Недвижимое имущество как объект гражданского права

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

предусмотренного главой III Закона.

«Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат госрегистрации в

Едином государственном реестре прав, который содержит информацию о

существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные

об этих объектах, сведения о правообладателя, а также деле, включающие в

себя право устанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета

документов.

На каждый объект недвижимого имущества открывается дело, в которое

помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный

объект.

Книги учета документов содержат данные о принятых на регистрацию документах

об объектах недвижимости, правообладателях, регистрируемом праве и

заявителях; выданных свидетельствах о госрегистрации прав; выписках и

справках из Единого государственного реестра прав; об иных документах.

Разделы Единого государственного реестра прав идентифицируются в нем

кадастровым номером объекта недвижимости. Дело правоустанавливающих

документов идентифицируются тем же номером, что и соответствующий раздел

Единого государственного реестра прав.

Единый государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов и

книги учета документов являются вечными. Их уничтожение, изъятие из них

каких-либо документов или их частей не допускается». (ст.12 Закона).

Структура Единого государственного реестра прав разработана в п.6 ст.12

Закона.

«Реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом

объекте недвижимого имущества и открывающихся при начале регистрации прав

на объект недвижимости. Раздел идентифицируется кадастровым или условным

номером данного объекта.

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии

с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие

информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества,

прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за

разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы,

содержащие информацию о квартирах, помещенных и об иных объектах, входящих

в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за

соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению.

Каждый раздел состоит из трех подразделов.

В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимости:

адрес (местонахождение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая

по кадровому плану или по документам), назначение и иная необходимая

информация.

В подраздел II вносятся записи о праве собственности и об иных вещных

правах на каждый объект недвижимости, имя (наименование) правообладателя,

данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического

лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве,

наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения

записи, имя регистратора и его подпись.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права

собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке,

доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о праве

требования в отношении объекта недвижимости и других), дата внесения

записи, имя регистратора и его подпись. В записях об ограничениях

(обременениях) права указывается содержание ограничения (обременения), срок

его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного

кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого

имущества, наименование документа, на основании которого возникает

ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок по

таким исполнениям, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения

обязательств по сделкам, цены сделок.

При заявлении о государственной регистрации права, ограничения

(обременения) права или сделки с объектом недвижимости в графу «Особые

отметки» Единого государственного реестра прав вносится запись о данном

заявлении, которая указывает на существование правопритязаниях в отношении

данного объекта».

Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом

недвижимости идентифицируется номером регистрации, который возникает при

приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует

входящему номеру принятых на регистрацию документов.

В соответствии с п.8 ст.12 Закона Единый государственный реестр прав на

недвижимое имущество и сделок с ним ведется на бумажных носителях

информации, а в тех районах (городах), где имеются возможности, и на

магнитных носителях. При несоответствии записей на бумажном и магнитном

носителях приоритет имеем запись на бумажном носителе. При несоответствие

записей в Едином государственном реестре прав и правоустанавливающего

документа приоритет имеет правоустанавливающий документ». (ст.12 закона).

По мнению А. Кузнецова, «важно также, чтобы Единый государственный реестр

прав велся на снабженных специальной защитой бланках, формат которых

соответствовал бы формату обычного листа (формат А4), с тем чтобы не

возникало сложностей при дальнейшем автоматизации обработки данных. Более

чем столетний опыт Германии показал, что такая структура реестра

чрезвычайно удобна в практической работе. Подобная организация поземельной

книги позволяет легко трансформировать ее в электронную форму, что с 1993

г. практикуется в Австрии и ФРГ». (2.10, с.64).

Закон «О государственной регистрации прав» детально регламентирует процесс

регистрации недвижимого имущества.

Так, ст.13 устанавливает порядок регистрации, последовательно определяя ее

стадии в следующем виде:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации и

отвечающих требованиям этого закона;

- регистрация представленных документов с обязательным приложением

документа об оплате регистрации;

- правовая экспертиза представленных документов и проверка законности

сделки с недвижимостью;

- сопоставление заявленных прав на объект недвижимости с уже

зарегистрированными на него правами с целью установить отсутствие возможных

противоречий;

- при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа в

регистрации либо ее приостановления – внесение записи в Единый

государственный реестр прав на недвижимость;

- совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и

выдача удостоверений о произведенной регистрации, каковыми согласно ст.14

Закона являются особого вида свидетельства о государственной регистрации

прав.

Проведенная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость

удостоверяется свидетельством, а регистрация договоров и иных сделок

удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи

на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельств и

специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого

государственного реестра прав».

