения

предпочтение отдается условиям договора об ипотеке». (ст.50).

Предусмотрен судебный (ст.51) и внесудебный (ст.55) порядок обращения

взыскания на заложенное недвижимое имущество.

Взыскание в судебном порядке допускается за исключением случаев, когда в

соответствии со ст.55 Закона возможно удовлетворение таких требований без

обращения в суд.

«Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного

по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании

нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и

залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения

взыскания на предмет ипотеки. Удовлетворение требований залогодержателя в

таком порядке не допускается, если:

1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица

или органа;

2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую,

художественную или иную культурную ценность для общества;

4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности,

и кто-либо из его собственником не дает согласия в письменной форме на

удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению

суда». (ст.55).

«Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по

договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного

имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества,

которые определяются по завершении его реализации. Для сумм исчисляемых в

процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются

проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого

удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если

таковые необходимы;

5) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации».

(ст.54).

Законом об ипотеке также раскрыты способы реализации заложенного имущества,

на которое обращено взыскание: путем проведения публичных торгов (ст. ст.

57, 58) и путем продажи на аукционе. (ст.59).

Статья 60 закона предусматривает, что «должник по обеспеченному ипотекой

обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить

обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные

ипотекой требования залогодержателя, невыполнение которых послужило

основанием для обращения взыскания на имущество, в объеме, какой эти

требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может

быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества по

конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке

залогодержателем».

Также статьей 61 закона установлено, что «сумма, вырученная от реализации

имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм,

необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это

имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои

требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя

и сами залогодателем.

Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных

решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во

внесудебном порядке – нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке

взыскания, с соблюдением правил статьи 319, п.1 статьи 334 и п.п. 5 и 6

статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 46

Закона об ипотеке».

«Требование кредитора к залогодателю, не являющемуся должником по основному

договору, ограничивается суммой, вырученной от реализации предмета залога.

Так, Коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к

индивидуальному частному предприятию и обществу с ограниченной

ответственностью о взыскании 8 млрд рублей задолженности по кредитному

договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

Как следовало из материалов дела, кредит в сумме 1,5 млрд. рублей был выдан

индивидуальному частному предприятию, а залогодателем выступило общество,

предоставив в качестве предмета залога речное судно, оцененное сторонами по

договору в 2 млрд. рублей.

Арбитражный суд удовлетворил требования истца полностью за счет

залогодателя, указав в резолютивной части решения: обратить взыскание на

имущество общества с ограниченной ответственностью, стоимость которого

составляет в сумме 8 млрд. рублей.

Отменяя данное решение, кассационная инстанция указала, что характер

обязательства лица, предоставившего кредитору обеспечение на случай

неисполнительности должника, обусловлен характером избранного способа

обеспечения.

В частности, сущность залога как способа обеспечения исполнения основного

обязательства состоит в праве кредитора (залогодержателя) потребовать

реализации предмета залога и передачи ему вырученных по такой реализации

денежных средств в размере, не превышающем суммы задолженности по

обеспеченному обязательству.

При недостаточности вырученных средств для покрытия требований кредитора

(залогодержателя) последний имеет право, при отсутствии иного указания в

законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества

должника (пункт 5 статьи 350 ГК РФ).

Таким образом, при рассмотрении данного спора необходимо было исходить из

следующего. Поскольку залогодателем выступило третье лицо, не являющееся

должником по основному договору, его обязательства перед залогодержателем

не могли превышать сумму, вырученную от реализации заложенного имущества.

В связи с этим резолютивной части постановления кассационной инстанции

указано о взыскании с индивидуального частного предприятия 8 млрд. рублей

задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее

обществу, в счет погашения этой задолженности». (3.2, с.17).

Таким образом, нами рассмотрены особенности совершения такой сделки с

недвижимостью, как залог (ипотека).

3.3. Доверительное управление недвижимостью.

«Доверительное управление – новый институт нашего права. Его появление

обусловлено нынешним этапом развития рыночных отношений. Это связано со

стремлением организовать более эффективное управление хозяйственной

деятельностью и имуществом, и прежде всего государственным имуществом.

Раньше существовал только один метод выбора хозяйственного руководителя –

административный. В новых условиях хозяйствования этот метод стал

подвергаться критике как неэффективный, так как при нем отсутствуют

экономическая заинтересованность ответственного лица, есть благоприятные

условия для злоупотреблений и т.п.