Порядок государственной регистрации ограничений (обременений) прав

определен п.2 ст.13 Закона «Регистрация ограничений (обременений) права

собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по

инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если

ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его

регистрация проводится при обязательном уведомлении правообладателя о

зарегистрированном ограничении (обременении). Регистрация ограничений

(обременений) права возможна только при наличии госрегистрации ранее

возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав».

«Госрегистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня

подачи заявления и документов необходимых для госрегистрации». (п.3 ст.13).

«И еще одна очень важная проблема, фундамент разрешения которой заложен в

Законе, - кадровая. Понятно, что на должность регистраторов прав следует

подбирать достойнейших из достойных. В соответствии со ст.15 Закона на

должность регистратора назначаются лица: 1) имеющие высшее юридическое

образование или опыт работы в органах, осуществляющих государственную

регистрацию прав, не менее двух лет; 2) прошедшие специальные курсы; 3)

сдавшие квалификационный экзамен в соответствии с установленными

требованиями. Регистратор прав является госслужащим, замещающим ведущую

государственную должность». (2.15, с.60).

Статьей 16 закона определен круг лиц, правомоченных обращаться с

требованиями о регистрации прав и сделок в учреждения юстиции, на которые

возлагается функция регистрирующего органа.

«Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя,

стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при

наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Если право

возникает на основании акта государственного органа или органа местного

самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается

лицом, в отношении которого принят такой акт. в случае, если права

возникают на основании договоров, не требующих нотариального удостоверения,

заявление о регистрации должно исходить от всех участников сделки. При

уклонении одной из сторон от прохождения процедуры регистрации права на

недвижимость оно регистрируется на основании решения суда, вынесенного по

требованию другой стороны». Заметим также, что ст.16 закона соотносится с

установлениями п.3 ст.165 ГК, которые аналогично регулируют порядок

регистрации сделки в случае уклонения одного из контрагентов от прохождения

регистрационной процедуры. «Регистрация же по заявлению одной из сторон

сделки возможна только в том случае, если права возникли на основании

сделки, не требующей нотариального удостоверения, но нотариально

удостоверенной по желанию участников.

Вопрос о том, кто вправе обратиться за регистрацией, если сделка,

подлежащая регистрационному оформлению, удостоверена нотариально в силу

требования закона, законодательно не урегулирован.

Следует, однако, оговориться, что со вступлением в действие Закона «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

круг сделок, требующих соблюдения квалифицированной письменной

(нотариальной) формы, сведен к минимуму. Утратили силу положения ст.7

Закона о введении в действие части второй ГК, сохранявшие требование о

нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных ст.550, 560, 574 ГК

(договоры продажи (а в силу ст.567 – и мены недвижимого имущества) вообще и

предприятия как его разновидности в частности, а также договор дарения

недвижимости). Требование о нотариальном удостоверении и одновременно о

государственной регистрации сделки Гражданским кодексом установлено только

для связанного с отчуждением недвижимого имущества договора ренты (ст.584),

а также для договора залога недвижимого имущества (ст.339). При этом Закон

о государственной регистрации прав применительно к ипотеке содержит изъятие

из общего правила о порядке регистрации, устанавливая, что процедура

регистрации залога недвижимости начинается только по заявлению,

залогодателя после государственной регистрации прав залогодателя на вещь,

являющуюся предметом залога.

Вместе с тем по смыслу п.2 ст.163 ГК не исключается возможность того, что в

других законодательных актах могут содержаться требования о нотариальном

оформлении определенных видов сделок с недвижимостью, требующих в то же

время государственной регистрации». (2.12, с.46047).

Как считает О. Романов, адвокат специализированной юридической консультации

№3 Рязанской областной коллегии адвокатов, «в данных случаях пори

отсутствии в законе прямых указаний на этот счет следует руководствоваться

аналогией в законе прямых указаний на этот счет следует руководствоваться

аналогией ст.16 Закона о госрегистрации прав, то есть по требованию любой

из сторон такой сделки проводить регистрацию нотариально оформленной сделки

и возникшего на ее основании права на недвижимость». (2.12, с.47).

Статьей 16 закона установлено, что к заявлению о госрегистрации прав должны

быть приложены документы, необходимые для ее проведения: документы о правах

на недвижимое имущество; документ об оплате регистрации; документ,

удостоверяющий личность для физического лица, а для представителя

юридического лица – удостоверяющий его личность, учредительные документы

юридического лица, а также документ, подтверждающий его полномочия

действовать от имени данного юридического лица.

Лицо учреждения юстиции по регистрации прав при получении необходимых

документов вносит соответствующую запись в книгу учета документов, а также

выдает заявителю расписку в получении документов с их перечнем и указанием

даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на

госрегистрацию прав.

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на

регистрацию. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия –

наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый

государственный реестр прав.

Документы, представленные на государственную регистрацию прав, должны

соответствовать установленным законом требованиям и отражать информацию,

необходимую для госрегистрации прав: описание недвижимого имущества, вид

регистрируемого права.

В установленных законодательством случаях эти документы должны быть

нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие

подписи сторон. Тексты документов, представляемых на госрегистрацию прав,

должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без

сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества

физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не

оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также

документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно

истолковывать их содержание, не подлежат приему.

План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за

проведение кадровых работ, а планы другого недвижимого имущества –

соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

В случае, если отсутствуют или не закончены работы по кадровому учету

земельного участка, госрегистрация прав осуществляется при наличии плана

участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент

госрегистрации прав в органе кадастрового учета. Уточненные границы и

площадь земельного участка могут быть внесены в реестр без повторной

регистрации при наличии согласия в письменной форме правообладателя

(правообладателей) участка.

Все документы должны быть представлены не менее чем в двух экземплярах,

один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов

государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после

госрегистрации прав должен быть возвращен правообладателю 9ст.18).

Истребования у заявителя дополнительных документов, если представленные

документы отвечают таким требованиям, не допускается». (ст.16 Закона).

Таковы основные положения предусмотренные Законом, в области порядка

проведения государственной регистрации прав, а также требований к

документам, необходимых для регистрации.

«Как известно, Государственной регистрации подлежат право собственности

хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого

владения постоянного пользования, ипотеки, сервитута и иных прав,

предусмотренных законом.

Естественно, наиболее значимым, по мнению А.А. Конева и Р.Ю.

Ветхова, является право собственности, ибо все остальные суть производные

от него. Поэтому, говоря о проблемах государственной регистрации, связанных

с конкретной сделкой или иным основанием возникновения, следует начать

именно с оснований приобретения, прекращения или перехода права

собственности, - утверждают они.

«Итак, способы приобретения права собственности принято делить на

первоначальные и производные. Первоначальные способы – это способы,

приобретение прав которых не связано с правом другого лица на этот объект,

и объем прав и обязанностей собственника определяется законом. Основной

первоначальный способ – это правомерная («…на законном основании…»

хозяйственная деятельность субъекта права:

«Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для

себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате

использования имущества, приобретается по основаниям предусмотренным

статьей 136 Гражданского кодекса».

Кроме хозяйственной деятельности речь может идти о первоначальном способе

приобретения прав на объект недвижимости тогда, когда прежний собственник

утратил право на этот объект.

Это происходит в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ. Из него

следует, что лицо, во-первых, может приобрести право собственности на

имущество, не имеющее собственника. Во-вторых, на имущество, собственник

которого неизвестен. В-третьих, либо на имущество, от которого собственник

отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям,

предусмотренным законом.

Производные способы – это способы не столько приобретения права, сколько

перехода права от одного правообладателя к другому. Иначе, способы, имеющие

место быть в тех случаях, когда субъект права, желающий приобрести объект

недвижимости, должен учитывать кроме требований действующего

законодательства наличие уже имеющегося правообладателя, его волю передать

свои права и обязанности в том или ином объеме. Переход права на объект

недвижимости может иметь место в результате сделки на отчуждение этой

недвижимости либо в результате универсального или сингулярного

правопреемства:

«Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть

приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, липы, дарения

или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему

имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с

завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право

собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам

– правопреемникам реорганизованного юридического лица».

И, последний, совершенно особый способ приобретения права собственности

предусмотрен для членов потребительских кооперативов:

«Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного

потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паевое

накопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж,

иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право

собственности на указанное имущество». (ст.218 ГК).

Каждый из вышеперечисленных оснований приобретения права собственности

имеет, на взгляд автора, проблемы, не разрешенные ни Гражданским кодексом,

ни Федеральным законом «О государственной госрегистрации…» (2.8, с.9-11).

Основаниями для госрегистрации наличия, возникновения, прекращения,

перехода, ограничения (обращения) приобретенных прав на недвижимое

имущество и сделок» с ним в соответствии со ст.17 Закона является:

«- акты, изданные органами государственной власти или органами местного

самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен

законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их

издания;

- договоры в отношении недвижимости, совершенные в соответствии с

законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимости

на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12