Подобные утверждения послужили толчком для возникновения идеи создать

систему определения хозяйственного руководителя не на административной, а

на гражданско-правовой, коммерческой основе, когда руководитель окажется

материально заинтересованным в результатах своей деятельности, ее

эффективности, будет нести ответственность за ненадлежащие результаты. Это

– альтернативный способ руководства, имеющий особое значение для

государственной собственности, но применимый и в других сферах». (2.4,

с.117).

Закон определяет доверительное управление следующим образом:

«По договору доверительного управления имуществом одна стороны (учредитель

управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на

определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона

обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя

управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права

собственности на него к доверительному управляющему». (п.1 ст.1012 ГК РФ).

«Закон указывает, что доверительный управляющий совершает в отношении

переданного ему имущества юридические и фактические действия. При этом

сделки совершаются им от своего имени, но с указанием, что он действует в

качестве доверительного управляющего. В случаях, не требующих письменного

оформления, он делает это устно, а при подписании письменных документов,

включая сделки, после своего имени или наименования он ставит отметку

«Д.У.».

Доверительный управляющий, чтобы управлять имуществом на коммерческой

основе, должен обладать большой мерой самостоятельности, в том числе и по

отношению к собственнику. И вместе с тем необходимо гарантировать интересы

собственника имущества. Выполнение этой двуединой функции обеспечивается, с

одной стороны, обособлением имущества собственника и доверительного

управляющего, и с другой – осуществлением деятельности управляющим от

своего имени. Именно поэтому такая деятельность, - по мнению профессора,

доктора юридических наук В.А. Дозорцева, - не могла осуществляться в рамках

прежнего законодательства». (2.4, с.118).

«Оказалось, что существует потребность в двух формах доверительного

управления. Наряду с основной, коммерческой, формой нужна еще и

дополнительная, некоммерческая, форма, когда доверительное управление

осуществляется на безвозмездной основе. По смыслу ст.1016 ГК размер и форма

вознаграждения признаются существенными условиями договоров доверительного

управления только в том случае, когда выплата вознаграждения предусмотрена

этими договорами.

Основные черты доверительного управления установлены пунктом 4 статьи 209

ГК РФ и его главой 53 (статьи 1012-1026).

Прежде всего важно, что доверительное управление устанавливается в

отношении имущества, а не организаций. Это значит, что если в доверительное

управление передается предприятие, то оно рассматривается не как

организация, а как комплекс имущества в соответствии со статьей 132 ГК РФ.

В соответствии со ст.209 ГК доверительное управление должно рассматриваться

как способ осуществления права собственности на имущество, когда правомочия

собственника полностью или частично осуществляет доверительный управляющий,

притом от своего имени. Соответственно собственник лишается права

осуществления этих правомочий». (2.4, с.118-119).

Отношения по доверительному управлению между собственником и управляющим

имеют обязательный характер. Это срочные, «длящиеся» отношения, срок

составляет одно из обязательных условий договора, по истечении

обусловленного срока обязательство прекращается (ст.1016 ГК).

На доверительного управляющего возлагается обязанность совершения не

разовых действий, а каких-то функций на систематической основе.

«Основанием возникновения доверительного управления является договор.

Необходимо волеизъявление собственника или иного лица, уполномоченного

учреждать доверительное управление. В исключительных случаях договору

должен предшествовать властный акт (назначение опекуна, ликвидационный

комиссии и т.п.). Обозначенный в таком акте орган должен подобрать

управляющего, согласовать с ним условия и обеспечить заключение договора.

При этом договор будет заключать не собственник имущества, а другое лицо

(например, орган опеки и попечительства). Именно такой орган заключает в

подобных случаях договор и фактически учреждает доверительное управление».

(2.4, с.119).

форма договора доверительного управления утверждена ст.1017 ГК. «Договор

доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в

письменной форме путем составления одного документа, подписанного

сторонами». Такая же форма предусмотрена для договора купли-продажи

недвижимости.

«Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит

государственной регистрации. Несоблюдение формы договора доверительного

управления недвижимым имуществом или требования о регистрации передачи

недвижимости в доверительное управление влечет недействительность

договора». (ст.1017 ГК).

Обращаясь к содержанию договора, следует отметить, что п.1 ст.1016 ГК

предусматривает его существенные условия:

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12